Ольга Штода: «Управляющая компания должна участвовать в проектировании объекта»

 

 

 

— На этапе проектирования бывают просчеты с точки зрения последующей эксплуатации и безопасности объекта. Приведу в пример бизнес-центр класса B+, где до реконструкции не были выполнены работы по пристенному дренажу и отводу дождевых вод. В результате во время непогоды ливнестоки не выполняли свою функцию, так что первый этаж, в частности ресепшен, нередко оказывался затопленным.

 

В другом случае на паркинге не ­предусмотрели наличие трапов дренажа, по которым должна стекать вода. В процессе эксплуатации объекта это привело к дополнительным затратам на уборку. Более того, уклон полов в помещении паркинга сделали в сторону въезда автотранспорта, поэтому вода от растаявшего снега вместе с грязью собирается у ворот, а значит, ­развозится машинами по всей стоянке. А ведь следовало выполнить уклон в противоположную сторону и обязательно оборудовать дренажный приямок для сточных вод.

 

Следующий пример. На одном из поворотов пандуса, который ведет в подземный паркинг, в самом центре расположена несущая колонна. Для водителей ее размещение довольно неожиданно. Неудивительно, что здесь нередко происходит повреждение как автомобилей, так и самой опоры.

 

 

 

— Не всегда. Недочеты могут быть на любой стадии работы над объектом. Например, при монтаже инженерного оборудования, приемке систем и ввода здания в эксплуатацию. В одном из офисных центров объединили контуры вентиляции и отопления (хотя по проекту они были разделены). В результате зимой температура радиаторов поднималась до 90°С. Как только ее пытались снизить, выключалась вентиляция. Надо ли говорить, что для тех, кто находился в здании, атмосфера становилась абсолютно некомфортной. Было предложение установить регуляторы на каждую ветку отопления, а температуру наружного воздуха контролировала бы автоматика. Но это весьма трудоемко, требуются расчеты, отдельный проект и огромные затраты. После разделения контуров работу системы стабилизировали — микроклимат в помещениях пришел в норму.

 

Важно также проконтролировать наличие доступа для обслуживания оборудования. Например, на одном из объектов две вентиляционные установки оказались настолько близко друг к другу, что провести самые обычные работы, такие как смена фильтров, обслуживание теплообменников и двигателей системы приточной вентиляции, оказалось просто невозможно. Пришлось останавливать и разбирать всю систему, что потребовало дополнительного времени и лишних затрат. Кроме того, здание на какое-то время оставалось без вентиляции.

 

Нередко встречаются ситуации, когда натяжной или гипсокартонный потолок перекрывает доступ к инженерному оборудованию. А это значит, что без демонтажа невозможно провести плановые работы или быстро ликвидировать последствия аварии.

 

 

 

— Конечно, исправить можно все что угодно. Однако это потребует как материальных, так и временных затрат, к тому же будут испытывать дискомфорт, например, арендаторы. Правильнее было бы сразу подумать о качестве выполняемых работ. Если бы проекты были заранее согласованы с управляющей компанией (УК), недочет был бы замечен и исправлен еще на бумажной стадии.

 

Между прочим, при проектировании необходимо предусматривать даже то, что поначалу кажется несущественным. К примеру, не следует забывать о помещениях для эксплуатирующей компании, службы клининга, внешних подрядчиков, которые будут работать на объекте. Иначе может оказаться, что даже хозяйственные принадлежности — ведра, тряпки, тросы, использующиеся при мойке фасада, — негде будет складировать, все это придется хранить в местах общего пользования.

 

Вот еще один показательный пример. Собственник обнаружил, что в водопроводе нет давления, но выяснить причину не смог. Представители застройщиков и монтажных компаний предложили свой вариант решения проблемы — купить насосную станцию, стоимость которой… около 0,3 млн руб. Но владелец все же подумал и решил пригласить специалистов эксплуатирующей компании, которые-то и выяснили, что в колодце всего лишь был закрыт вентиль, хотя сам «барашек» стоял на режиме «открыто».

 

 

 

— Идеальный вариант — с самого начала, то есть при разработке технического задания на проектирование. В этом случае управляющая компания будет принимать участие в разработке концепции объекта, куда входит как коммерческая составляющая проекта (класс, целевая группа, общая площадь объекта и помещений, сдаваемых в аренду, возможный уровень арендных ставок и т. д.), так и техническая его часть. При выборе инженерного оборудования УК сможет не только проконтролировать соблюдение норм и правил, но и оценить перспективу эксплуатации: стоимость расходных материалов, их доступность, периодичность обслуживания, надежность, срок службы и т. д.

 

Весьма важным делом, на мой взгляд, является ведение документации. К моменту сдачи объекта все технические документы должны быть в наличии и в полном объеме. Это позволит не только грамотно в дальнейшем эксплуатировать оборудование и коммуникации здания, но и избежать опасных ситуаций. К примеру, чтобы сделать самую простую вещь (допустим, повесить полку), нужно просверлить отверстие. Смотрим — документации на объекте нет, а значит, нет и гарантии, что рабочий не попадет в проводку. Бывают ситуации, когда сотрудники хорошо изучили, где и какие проходят системы, а потому могут выполнять свою работу с закрытыми глазами. А как быть, если они увольняются или уходят на больничный?

 

Следует принимать во внимание и тот факт, что без документов стоимость здания существенно снижается.

 

 

 

— Увы, пока нельзя сказать, что все девелоперы понимают необходимость привлечения УК на этапе проектирования. Однако в последнее время все-таки отношение к этому вопросу меняется: собственники осознали, что профессиональное управление объектом гораздо эффективнее. Постепенно приходит и понимание, что управляющую компанию необходимо привлекать задолго до открытия объекта.