С первого июля будет запрещена прямая продажа квартир в строящихся домах. Застройщики смогут продавать жилье с помощью счетов эскроу или через банковское сопровождение, открыв счет на каждое полученное разрешение на строительство в уполномоченном банке. Деньги покупателей будут перечисляться на расчетный счет дома, в котором он приобретает жилье. Это требование будут применять и к домам, находящимся на стадии строительства. Без такого счета будет запрещено заключать долевые договоры. О том, как ужесточение госрегулирования в сфере жилищного строительства отразится на застройщиках и покупателях, пишет газета «Ведомости».
Крупнейший российский застройщик ПИК уже объявил о повышении цен на жилье с 1 июля. Владелец компании Сергей Гордеев активно выступал за смягчение поправок к ФЗ-214. Россияне, несмотря на риск, часто выбирают квартиры в домах на ранних стадиях строительства, потому что это позволяет сэкономить около 30–40% от стоимости жилья. Застройщикам, в свою очередь, выгоднее дешево распродать квартиры на этапе котлована, чем брать дорогие кредиты. Такая ситуация приводит к росту числа обманутых дольщиков. По официальным данных, их количество составляет 80 000 человек. По неофициальным подсчетам число пострадавших дольщиков достигает 200 000 человек. Власти ради решения этой проблемы готовы пойти на полный отказ от долевого строительства.
С 1 июля вступают в силу первые поправки. Согласно им, будут запрещены операции по расчетному счету, связанные с покупкой ценных бумаг, предоставлением ссуд, обязательствами перед третьими лицами. На каждое полученное разрешение на строительство застройщикам необходимо будет создавать отдельное юридическое лицо. Компании не смогут перераспределять деньги дольщиков на другие объекты, а банки смогут эффективно контролировать расходы на строительство каждого конкретного дома.
Нововведения также предполагают ужесточение требований к застройщикам. Опыт строительства многоквартирных домов должен составлять не менее трех лет, при этом в портфеле компании должно быть не менее 10 000 кв. метров возведенного жилья.
Застройщик, использующий деньги дольщиков, не может иметь обязательств по кредитам, не связанным со строительством, за исключением целевых кредитов. Компания, начинающая строительство, должна иметь на счету не менее 10% собственных средств, либо не менее 40% кредитных средств. На административные расходы застройщик может потратить с этого счета не более 10%. Компании, ведущие отчетность по международным стандартам, могут потратить на административные расходы 20%.
Вице-президент по правовым вопросам ГК «Инград» Федор Сапронов считает, что ужесточение закона должно было произойти рано или поздно. Крупные девелоперы ожидали этого и заранее готовились к переменам. Управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский отмечает, что условия работы на рынке станут более сложными, но для финансово устойчивых компаний они останутся приемлемыми. Сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров полагает, что до 30% мелких и средних застройщиков, не имеющих устоявшихся связей с кредитными организациями, не смогут адаптироваться к новым условиям. Гендиректор РАСК Николай Алексеенко придерживается такого же мнения. По его словам, у этих застройщиков нет подушки ликвидности. В итоге, по мнению экспертов, объемы строительства снизятся. Алексеенко говорит, что в лучшем случае компании достроят дома и уйдут с рынка. Худший сценарий — это множество новых долгостроев по всей стране. По мнению источника, близкого к правительству, в ближайшие пару лет число обманутых дольщиков может вырасти в 1,5–2 раза.
Схема проектного финансирования и механизм спецсчетов исключают возможность нецелевого использования средств покупателей, говорит Колочинский. Сапронов также убежден, что, благодаря новому закону, обманутых покупателей новостроек больше не будет.
По мнению Назарова, поправки могут привести к росту себестоимости строительства на 10–20%. Это отразится на стоимости жилья. Колочинский полагает, что значительного роста цен не будет, так как застройщики в условиях отсутствия роста доходов населения не станут корректировать цены в своих проектах.
Фото: Игорь Порхомовский
