На перекрестке мнений

 

 

 

 

 

— Москва идет по пути европейских стран, когда деловой центр находится не в самой столице, а в непосредственной близости от нее. Это правильно. Думаю, что, перенаправив транспортный поток из центра в область, можно будет отчасти решить пресловутую проблему пробок. По утрам машины будут ехать не только в сторону Садового кольца, но и за МКАД. На перенос правительственных учреждений на новые земли уйдет лет пять: год-два на проектирование, полтора-два года на строительство, еще полгода-год на обустройство. Вполне реальный срок. Сколько всего денег потребуется на это — сложно сказать, поскольку неизвестен объем недвижимости. Для офиса класса В средние комплексные расходы на девелопмент от выкупа земельного участка до полной отделки помещений составляют 4–6 тыс. долл./кв. м. В Подмосковье достаточно федеральных земель для размещения здесь правительственных зданий. Земли частных собственников будут осваиваться в синергии с государственными. Как показывает опыт Москвы, федеральные, муниципальные и частные собственники земли могут уживаться на одной территории. Здесь ситуация будет та же.

 

Если власти начнут изымать земли для государственных нужд, то не думаю, что это станет проблемой. Процедура изъятия существует, она отработана. При наличии у собственника правильно оформленной документации на землю он получит компенсацию. Инвесторы, которые держат нос по ветру, уже интересуются землями, но не «новыми московскими», а участками, прилегающими к их границам. В самой «Новой Москве» наделы покупать пока не спешат. Все ждут, когда власти озвучат свои планы по освоению этих территорий. Относительно центра Москвы могу сказать, что он не утратит своей престижности и статуса. Ведь, к примеру, на Остоженке живут не только высокопоставленные чиновники, но и бизнесмены, а офисы массово за МКАД переезжать не будут. К тому же центральные районы столицы традиционно останутся основными культурными очагами города и, конечно, привлекательными для туристов и гостей столицы.

 

 

 

— Считаю, что цель расширения границ Москвы оправдана абсолютно. Можно сказать, что этот процесс вполне закономерен и необходим. В настоящее время взаимное проникновение экономик Москвы и Московской области достаточно велико, а жесткое ограничение границ столицы пределами МКАД препятствует нормальному развитию и функционированию мегаполиса. Но, конечно, реализация предложенного проекта носит долгосрочный характер и потребует существенных финансовых вливаний и грамотного подхода к использованию присоединяемых территорий.

 

Большая часть земель из выделенных под присоединение к границам Москвы принадлежит коммерческим структурам, которые, скорее всего, от таких изменений только выиграют. Коллизии, конечно, могут быть, особенно с частными владельцами небольших участков, например, с установлением границ, а также с определением справедливой стоимости выкупаемых земель. Но и эти владельцы в итоге должны оказаться в выигрыше.

 

Что касается центральных районов Москвы, то, вероятнее всего, они не потеряют позиций в своем статусе. А вот территория новой застройки, которая будет позиционироваться как деловой центр, приобретет статус престижного района — не только для работы, но и места жительства.

 

 

 

— Разгружать город надо было еще во времена Брежнева. Соответствующие планы имелись, но не воплотились в жизнь. Боюсь, что теперь мы перманентно будем находиться в роли догоняющих и вечно неуспевающих.

 

Развитие транспортной, инженерной и социальной инфраструктур потребует колоссальных инвестиций, будет способствовать созданию десятков тысяч новых рабочих мест.

 

Предполагаю, что пик финансирования придется на следующий президентский срок, и понятно, что если заявленные условия реализации проекта будут соблюдены, он станет в один ряд с такими знаковыми и затратными, как Олимпиада, Чемпионат мира — 2018.

 

Предложенное развитие столичного региона не сместит акценты привлекательности самой Москвы. Более того, у ЦАО появится возможность стать полноценным культурным и музейным районом с развитой гостиничной инфраструктурой. Впрочем, возрастет престижность ЮЗАО и даже ЮАО. Основные же изменения произойдут в Подмосковье. Существенно возрастет привлекательность районов, расположенных там, где проходят Киевское, Калужское, Варшавское и Симферопольское шоссе.

 

 

 

— Считаю, что идея замечательная, очень своевременная и, на мой взгляд, рациональная. Вывод государственных учреждений за черту города — позитивный фактор, направленный на реальное улучшение качества жизни москвичей. Хотя я опасаюсь преждевременных оценок: в наших реалиях от идеи до ее воплощения возможна масса различных но, которые самый прекрасный план в итоге могут погубить. Например, первостепенно важно, чтобы была создана полноценная, современная и адекватная перспективной нагрузке транспортная инфраструктура, которая будет способна поддержать расширение Москвы в этом направлении. Данная задача должна быть решена очень быстро и качественно, иначе все остальное просто потеряет всякий смысл.

