Много кредитов хороших и разных

 

 

Наиболее распространенные в России ипотечные программы — это кредиты на приобретение готовых квартир на рынке вторичного жилья. Практически повсеместно предлагают средства на покупку недвижимости на этапе строительства; несколько реже, но все более часто попадаются ломбардные кредиты под залог имеющихся площадей, займы на приобретение загородного жилья, земельных участков. Отдельные банки в погоне за клиентом готовы кредитовать неведомую в докризисный период экзотику.

 

Например, ВТБ 24 предлагает кредиты на приобретение гаража, Сбербанк — машино-места. Московский банк Сбербанка РФ в августе 2010 г. бъявил о готовности выдавать кредиты на приобретение доли в жилье. Получить кредит на приобретение объекта коммерческой недвижимости под залог приобретаемого объекта можно в Абсолют банке, Московском кредитном банке, Росбанке, банке «Уралсиб», Ханты-Мансийском банке.

 

 

 

В настоящий момент практически все банки, предлагающие ипотеку, выдают кредиты на покупку квартир в строящихся домах под залог прав требования на приобретаемую недвижимость. Однако чаще всего выбор жилья для заемщика ограничен предложениями застройщиков из числа партнеров банка. У некоторых кредиторов это всего два-три жилых комплекса в одном городе, но у крупных банков, таких как Сбербанк и ВТБ 24, это десятки домов в разных городах. При этом банки едва ли не ежедневно сообщают об аккредитации все новых и новых строительных проектов.

 

Поскольку в период кризиса именно предложения ипотеки на новостройки исчезли с рынка полностью, сегодня их рост особенно заметен. По данным экспертов, уже в I полугодии 2010 г. доля кредитов на приобретение квартир в строящихся домах составила около четверти от общего объема выданных ипотечных займов.

 

При этом банковское сообщество отмечает серьезный эффект от государственной поддержки ипотеки, ориентированной на новостройки, — это одноименный продукт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию с низкими ставками и преференциями для участников государственных социальных и жилищных программ, его же программа стимулирования банков по кредитованию застройщиков — «Стимул», а также программа выкупа ипотечных облигаций Внешэкономбанка.

 

В соответствии с условиями вэбовской программы кредиты на новостройки по ставке 11% годовых, что по нынешним временам заметно ниже среднерыночной ставки, можно получить в ВТБ 24, у партнеров банка «ГПБ-Ипотека», в Собинбанке. Правда, существует нюанс: термин «новостройка» трактуется произвольно и совсем необязательно имеется в виду квартира в строящемся доме. Например, ВТБ 24 до недавнего времени выдавал кредиты по условиям вэбовской программы только на приобретение недвижимости у застройщика с уже оформленным им правом собственности. Сегодня банк предоставляет займы на жилье, находящееся в стадии строительства, но до оформления его в собственность ставка выше — 13% годовых. Но даже она может считаться выгодным предложением на фоне подавляющего большинства аналогичных программ других банков.

 

Если застройщик не является партнером банка, в большинстве случаев обязательным требованием для получения кредита является готовность дома не ниже 50%.

 

Зато по партнерским программам условия кредитования могут быть даже более мягкими, чем на приобретение готового жилья, — ниже первоначальный взнос или величина процентной ставки. Яркий пример тому — Сбербанк, который по программе «Ипотечный+» выдает кредиты в рублях на приобретение квартир у своих партнеров по нетипично низким ставкам: до регистрации ипотеки — от 11,65 до 14% годовых, после регистрации ипотеки — от 10,4 до 12,75% годовых. Не менее показательна минимальная величина первоначального взноса — всего 10% от стоимости приобретаемого жилья. При этом залогом по кредиту до регистрации ипотеки служат имущественные права заемщикам на приобретаемое жилье, а после регистрации — приобретенный объект недвижимости.

