Расклад на вторичном рынке. Итоги полугодия

 

 

В течение I полугодия 2012 г. спрос со стороны покупателей был активным, однако цены на недвижимость при этом увеличивались постепенно и незначительно. Как считает генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов, на динамику рынка оказало влияние два аспекта. Во-первых, ипотека. «В качестве иллюстрации могу привести статистику нашей компании. Так, ипотечные сделки составили 54 % от общего числа операций с недвижимостью, проведенных в I полугодии текущего года. По сравнению с аналогичным периодом 2011 г. их объем  увеличился почти на 30 %», — объясняет эксперт. Во-вторых, концентрация спроса. Наиболее популярны у покупателей были одно- и двухкомнатные квартиры стоимостью до 8–9 млн руб., при этом весьма ощутимо оказалось снижение спроса на более дорогую недвижимость. По мнению О. Самойлова, все это позволяет сделать вывод о том, что в настоящее время столичный рынок жилья с точки зрения как текущей ситуации, так и возможных перспектив находится в состоянии неустойчивого равновесия, которое может быть нарушено в любой момент. «Основными факторами дестабилизации может стать либо подъем цен в размере, превышающем реальную инфляцию, либо ужесточение банками условий выдачи ипотечных кредитов. И если первое в ближайшей перспективе представляется маловероятным, то второе с учетом прогнозируемого многими общеэкономического шторма я бы не исключал», — говорит эксперт.

 

По данным руководителя аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрия Таганова, в I полугодии 2012 г. объем предложения на вторичном рынке жилья вырос на 12 % и составляет 54,5 тыс. объектов (прибавилось более 6,5 тыс. объектов). Причин тому несколько. Начиная с января риэлторские базы данных стали пополняться предложениями недвижимости на территории Новой Москвы. Кроме того, скопилось много «сложных» квартир, не проданных с прошлого года. При этом, как отмечает эксперт, спрос остается высоким: в столице мало новостроек, поэтому люди решают жилищный вопрос с помощью вторичного рынка.

 

Элитный сегмент стоит особняком, предложение недвижимости в нем всегда ограничено. На сегодняшний день вторичка представлена всего 600 квартирами. По сравнению с данными на конец IV квартала 2011 г. объем предложения увеличился незначительно, отмечает руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяна Шарова. Наибольшее количество предложений сосредоточено в районе Остоженки — 19 %, чуть меньше в районах Тверской и Пресненский — 14 и 13 % соответственно. Минимум элитных квартир на вторичном рынке — в районах Красносельский и Таганский (по 1 %).

 

 

Жилье в центре столицы по-прежнему является прерогативой богатых людей. Фаворитами сильных мира были и остаются Патриаршие пруды, Остоженка, арбатские переулки, Плющиха, Фрунзенская набережная, и за минувшие полгода не произошло никаких изменений. «В Хамовниках, включая Плющиху, сейчас ведут самые активные продажи, но преимущественно на первичном рынке, так как там сосредоточено до половины всех реализуемых элитных проектов. На вторичном рынке недвижимость в этом районе тоже пользуется большим спросом, однако предложений здесь в разы меньше, чем в новостройках. Хамовники  весьма востребованы, тут покупают недвижимости для семьи — район имеет хорошую инфраструктуру, в нем много зелени (по сравнению с остальной Москвой), есть детские сады, школы и удобная транспортная развязка», — поясняет партнер компании Chesterton Екатерина Тейн.

 

Если говорить конкретнее, то, по данным Т. Шаровой, на вторичном рынке элитной недвижимости с начала года наибольшим спросом у клиентов пользовались ЖК «Ля Дефанс» и «Усадьба Трубецких» в Хамовниках, ЖК «Тверской» в Тверском районе и дом на Цветном бульваре, 15, корп. 2.

Покупатели жилья бизнес-класса в основном ориентированы на Юго-Западный, Западный и Северо-Западный округа Москвы. Здесь и районы отличаются экологической чистотой, и окружение приятное, и цены многим обеспеченным людям по карману.

