События на Украине и присоединение Крыма к России будоражат общественное мнение уже не одну неделю. Как реагирует рынок недвижимости на создавшуюся напряженную ситуацию? Насколько крымская недвижимость может быть привлекательна сегодня для покупателей из России? У курортной недвижимости Краснодарского края появился теперь серьезный конкурирующий рынок?
Крым – вторая Олимпиада
«Пока ясно только одно: Крым сейчас все равно что вторая Олимпиада - требует огромных вложений»,- говорит специалист ООО «Эксперт-Краснодар» Олег Кирилин. Пожалуй, единственное, в чем на сегодня согласны все эксперты - успешное развитие Крымского полуострова, по какому бы сценарию оно не происходило, потребует очень значительных вложений средств, а также времени.
Во-первых, само по себе присоединение какой-либо территории к государству не происходит с сегодня на завтра. Должен пройти достаточно долгий период интеграции. Это всегда время определенной нестабильности, а она, как известно, очень негативно сказывается на развитии рынка недвижимости.
Во-вторых, важным фактором, который зачастую определяет активность на рынке и интерес инвесторов и покупателей к тем или иным объектам, является наличие развитой инфраструктуры. Пока новоприсоединенная черноморская жемчужина не может похвастаться таковой. Российский потребитель становится все более требовательным. Многие рассматривают несколько вариантов, в том числе и за границей, где теперь также масса сопоставимых по цене предложений. Безусловно, шансы на успех будет иметь прежде всего современное качественное жилье. А таких объектов, по разным оценкам на рынке недвижимости в Крыму пока только от 5 до 7%.
В этом смысле Сочи по-прежнему держит пальму первенства. Олимпиада оставила городу в наследство хорошие дороги, отличные коммуникации, парки, спортивные комплексы, обновленные курорты и, конечно, огромный жилой фонд наивысшего качества. Кстати, постройка всего этого богатства, даже при наличии стабильного финансирования, заняла не один год.
Некоторые эксперты считают, что для того чтобы догнать Сочи хотя бы по некоторым параметрам, Крыму потребуется не менее десяти лет.
Краснодарский край: события в Украине могут оживить рынок
Пока что продавцы и покупатели на юге России явно не очень обеспокоены присоединением Крыма. Гораздо больший ажиотаж вызвало ослабление российской валюты, начавшееся еще в декабре прошлого года. Слухи о грядущем кризисе и обесценивании денег многих заставили искать способ сохранить капитал, вложив его во что-то более надежное.
«На сегодняшний день то, что происходит в Крыму, по моим наблюдениям, никак не влияет на рынок недвижимости юга России, - рассказывает Олег Кирилин. - Пока что все это только разговоры, домыслы и слухи. Никакой ясности и определенности нет. Должно пройти время, чтобы ситуация прояснилась. Никаких аномалий на рынке как не было, так и нет. Тенденции, наоборот, стандартные и достаточно легко прогнозируемые. В начале года был всплеск активности покупателей. Такого января я даже не припомню. Люди закрывали депозиты в банках, перекладывая деньги в «бетон». Все пытались обезопасить свои средства. Естественно, что на такой ажиотаж сразу отреагировали продавцы. Застройщики на рынке первичной недвижимости мгновенно подняли цены на квадратные метры. Понятное дело, что и рынок «вторички» не остался в стороне. Часть продавцов даже сняли свои объекты с продажи, в ожидании большей ясности. В последние недели стало спокойнее в этом отношении, ажиотажа не наблюдается».
Конкуренции с Крымом за потребителя риелторы Краснодарского края пока не боятся. Наоборот, Олег Кирилин считает, что «события на Украине в целом могут активизировать спрос на рынке недвижимости юга России. Если часть граждан этой страны пожелают перебраться из соседних территорий в Россию, то большинство из них, как мне кажется, "осядет" именно на юге. А значит, покупателей прибавится и спрос вырастет».
Москва – на рынке все спокойно
Что же касается рынка столичной недвижимости, то и здесь влияние оказывает скорее общая экономическая ситуация, а события в Крыму только добавляют к ней нестабильности. Одним словом, пока политические страсти бушуют, рынок недвижимости руководствуется прагматикой и выжидает.