 

Другой пример — ВТБ 24 выдает кредиты на приобретение квартир в жилых комплексах компании «Дон-Строй» по единой процентной ставке на весь период кредитования, без стандартной для банков по таким программам надбавки на период строительства до оформления права собственности. Минимальная фиксированная ставка в рублях составляет 13,1%. СМП-Банк по одной из партнерских программ по реализации квартир в жилом комплексе в Подмосковье готов предоставить кредиты в долларах США всего под 6,75% годовых, а в рублях — под 10,75% годовых с первоначальным взносом в размере 20% от стоимости приобретаемой квартиры. Банк «Возрождение» на 0,5%-ных пункта снижает ставку по кредиту для заемщиков, приобретающих новостройки у его партнеров.

 

Кризис показал, что опасения по поводу качества кредитов на приобретение жилья на этапе строительства были преувеличены. По кредитам на новостройки фиксируется самый низкий уровень просрочки.

 

 

 

Ипотека для приобретения загородного жилья возвращается на рынок чуть менее активно, чем кредитование квартир в строящихся домах. Кредиты на покупку и строительство коттеджей и таунхаусов предлагают многие федеральные банки: Альфа-Банк, Банк Москвы, Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), Барклайс Банк, банк «Возрождение», ВТБ 24, Газпромбанк, Банк Интеза, КредитЕвропа Банк, банк «Московское ипотечное агентство», Нордеа Банк, банк «Россия», Россельхозбанк, Сбербанк, Связь-Банк, банк «Уралсиб», ЮниКредит Банк.

 

Помимо этого некоторые банки готовы финансировать приобретение земельных участков, в частности БСЖВ, банк «Зенит», РосЕвроБанк, Россельхозбанк, Ханты-Мансийский банк. Банк Москвы принимает земельный участок в обеспечение по кредиту на покупку дома с землей (программа «Быстрый дом»).

 

Рост активности на рынке загородной недвижимости и стабилизация рынка жилья в целом снизили риски кредитования сделок по приобретению коттеджей, таунхаусов и прочих малоэтажных объектов. Процентные ставки по таким кредитам начинают снижаться. Банк Сосьете Женераль Восток в июне снизил и ставки и величину первоначального взноса с 40 до 30%. С начала лета 2010 г. займы на загородное жилье подешевели у Ханты-Мансийского банка, Банка Интеза, Россельхозбанка.

 

Главное отличие ипотечных программ по приобретению загородного жилья от городской ипотеки чаще всего проявляется в величине первоначального взноса. Чтобы получить кредит на дом, в большинстве случаев надо вложить на 10% больше собственных средств, чем при покупке квартиры, — от 40 до 50%.

 

 

 

Все большее число банков включает в свои линейки нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости (ломбардные кредиты). При этом если ставки по таким программам уже можно назвать приемлемыми (в среднем они колеблются от 14–15% годовых), то размер кредита все еще удручающе мал — 50–60% от стоимости закладываемого объекта недвижимости. На общем фоне выделяются предложения HSBS, ВТБ 24, Нордеа Банка и РосЕвроБанка, в которых можно получить под залог жилья до 70% от его стоимости. Такие кредиты за редкими исключениями предоставляются на более короткий срок, чем займы на приобретение недвижимости, — от нескольких месяцев до 10–15 лет.

 

Предметом залога могут служить готовая квартира, дом, земельный участок. Причем под залог квартиры дадут 60% от ее стоимости, а под залог жилого дома — только 50%.

 

Имущественные права на объекты недвижимости на стадии строительства в обеспечение нецелевого ипотечного кредита банки не принимают, хотя российский закон об ипотеке это позволяет.

 

 

 

Программы рефинансирования ипотеки (выдача кредита на погашение ранее выданного ипотечного займа) позволяют уменьшить ежемесячные платежи за счет снижения процентной ставки, а также скорректировать срок, сумму и валюту кредита.

 

Сегодня рефинансирование остается редким и мало востребованным предложением. Такие продукты включены в ипотечные линейки Банка Сосьете Женераль Восток, ВТБ 24, Газпромбанка, банка «ЖилФинанс», Банка Москвы, банка «Московское ипотечное агентство», Сбербанка.

