Квартира с легендой вместо обычного жилья

Рассказ о необычном жилье – квартирах с легендами и интересными историями, связанными с ними. Надо отметить, что настоящие «исторические» квартиры попадают на рынок довольно редко, и их сравнительная стоимость не превышает 10-20%. Тогда как в массовом сегменте жилье с интересной легендой вполне можно купить. Впрочем, клиентов и в том, и в другом случае больше интересуют потребительские качества жилья.

В таком большом городе, как Москва, конечно, есть немало домов и квартир, которые имеют какую-то интересную легенду. Многие из них расположены в историческом центре города. В массовом сегменте таких «интересных» квартир меньше, но и там они также встречаются.

«В столице находятся сотни домов с неповторимой историей и судьбой. В большинстве случаев подобные дома были возведены до 1950-х годов. Как правило, они расположены в пределах ТТК и имеют стабильно высокую цену на вторичном рынке жилья», – говорит Екатерина Артемова, ведущий аналитик отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья».

«Примерами легендарных зданий являются сталинские высотки, знаменитый «Дом на набережной» («Дом ЦИК и СНК СССР», или «Дом правительства», расположенный по адресу: ул. Серафимовича, 2), дом №14 на Чистопрудном бульваре (уникальный памятник позднего модерна), высотка на Красных воротах и проч., – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – К числу таких объектов также можно отнести менее известный, но от этого не менее интересный «Дом со львами» (Малая Молчановка, 8), в котором жили деятели культуры Алексей Толстой и Максимилиан Волошин, а в гости к ним ходили легендарные личности: Марина Цветаева, Сергей Есенин. Такие здания до сих пор пользуются спросом у клиентов, особенно если они хорошо реконструированы и технически оснащены. Другой пример – дом №36 на Красной Пресне, где когда-то жил Владимир Маяковский с семьей Брик, превратив это здание в один из источников поэтической жизни страны. Квартира в этом доме дороже аналогичного жилья на 10-15%, но это не отпугивает покупателей – многие готовы «переплатить» за проживание в столь значимом памятнике истории.

Однако порой клиенты хотят купить именно конкретную квартиру, и бывают очень настойчивы в своем желании. Был случай, когда покупательница жаждала приобрести жилье Фаины Раневской, при том, что недвижимость на тот момент даже не была выставлена на продажу. Квартира располагается в сталинской высотке на Котельнической набережной и сама по себе является дорогой. Клиентка предлагала двойную сумму за покупку, но собственник не желал идти на уступки. Поклонница актрисы, перепробовав все возможные варианты добиться сделки, в итоге отступилась от борьбы, когда узнала, что жители сталинских высоток регулярно сталкиваются с тараканами, к сосуществованию с которыми она оказалась не готова. Вот так тараканы, обычно причиняющие массу неудобств жильцам, могут отпугнуть чрезмерно настойчивых покупателей.

Вспоминается еще один случай, когда продавец выставил на продажу квартиру, обладающую уникальным ремонтом. Когда-то собственник вложил в отделку огромные средства – мебель из цельных кусков ценных пород дерева, отделка с включением драгоценных металлов и проч. «Начинка» квартиры была поистине уникальной в своей роскоши, однако покупатель на нее не находился очень долго, даже при снижении стоимости. В настоящее время клиентам чужды такие излишества – для них важнее комфорт, правильная планировка, технологичность и продуманность помещения. Продать столь уникальную квартиру удалось, только снизив цену почти втрое».

«Помню, как я продавал квартиру на Кутузовском проспекте, которую Леонид Ильич Брежнев получил для своей дочери Галины, – вспоминает Александр Мальцев, бизнес-консультант (Агентство недвижимости ZIP REALTY). – Квартира располагалась в соседнем от Брежнева подъезде, но на том же этаже, что и его апартаменты. В стене сделали проход, чтобы можно было переходить из одной квартиры в другую. По воспоминаниям очевидцев, Галина в этом помещении практически не жила. В последние годы жизни генерального секретаря квартира использовалась бригадой дежурных врачей, которые постоянно находились около главы государства. После смерти Брежнева дырку в стене заделали, квартиру дали какому-то адмиралу, тот умер, и квартира попала на рынок. Надо сказать, что эта история никак не повлияла на стоимость жилья. Она была продана примерно за такую же цену, как и квартиры в этом доме без истории. Хотя рекламная кампания была проведена довольно хорошая.

Есть и другие квартиры-легенды. Там же, на Кутузовском проспекте, обслуживанием которого я занимаюсь, располагалась вроде бы обычная квартира, которая в обиходе получила название «33 кошки». У хозяев было огромное количество кошек, запах от которых присутствовал в квартире через много лет после ухода хозяев. Так что легенды бывают разные».