 

Думаю, что государство в состоянии рассчитаться с собственниками объектов, расположенных на присоединяемых территориях. Но, учитывая российский опыт, есть опасение: ожидания собственников могут оказаться неадекватными, а поведение агрессивным и неконструктивным. Мне кажется, что статус ЦАО для проживающих в нем не изменится после переезда оттуда чиновников. Жители центра больше всех страдают от транспортного коллапса, тяжелой экологической ситуации, огромных потоков людей, приезжающих на работу в центр и пр.

 

Все это не повышает спрос на жилье премиум-класса в центре Москвы, а отчасти даже его тормозит. Если транспортная проблема будет как-то решена, то привлекательность исторического центра как места строительства жилья премиум-класса только повысится.

 

 

 

— Перепланировку территории юго-запада Московской области часто воспринимают как способ решения транспортной проблемы Москвы. Но увеличение площади столицы в 2,5 раза не может проводиться только для того, чтобы решить проблему пробок. По словам Сергея Собянина, это масштабное смещение «вектора развития столичного мегаполиса», и реализацию этих перемен не следует оценивать в краткосрочной и даже среднесрочной перспективе. В столице сама проблема с пробками более глубокая, одним переносом административных учреждений за МКАД ее не решить. С этой точки зрения расширение Москвы — только один шаг в нужном направлении, но далеко не самый очевидный и, что важнее, не самый оперативный.

 

Связь престижности столичных районов с близостью к властным структурам не так уж очевидна. А если говорить именно о ЦАО Москвы, наличие административных зданий давно стало поводом не для гордости, а скорее для раздражения, вызванного сложной транспортной ситуацией.

 

Перенос административных, научных, учебно-образовательных и финансовых центров на новые территории сместит точки роста города, снизит нагрузку на транспортную инфраструктуру и даст толчок к развитию как старой, так и новой Москвы.

 

 

 

— Идея вывода учреждений за черту города кажется весьма перспективной, однако потребует значительного времени для ее реализации и существенных денежных средств. Вероятно, на осуществление данного проекта может уйти много лет. Однако идея кажется здравой и обоснованной. По крайней мере данная практика получила широкое распространение в Европе и принесла положительные результаты.

 

Что касается проблем, которые могут возникнуть в земельном вопросе, следует иметь в виду, что согласно Земельному кодексу РФ выкуп участка, находящегося в частной собственности, может происходить по согласованию сторон путем добровольного заключения договора купли-продажи и утверждения цены, определенной сторонами. Принудительное отчуждение земельного участка возможно только по решению суда при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости. Собственникам участков для формирования переговорной позиции с органами исполнительной власти стоило бы заранее подготовиться — то есть зарегистрировать свои активы.

 

Те, кто сформируют необходимые документы и обоснуют свою позицию с документами в руках, в том числе по установлению выкупной цены, имеют гораздо больше шансов на защиту своих прав, чем пассивные участники процесса.

 

Одним из основных показателей престижности района считается качество и развитость инфраструктуры, транспортная доступность, наличие серьезных учреждений и якорных арендаторов. Безусловно, в процессе переезда органов исполнительной власти в новые места именно в этих центрах будут формироваться очаги престижности.

 

 

 

— Расширение Москвы нельзя назвать сюрпризом. Московские власти уже давно стараются вытолкнуть все лишнее за пределы МКАД, а именно промкомплексы, логистические узлы, торговые и деловые центры и т. д. Нетрудно предположить и то, как отреагирует рынок на официальное заявление мэра. Прежде всего резко подорожают земли промышленного назначения, появится много интересных предложений в этом сегменте. Не удивлюсь, если собственники крупных участков, например сельхозземель, предпочтут перевести их в категорию промышленных и вывести на рынок, когда цены достигнут пика.

 

Другая ожидаемая тенденция — существенная активизация жилищного рынка. Понятно, что цены на квартиры значительно вырастут, поэтому появится много желающих, как говорят, сыграть на повышение — то есть приобрести квартиру сейчас с целью перепродажи в будущем.

 

Что же касается сегмента загородной недвижимости, то  могут сбыться худшие прогнозы. В пределах до 50 км от МКАД коттеджные поселки окажутся в окружении строек века, а потом — как повезет. Кто-то будет полоть грядки под прицелом окон многоэтажки, а кому-то придется «любоваться» химзаводом. А если учесть амбициозные планы московского и областного правительств, то самые «везучие», возможно, повторят печальный опыт собственников, чьи земли были нужны для строительства олимпийских объектов в Красной Поляне.