 

К сожалению, покупателям жилья экономкласса чаще всего бывает не до выбора района, поскольку основным аргументом для них служит стоимость квартиры. «После кризиса 2008 г. на рынке недвижимости произошло перераспределение спроса и наиболее востребованными стали максимально доступные однокомнатные квартиры в старых домах. Стоимость таких предложений — от 4,8 до 5,5 млн руб. Покупатели с несколько большим бюджетом предпочитают более комфортные объекты в современных 16–22-этажных домах по цене от 5,5 до 6 млн руб.», — отмечает Д. Таганов.

 

 

Жилье самой низкой стоимости в I полугодии 2012 г.можно было отыскать в ВАО и ЮВАО. Квартиры на вторичном рынке стоят здесь в среднем 146 тыс. руб./кв. м. Чуть выше цена квадрата в ЮАО и СВАО — 155 тыс. руб. Самыми дорогими округами остаются ЦАО и ЗАО — 290 и 218 тыс. руб./кв. м соответственно.

 

Наиболее низкие цены, как отмечает заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ–Недвижимость» Ольга Новикова, наблюдаются в московских районах, расположенных за МКАД, не имеющих развитой транспортной инфраструктуры и с неблагоприятной экологией, таких как Капотня и Некрасовка, где стоимость 1 кв. м на вторичном рынке — 113 и 126 тыс. руб. соответственно.

 

Их прямыми антиподами являются районы в центре мегаполиса. Говоря о ценах на здешнюю недвижимость, эксперты предпочитают называть суммы в долларах, поскольку в рублевом эквиваленте цифры зашкаливают за десятки миллионов и покупателям сложно их осмыслить. Так, рейтинг наиболее дорогих предложений на вторичном рынке элитной недвижимости, по словам Т. Шаровой, возглавляет Остоженка (средняя стоимость недвижимости — 34,6 тыс. долл./кв. м). Чуть дешевле жилье в районах Арбат и Якиманка (25,7 и 25,6 тыс. долл./кв. м соответственно). Минимальная цена квадрата — 11,7 тыс. долл. — зафиксирована в Басманном районе. По итогам I полугодия 2012 г. стоимость большинства элитных квартир вторичного рынка колеблется от 1 до 2 млн долл. (27 % от общего объема предложения). Наименьшее количество предложений приходится на квартиры стоимостью более 10 млн долл. (6 % от общего объема), уточняет Т. Шарова.

 

 

Москва по-прежнему остается одним из самых дорогих городов мира, она не теряет своей инвестиционной привлекательности во всех сегментах рынка жилой недвижимости. По мнению Е. Тейн, наиболее ликвидным на данный момент является жилье экономкласса: квартиры по минимальной средней стоимости разлетаются как горячие пирожки, причем не только в новостройках, но и на вторичном рынке.

 

Как считает Д. Таганов, главный тренд рынка жилья — стагнация — остается неизменным. «С начала текущего года мы не наблюдаем никаких изменений: все основные показатели топчутся на месте. Так, по итогам I полугодия 2012 г. средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке выросла лишь на 4 %, это довольно низкий показатель для данного сектора. Сейчас ситуация на биржах стабилизировалась, в связи с чем мала вероятность каких-либо негативных событий. По итогам года мы прогнозируем рост цен на 6–9 % в пределах инфляции. До кризиса высокими сезонами считались осень и весна, но так как рынок уже не первый год находится в стагнации, фактор сезонности стал не так ощутим», — говорит эксперт.

 

Вот какой прогноз предлагает Е. Тейн: «Вторичный рынок недвижимости более чувствителен к различным изменениям в экономике и быстрее демонстрирует коррекцию или рост цен. Если не произойдет кризиса, то цены повысятся. Наибольший рост будет наблюдаться в экономклассе — до 5 % — за следующие полгода. Если кризис все-таки случится, то активность рынка приостановится на два — четыре месяца. В элитном сегменте цены останутся стабильны, и во II полугодии изменения будут на уровне плюс-минус 2 % в зависимости от развития событий в экономике».

 

Эксперты компании «Азбука Жилья» уверены, что при сохранении текущей макроэкономической обстановки в стране спрос на вторичном рынке жилья Москвы до конца года останется стабильным и не превысит уровня I полугодия 2012 г. На этом фоне объем предложения вторички немного снизится — до 52–54 тыс. квартир. Цены продолжат рост, но более умеренными темпами, нежели в I полугодии 2012 г.