«По своему опыту работы, когда клиенты возвращаются и есть возможность посмотреть на историю жилья, могу сказать, что у некоторых квартир есть свои собственные судьбы – назовем это так, – рассказывает Алена Продай, психолог, генеральный директор АН «Тригергрупп». – Например, существуют квартиры-погорельцы, они постоянно горят. Конечно, это известно, что мало кто хочет заселяться в квартиру после пожара, но современные технологии позволяют сделать качественный ремонт и исключить специфичный запах. И хотя после этого квартиры находятся в исправном состоянии, некоторые из них (не все!) продолжают гореть, причем не один раз.

Еще бывают квартиры – хорошие, светлые, с прекрасными характеристиками. Люди их покупают для себя, потом перепродают, но так в них и не живут. Хозяева могут меняться, а такие квартиры пустуют годами. Почему? – загадка.

Есть также квартиры, которые постоянно выставлены на продажу. Их покупают, затем что-то случается (причем  не обязательно плохое), и их перепродают – снова и снова».

Что касается того, как влияет на стоимость квартиры наличие интересной легенды или истории, с ней связанной, эксперты считают, что все-таки на первое место выходят потребительские качества жилья, а сама легенда на конечной цене сказывается незначительно. Так, Екатерина Артемова («Азбука жилья»), считает, что ввиду того, что большинство исторических домов находятся в центре города, стоимость квартир может не уступать новостройкам «золотой мили». «При этом достаточно сложно определить, какая часть стоимости квартиры приходится на расположение, а какая – непосредственно на тот или иной исторический контекст, связанный с домом. Конечно, на дома «с историей» спрос выше, чем на окружающие, однако скорость реализации подобной недвижимости будет обратно пропорциональной величине «исторического коэффициента», заложенного в стоимость. Таким образом, конечная цена, при прочих равных, не будет превышать 10-20% от окружения исторического дома», – подчеркнула эксперт.

В свою очередь Ирина Пешич, руководитель офиса «На Соколе» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», говорит, что легенды не надо путать с историей квартиры (к истории относится, например, пожар). «К легендам же обычно относят что-то позитивное, шуточное. Например, у нас была квартира, хозяева которой все уезжали за границу. То есть обычно жилье покупала молодая семья без детей (однушка на улице Лукинская). Потом у них рождался ребенок и через два-три года они меняли эту квартиру на жилье большей площади. А еще через год переезжали жить за границу», – рассказала специалист.

По мнению Ирины Пешич, как правило, легенда на срок экспозиции не влияет. Гораздо большее значение оказывают цена и ликвидность объектов. «Гораздо сложнее продать квартиру с отрицательной историей. Например, не хотят приобретать квартиры после пожара», – говорит эксперт.

Екатерина Артемова отмечает, что примерами домов с историей также могут быть проекты лофт-апартаментов. «Реконструированные корпуса бывших фабрик, заводов и складских помещений и других строений могут быть привлекательными объектами на первичном рынке ввиду их уникального стиля и архитектуры.

Стоит отметить, что аналогично вторичному рынку, на первичном рынке сделки заключаются достаточно редко, и недвижимость приобретается не с целью дальнейшей перепродажи, а для собственного проживания», – рассказала Екатерина.

Также, что касается рынка первичного жилья, то, по словам Марии Литинецкой («Метриум Групп»), здесь есть проекты, которые не только содержат современные удобства, но и обладают собственной историей. «Покупателей такой недвижимости привлекает возможность почувствовать атмосферу старины, не сталкиваясь с теми недостатками, которые может нести в себе морально устаревшее здание. Одним из таких проектов является ЖК «Кадашевские палаты». Первое упоминание об этом здании можно найти еще в середине XVIII века. В начале XX века Кадашевские палаты обрели новое звучание в руках архитектора Адольфа Эрихсона, кроме всего прочего, спроектировавшего знаменитый ресторан «Прага». Здание было оформлено в стиле ар-нуво, который был модным тогда, и остается таковым в настоящее время. Реконструкция Кадашевских палат была проведена со всем вниманием к их истории, и облик здания сохранил очарование старины в полной мере. Жилье в таком комплексе будет интересно, во-первых, в силу его технологичной и комфортной «начинки», во-вторых, из-за особой исторической энергетики помещений и, в-третьих, благодаря прекрасному местоположению – объект находится в 15 минутах ходьбы от Кремля, а буквально «под боком» располагается Третьяковская галерея и парк «Музеон»», – рассказала эксперт.

В заключение отметим, что  жилье в исторических домах является достаточно ценным активом, и владельцы крайне редко выставляют их на продажу. Другое дело – обычные квартиры, с которыми связана какая-то интересная история, – приобрести их гораздо реальнее. Однако стоит еще раз сказать, что в первую очередь покупатели ценят все-таки потребительские качества квартиры и дома, а уж легенды, связанные с ними, выходят на второй план. Впрочем, если говорить не просто о домах с интересными легендами, а об исторических домах, они, безусловно, привлекают покупателей, но, как уже было сказано, попадают на рынок не так часто.