Пакетная сделка. Риски - советы риэлторов

Поиск по журналу

Вся Россия

Вопросы·Городская недвижимость

Пакетная сделка. Риски

ID: 17152420

6 ноября 2018

Вся Россия

2 992

Здравствуйте, опытные риэлторы.

Пакетная сделка, альтернатива из 3х квартир. 1. Верно , что если после успешного завершения сделки, если через время одна из сделок признается недействительной, то откатываются ВСЕ сделки из пакета? Тоесть головной покупатель (я) остаюсь без квартиры и без денег, так как "нижний" продавец деньги уже по факту не вернет ?

2. Пакетная сделка - это только условие в ДКП на время регистрации в ЕГРН или и последующие события после регистрации?

3. Какие риски для "головного"покупателя в пакетной сделке? (1ая квартира сделки: не выписывается несовершенолетний не собственник. 2я квартира двое несовершенолетних собствеников. 3я квартира -ничего не знаю по ней).

Автор

Теги

ID: 17152420

сделка

Могут подойти

21 390 580 ₽

1-комн.кв., 31 м², этаж 15

Марьина Роща

18 мин.

ЖК "PRIDE (Прайд)", Прайд жилой квартал, Москва

16 519 020 ₽

студия, 18 м², этаж 17

Академическая

1 мин.

ЖК "Level Академическая", Профсоюзная улица, 2/22, Москва

22 239 752 ₽

1-комн.кв., 26 м², этаж 8

Павелецкая

10 мин.

ЖК "HIGH LIFE (Хай Лайф)", Летниковская улица, 11к1, Москва

27 075 776 ₽

студия, 21 м², этаж 2

Багратионовская

6 мин.

ЖК "River Park Кутузовский (Ривер Парк Кутузовский)", Кутузовский проезд, 16А/1, Москва

11 400 000 ₽

1-комн.кв., 30 м², этаж 4

Динамо

10 мин.

улица Новая Башиловка, 10, Москва

29 999 000 ₽

3-комн.кв., 75 м², этаж 2

Маяковская

4 мин.

2-я Тверская-Ямская улица, 38, Москва

17 490 000 ₽

2-комн.кв., 45 м², этаж 7

Нагатинская

11 мин.

Варшавское шоссе, 18К1, Москва

35 000 000 ₽

3-комн.кв., 100 м², этаж 12

Тульская

4 мин.

Большая Тульская улица, 2, Москва

125 000 ₽/мес.

2-комн.кв., 60 м², этаж 11

Автозаводская

7 мин.

ЖК "Квартал Foriver (Форивер)", улица Эдуарда Стрельцова, 2к1, Москва

27 000 000 ₽

2-комн.кв., 45 м², этаж 6

Красные ворота

2 мин.

Хоромный тупик, 2/6, Москва

10 комментариев

Ольга Подвигина

6 ноября 2018, 21:16

Лучший совет

1. Нет. Расторгается только сделка,признанная недействительной. Но документы и ЕГРН на квартиры "по цепочке" лучше посмотреть,особенно,если есть несовершеннолетние собственники.
2. Если Вы имеете в виду 157-ю статью,то ее применение в настоящее время значения не имеет,так как ее действие относится к регистрации договора купли-продажи,а по новым законам,договор считается заключенным с момента подписания.
3. Выписку несовершеннолетнего прописывают в договоре,иногда - закладывают деньги под выполнение условия,но зависит от ситуации. По 2 и 3-й - должно быть разрешение опеки.
Квартиры,связанные опекой,в любом случае зарегистрируются одновременно, остальные - как получится. Риэлторы обычно знают как решить вопрос с "пакетной"сделкой и обойтись без рисков.

778/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

ID: 17152420

Автор

9 ноября 2018, 00:24

Спасибо за разъяснение на конкретные вопросы Ольга П. и Даниил П.
Остальные вообще не по теме бла-бла, видимо ответа не знают, поэтому льют воду.

151/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ирина Старчикова

7 ноября 2018, 15:49

Не знаю как в Москве, в Спб уже практически никто не сдает документы ни через каких своих регистраторов. Все лично, или агент по доверенности сдают через МФЦ. Никаких проблем нет вообще.

186/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Даниил Пятецкий

7 ноября 2018, 12:59

Добрый день.
1. Нет, это всеобщее заблуждение.
2. Нет. Вообще нет такого понятия "пакетная сделка". Это профессиональный сленг.
3. Риск продать и не получить доступ к деньгам. Все эти "пакеты через своих регистраторов" очень мутная тема. Нередки случаи, когда выясняется, что вроде за регистрацию платишь... а по факту сдают документы без какого-либо контроля.

