Недавно в спортклубе беседовал с юристом. С хорошим юристом высокого уровня. Разговор был чисто бытовой, суть его была в том, что он мне рассказывал о нынешней ситуации в области права (в частности уголовного), что сейчас очень многие юристы и даже следователи не очень хорошо разбираются в том, как классифицировать вину в случае преступления. А ведь от этой классификации часто зависит то, какое наказание может получить нарушитель. Согласитесь, что в уголовном праве это очень даже важно и от этого может зависеть очень многое. Это примерно как диагноз в медицине: если неправильно определил, то все остальное может иметь печальные последствия.
Картинку с классификацией выкладываю чуть ниже. Суть ее проста: вина бывает по умыслу (прямому или косвенному) или по неосторожности (легкомыслие или небрежность). Причем именно от классификации будет зависеть, если мы говорим об уголовном праве, какую именно статью к Вам применят и каковы будут последствия Вашего нарушения.
Но я не буду сейчас концентрировать ваше внимание на уголовном праве. Мы поговорим о нарушениях в сфере недвижимости. Тут ведь тоже есть и нарушения, и вина.
Негативное отношение лица к обычаям, правилам, нормам, требованиям, принятым в обществе, проявляется в совершении им нарушения. То есть, если человеку наплевать на общие правила, то он их нарушает. А вот степень вины данного нарушителя уже нужно определять, исходя из вышеприведенной таблицы.
Возьмем, к примеру, такую простую и распространенную сейчас вещь как несуществующие (фейковые) объявления. Они бывают двух видов: "утки" и "заманухи". "Утки" отличаются от "заманух" тем, что не существуют вовсе и несут функцию либо прощупывания рыночной стоимости объекта, либо некой "наживки" для поиска покупателей в данной локации, которым предлагают другой объект. Тут налицо прямой умысел. То есть агент действовал намеренно, полностью понимая, что вводит в заблуждение всех пользователей интернет пространства. Эта мера вины считается наиболее тяжелой.
"Заманухи" отличаются от "уток" тем, что рекламируемые там квартиры на самом деле существуют, но их параметры несколько изменены, чтобы вызвать интерес потенциальных покупателей. Пишут, например, площадь не 80 м2, а 90 м2. Цена за метр в итоге получается значительно ниже. Или сообщают, что от метро пешком 5 минут, хотя там даже на машине ехать значительно дольше. Это уже больше похоже на косвенный умысел, когда лицо безразлично относится к наступлению негативных последствий, хотя не очень их желает (из серии "ничего страшного не случится").
Или вот такой сценарий: агент представляет интересы своего клиента-продавца, ему звонят покупатели, но не могут дозвониться. А агент не перезванивает: зачем, мол, мне нужно перезванивать? Кому нужно, тот сам перезвонит. Это уже больше похоже на нарушение по неосторожности по легкомыслию (самонадеянности). Агент надеется, что последствия этого проступка легко предотвратить. Но на самом деле это не всегда так. Продавец о таком поведении агента, как правило, не в курсе. У множества агентов в этом случае понимания вины не возникает (почему - напишу чуть позже).
Ну, и, наконец, нарушение по неосторожности по небрежности. Это когда агент вообще не предвидел и не знал о наступлении последствий. Опоздал на показ по причине того, что неправильно рассчитал время. А покупатель не стал ждать, пошел на другой объект и купил именно его, хотя мог бы купить и ваш. Виноват? Виноват вроде. А вроде и не виноват...
Только если в уголовном и административном праве такая мера вины предусмотрена и реальные наказания для людей есть, то в нашей области вряд ли кто-то даже задумывается о мере своей вины. Какая вина? Откуда? Скажите спасибо, что я вообще этим вопросом занимаюсь....
А почему? А потому, что, как уже и писалось выше, нарушение возникает при наличии обычаев, правил, норм, требований, принятых в обществе. А у нас таких правил и требований нет. Нет закона - нет вины ;) Так что вроде бы меры вины и есть, но виноватых нет, поскольку общих требований нет. Сейчас вроде бы составили общие стандарты по деятельности агента по недвижимости, но они пока не утверждены и необязательны.
А вот когда будет прописано, что агент обязан: делать качественные фото, проводить мониторинг рынка, рекламировать квартиру без искажений параметров, не вводить в заблуждение партнеров и клиентов недостоверной информацией, присутствовать лично на показах, вести переговоры в интересах только своего клиента, не брать вознаграждение выше оговоренного в договоре, нести ответственность за последствия своих действий (бездействий) и многое другое, тогда и появится классификация вины, и понятно будет, кто нарушал нормы по умыслу, а кто по неосторожности.
Хотя ни то, ни другое не будет иметь особого значения, если не будет установлена мера ответсвенности за допущенные нарушения. А с этим, как раз, у нас и есть самая основная проблема.
В общем эта тема о риэлторских стандартах, об из возможных нарушениях и об ответсвенности за эти самые нарушения. То есть о том, чего нет :)
Так что отнеситесь к ней как к фантазии о будущем. Только непонятно, насколько далеком.