 

Процентные ставки, по которым заемщикам других банков предлагается рефинансировать займы на приобретение жилья на вторичном рынке, начинаются от 13,5% годовых по кредитам в рублях (Сбербанк) и от 9,1% годовых по кредитам в долларах США (ВТБ 24). Некоторые банки, как ВТБ 24 и Сбербанк, устанавливают ставки по программе рефинансирования на том же уровне, что и для кредитов по аналогичным программам (на приобретение жилья на вторичном рынке, под залог имеющейся недвижимости). Однако существуют и банки, у которых процентные ставки при получении кредитов на рефинансирование несколько выше, чем по базовым ипотечным программам (Альфа-Банк, БСЖВ).

 

Ряд банков держит программы рефинансирования в своей ипотечной линейке с чисто декоративной целью. Например, в Газпромбанке рефинансирование кредитов под залог недвижимости явно предлагается лишь для вида: в рублях — под 19% годовых, в долларах США — под 14%. У БСЖВ ставки пониже, но все равно неконкурентоспособны на фоне предложений ВТБ 24, Сбербанка, Газпромбанка и банка «ЖилФинанс».

 

 

 

Кризис заставил некоторые банки создать отдельную программу кредитования для реализации заложенного жилья. Кредитные организации сформировали базы данных недвижимости, которую можно приобрести в кредит из-под залога. Подобные предложения есть, например, у Абсолют банка, банка «ЖилФинанс», ВТБ 24, банков «ДельтаКредит» и «КИТ Финанс», Собинбанка, банка «Хоум Кредит». Единичные предложения можно видеть у АМТ Банка (ранее — БТА Банк), ДжиИ Мани Банка и Райффайзенбанка.

 

Широкой популярности эти программы не завоевали, поскольку жилье выставляется на продажу по докризисной стоимости, которая существенно выше сегодняшних расценок на квартиры и дома. Впрочем, негласно представители ипотечных банков признают, что относительно цены жилья уже можно торговаться. В то же время покупатель заложенного по ипотечному кредиту жилья может неплохо сэкономить на риэлторских услугах. Приобретая заложенное по ипотеке жилье, не надо тратиться на комиссионные за его поиск, а также за проверку этого жилья на юридическую чистоту, поскольку банк взял эти расходы на себя.

 

Часть банков предлагает кредиты на заложенное жилье значительно дешевле, чем по любой другой программе. Банк «КИТ Финанс» готов сбыть ипотечные залоги своих неплательщиков по тем же ставкам, по которым они были предоставлены в 2007–2008 гг. У банка «ДельтаКредит» минимальная ставка по кредитам подобного рода в рублях равняется всего 9,5%, а в долларах США — 7% годовых! Собинбанк предлагает приобрести у него в кредит заложенное жилье под 12% годовых в рублях и 10% годовых в долларах США.

 

Один из самых интересных вариантов предлагает ВТБ 24: по кредитам в рублях процентная ставка устанавливается в соответствии с условиями кредитного договора текущего заемщика, но не более ставки рефинансирования Центрального банка РФ (на данный момент — 7,75% годовых). При этом размер процентной ставки не зависит от срока кредитования и размера первоначального взноса. Чтобы стимулировать реализацию ипотечных залогов, ВТБ 24 минимизировал все расходы заемщика на получение и обслуживание кредитов, которые предоставляются для приобретения такого жилья: не взимается разовая комиссия за выдачу займа, досрочное погашение без комиссий возможно с первого дня после выдачи без ограничений по срокам и сумме.

 

 

 

Следствием кризиса в ипотеке стали специальные программы реструктуризации просроченной задолженности. В частности, их предлагают Альфа-Банк, ОТП Банк, Юниаструм банк. Эти программы позволяют изменить график погашения кредита, чтобы отсрочить или рассрочить выплату просроченного долга, а также прекратить начисление штрафных санкций за просрочку. Проблема просроченной задолженности в основном решается путем снижения кредитной нагрузки за счет удлинения срока кредита. Менее охотно банки соглашаются предоставить заемщику «кредитные каникулы» на срок от трех до шести месяцев, во время которых размер платежа значительно снижается. Наибольшую фантазию при разработке вариантов реструктуризации проявил Юниаструм Банк, у которого заемщик может перевести долг на другое лицо или привлечь дополнительных созаемщиков.