378/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

ID: 6913293

7 ноября 2018, 01:03

Вот да. Три квартиры, трое несовершеннолетних, опека возможно, доли, нотариат, выписки всех этих детей, разрешения. Возможно где-то ипотека. В довершение картины весь этот "пакет" хорошо занести в МФЦ для пущей экономии. Вот уж "тормоза придумал трус".

253/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

елена смирнова

7 ноября 2018, 00:35

А нанять риэлтора не пробовали, или предпочитаете рисковать своими мильонами, руководствуясь ответами на форуме? Ответы к делу не пришьешь, если что пойдет не так, экономный вы наш.

181/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ольга Ливадина

6 ноября 2018, 21:04

По закону. В делах по оформлению сделок купли - продажи, вы имеете право на возмещение финансовых расходов и судебных издержек, а также компенсацию морального вреда, взыскав их в судебном порядке.

196/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ольга Ливадина

6 ноября 2018, 21:03

Особенности пакетных сделок
Любая пакетная сделка с недвижимостью имеет свои нюансы, как положительного, так и негативного характера.

В число преимуществ данного решения входит:

Уменьшение расходов на улучшение жилищных условий.
Почти неограниченный выбор предложений. Сделка мены, например, такой роскоши не предусматривает.
Продажа старой и приобретение новой квартиры оформляется и регистрируется одновременно.
Зачастую существенной проблемой для участников пакетных сделок является отсутствие своего рода буферной квартиры, в которой можно было бы зарегистрироваться и жить после продаже старого и до покупки нового жилья. Пакетная сделка как раз-таки решает эту проблему.
Продавец реализует свою квартиру только тогда, когда уже найден объект для покупки и все готово к совершению сделки.

840/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ольга Ливадина

6 ноября 2018, 21:03

Что касается негативных аспектов пакетных сделок, то здесь необходимо обозначить:

Зависимость от всех лиц, задействованных у цепочке. По каждой квартире нужно практически одновременно собрать все документы, решить сопутствующие формальные вопросы, например, получить ипотеку. Только опытный агент в состоянии грамотно провести пакетную сделку с большим количеством объектов и участников.
Длительный срок. Подобные операции могут занимать от нескольких месяцев, до года.
Повышенные юридические риски.
Усложненные денежные расчеты.
Дополнительные расходы на услуги квалифицированного риелтора.

622/50 000

Ольга Ливадина

6 ноября 2018, 21:04

Порядок оформления пакетной сделки
Обращение клиента, готового заключить пакетную сделку, к риелтору.
Составление цепочки путем анализа существующих предложений.
Поиск "верхнего" покупателя, который должен предоставить аванс в качестве гарантии готовности доведения сделки до логического завершения.
Поиск "нижнего продавца" со свободной квартирой. Если таковой не найдется, цепочка будет замкнутой. Подбор все участников сделки обычно занимает пару месяцев.
Верхний покупатель, а также все участники сделки, которые вместе с недвижимым объектом вносят доплату по условиям договора, закладывают оговоренные суммы в депозитарные ячейки в банке.
Подпись договоров купли-продажи всеми контрагентами.
Государственная регистрация.
Получение участниками причитающихся им денежных средств из банковских ячеек.
Нижний продавец передает квартиру новому собственнику. Далее все контрагенты поэтапно переезжают в приобретенное жилье. Все это сопровождается подписанием актов приема-передачи.

Порядок оформления пакетной сделки Обращение клиента, готового заключить пакетную сделку, к риелтору. Составление цепочки путем анализа существующих предложений. Поиск "верхнего" покупателя, который должен предоставить аванс в качестве гарантии готовности доведения сделки до логического завершения. Поиск "нижнего продавца" со свободной квартирой. Если таковой не найдется, цепочка будет замкнутой. Подбор все участников сделки обычно занимает пару месяцев. Верхний покупатель, а также все участники сделки, которые вместе с недвижимым объектом вносят доплату по условиям договора, закладывают оговоренные суммы в депозитарные ячейки в банке. Подпись договоров купли-продажи всеми контрагентами. Государственная регистрация. Получение участниками причитающихся им денежных средств из банковских ячеек. Нижний продавец передает квартиру новому собственнику. Далее все контрагенты поэтапно переезжают в приобретенное жилье. Все это сопровождается подписанием актов приема-передачи.

1 025/50 000