«Рынок Московского региона, как был - вялый и нестабильный, так и остался таковым. События вокруг Крыма пока на нем не отражаются. Некоторые нестандартные тенденции есть, но связаны они с другими факторами. Например, почти нет спроса на объекты, на которые установлена цена по нижней планке аналогичных предложений, зато если продавец значительно поднимает цену, до верхней планки аналогичных предложений, следует шквал звонков и просмотров. Некоторые продавцы также начинают поднимать цены на объекты, объясняя это ростом курса доллара США по отношению к российскому рублю. Но пока это скорее единичные случаи и особенно не влияют на общую ситуацию с ценами», - рассказывает владелец и генеральный директор компании «Брюлин и партнеры» Кирилл Брюлин.
К слову, рынок недвижимости в Крыму в последние годы стабильностью не отличался. Цены значительно падали уже не один раз. Во время кризиса 2008 года, например, почти в два раза. Сейчас также наблюдается очередной спад. С одной стороны, это всегда привлекает инвесторов, желающих сыграть на понижении. С другой, покупатели, которые хотят вложить в «домик у моря» тяжелым трудом заработанные кровные, вряд ли положительно воспримут такие скачки цен. Так или иначе, но ликвидность крымской недвижимости еще долгое время будет под сомнением. А ведь это один из основных факторов.
Кирилл Брюлин отмечает, что «сейчас определяющим моментом для большинства покупателей является «юридическая чистота» объекта. Потребитель предпочитает переплатить за квартиру, но зато быть спокойным за отсутствие в дальнейшем претензий со стороны третьих лиц или предыдущих владельцев. Выяснить отсутствие обстоятельств, которые могут в дальнейшем привести к лишению или ограничению покупателя в его правах владения, распоряжения или пользования объектом, всегда было основополагающей целью профессиональных участников рынка недвижимости, что в окончательном итоге и повлияло на его становление».
Вот с этим последним фактором – обстоятельствами, которые могут привести к лишению или ограничению покупателя в правах, - в Крыму пока все не до конца определенно.
Если Крым повторит судьбу Северного Кипра
Пожалуй, основной момент, который может серьезно затормозить развитие рынка крымской недвижимости, – это законодательная неопределенность. С одной стороны, очевидно, что Крым отныне будет жить по российским законам. А значит, и сделки с недвижимостью должны заключаться в соответствии с ними. С другой, пока украинское руководство не признает факт присоединения Крыма к России, оно всегда может говорить, что с точки зрения международного права операции с недвижимостью в Крыму недействительны. Точно так же, если мировое сообщество не признает Крым в качестве российской территории, легитимность сделок с недвижимостью на полуострове всегда сможет быть оспорена. Такой прецедент в мире уже есть – Кипр. Операции с недвижимостью на территории Северного Кипра признает только Турция. Однако вот уже несколько лет греки-киприоты успешно оспаривают в международных судах факт законности таких операций. Таким образом, по международному праву сделки с недвижимостью, совершенные на Северном Кипре, теряют свою силу.
Это как раз тот самый случай, когда вроде бы законно приобретенное, за собственные деньги, жилье вдруг становится не твоим. Безусловно, наличие таких рисков будет постоянно осложнять работу крымских риэлторов.
«Основным фактором, который может препятствовать развитию рынка крымской недвижимости и активности на нем российских компаний и частных лиц, могут стать, прежде всего, определенные действия украинской стороны. Разумеется, эскалация напряженности вдоль границ с Крымом не может не повредить рынку местной недвижимости. Вообще же в настоящий момент только мирное урегулирование международных отношений России и Украины, и принятие Украиной того факта, что Крым самостоятельно присоединился к России может открыть заново рынок недвижимости Крыма и привлечь туда инвестиционные капиталы как крупных российских компаний, так и частных лиц», - отмечает Кирилл Брюлин.
Пока эксперты не берутся предсказывать, как будет развиваться ситуация. «Многое будет зависеть и от политики России в этом отношении. Делать какие-то прогнозы относительно того, как события будут складываться, пока очень сложно», - говорит Олег Кирилин.
У риелторов и потенциальных инвесторов выбор в данном случае небольшой. Остается только ждать решения политиков.
Станет ли Крым «золотым дном» для инвесторов?
Несмотря на все «но», черноморской жемчужине, безусловно, есть чем и похвастаться. В мире не так много курортов с подобной историей. Здесь расположены летние резиденции российских императоров, дворцы, музеи, красивейшие пляжи и лечебные курорты. По мнению Кирилла Брюлина, у Сочи и других российских курортов пусть не сейчас, но в перспективе появился действительно серьезный конкурент. «Рынок недвижимости Крыма представляет серьезный интерес для многих российских компаний и инвесторов. Многие годы Крым был заветной мечтой советских граждан, которые уже не хотели в Сочи, но не могли поехать за рубеж. Так что сейчас, когда граница отсутствует, в Крым вполне может хлынуть поток россиян, желающих погреться у моря. Собственно говоря, эта территория всегда привлекала российских туристов и отдыхающих, и, соответственно, инвесторов, которые вкладывали средства в развитие капитального строительства и строительную отрасль региона. Однако то, что Крым был территорией иностранного государства, во многом было сдерживающим фактором».
Сегодня этот фактор отпал. Многие считают, что пока желающим «докопаться» до крымского «золотого дна» придется изрядно попотеть, чтобы рынок недвижимости полуострова стал действительно привлекательным.
По мнению краснодарского эксперта Олега Кирилина, говорить о серьезной конкуренции между рынком недвижимости Крыма и других курортных зон юга России пока еще рано. Однако при этом он добавляет, что считает крымский рынок очень перспективным «при условии достаточно серьезных финансовых влияний в экономику полуострова со стороны России».
«Важно учитывать, что многие наши граждане знают, что такое сервис, пусть и на примере Турции и Египта. Поэтому, чтобы справиться с наплывом туристов и чтобы им захотелось возвращаться в Крым снова и снова, необходимо будет развивать всю туристическую отрасль полуострова в целом, и в частности - рынок туристической недвижимости», - говорит Кирилл Брюлин.
С другой стороны, эксперт отмечает, что «покупателями могут быть не только отдыхающие. Многие россияне желают купить себе "уголок" на море. Для тех, кто по каким-то причинам боится вкладываться в зарубежную недвижимость, Крым может стать привлекательной альтернативой».
Российские девелоперы начинают освоение Крыма
Однако это также станет возможным, если на полуострове будет достаточно качественного жилья. Впрочем, Крым сегодня имеет все шансы стать еще одной «стройкой века». Российские власти уже заявили о своем намерении вкладывать средства в развитие инфраструктуры Крымского Полуострова. Минэкономразвития подсчитало, что в долгосрочной перспективе объем вложений в один только транспортный сектор составит около 100 млрд руб.
Некоторые российские компании уже озаботились тем, как насытить местный рынок недвижимости достойными объектами. Одной из первых стал инвестиционно-строительный холдинг «Гуд Вуд». Компания уже заявила о том, что собирается активно вкладывать средства в развитие своего бизнеса в Крыму. «Гуд Вуд» занимается деревянным строительством и в ближайшие два года планирует инвестировать в свои крымские проекты около 20 млн дол.
В интервью РБК один из руководителей компании отметил, что у «Гуд Вуд» давно были планы по строительству на Черноморском побережье, в том числе и в Крыму. Однако останавливал тот факт, что Крым был иностранной территорией. В свете последних событий ситуация поменялась, и компания уже начала активную работу по реализации своих проектов на Полуострове. При этом компанию не пугают неопределенность и даже возможные перебои с электроснабжением в Крыму. Руководство фирмы считает, что все эти неурядицы утрясутся за несколько месяцев.
Вполне возможно, что примеру этой компании последуют и другие российские девелоперы. Чем быстрее на рынке недвижимости Крыма появится новый капитал, тем успешнее он будет развиваться.
