К 2019 году компании-участники рынка строительства жилья подошли с некоторым замиранием сердца. Представители отрасли понимали, что им придется довольно резко перейти на новые принципы работы, которые заставят жестко пересмотреть планы по развитию бизнеса. И почти в один голос застройщики заявляли, что новый порядок неминуемо скажется на стоимости конечного продукта – жилья. Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК рассказала ЦИАН.Журналу, почему, на ее взгляд, такого рода прогнозы в большинстве случаев сильно преувеличивают масштабы будущего подорожания.
Издержки вырастут, а цены?
С одной стороны, отрицать тот факт, что в результате перехода на работу по эскроу-счетам жилье подорожает, было бы странно: переход застройщиков на проектное финансирование, который вводится в России, оказался достаточно стремительным, и это с неизбежностью приведет к росту издержек. По нашей оценке, издержки застройщиков в результате вырастут в среднем на 12-15% и выше. Полностью оценить затраты сейчас сложно, так как банками не определены все условия взаимодействия в новых реалиях. Пока непонятно, какой будет размер ставки по кредитам, комиссии, а также какие будут штрафы за досрочный возврат денежных средств. В перечень затрат, например, входит оценка проектов, строительный аудит, покупка банковских гарантий. Экономика проекта будет полностью понятна после того, как банки озвучат условия сделки.
Следствием этого, а также ростом цены на строительные материалы в связи с увеличением НДС станет и рост себестоимости строительства. И отрасль ощутит это буквально сразу же, в середине 2019 года. Исходя из этого, некоторые игроки строительного рынка делают прогноз о том, что ровно на размер издержек вырастет и стоимость квартир в новостройках.
Звучит логично: затраты стали выше, значит, и продукт должен подорожать.
"Потолок" для роста
Но при таком прогнозе упускается из вида один важный фактор: в реальности так сильно повысить цены на жилье невозможно.
По нашим расчетам, при повышении цен на новостройки уже на 7% спрос в среднем падает на 10%.
На самом деле, люди готовы менять свои жилищные условия, интерес к новостройкам сейчас очень активный. Но это происходит на фоне ограниченной платежеспособности – до трех четвертей спроса на первичное жилье в Московском регионе приходится именно на ипотечников, которые скопили на первый взнос и готовы в течение 10-15 лет выплачивать ипотеку, тратя на нее половину семейного дохода.
Но если кредит будет «съедать» не 50, а 60 или 70 процентов бюджета, такая семья скорее откажется от планов по покупке квартиры.
Часть этих покупателей обратит свое внимание на вторичный рынок, часть пересмотрит планы и, возможно, выберет жилье вболее дальних районахМосковской области, а часть просто продолжит арендовать квартиру, откладывая часть денег на более крупный первый взнос.
И в действительности застройщики прекрасно понимают это. Покупатели физически не смогут платить больше на ту сумму, на которую вырастут издержки застройщиков и себестоимость строительства.
Поэтому компаниям предстоит смириться с тем, что их маржа сократится.
Ещё одним вероятным следствием ограниченности платежеспособного спроса, по нашему мнению, может стать рост программ кредитования с субсидированной ставкой, что сегодня застройщики и делают. К примеру, мы недавно анонсировали совместную программу по субсидированию ставки с Райффайзенбанком с годовой процентной ставкой на первый год кредитования 6,75%.
В среднем по рынку рост может быть обусловлен тем, что ряд проектов будет продаваться уже после ввода, а значит, по более дорогой стоимости, чем на котловане.
Цены на новостройки, конечно, пойдут вверх – но этот рост не будет таким резким, как говорят некоторые эксперты.
По нашей оценке, цены подрастут за текущий год в среднем на 10%.
Также необходимо учитывать, что при внесение обсуждаемых поправок в закон, основное влияние введение эскроу-счетов все же окажет на новые проекты, а это значит, что результат данных изменений мы увидим скорее уже в 2020-2021 году, чем до конца 2019 года.
Одним словом, ожидать улучшения условий для покупки жилья пока оснований нет, но изменения все-таки будут не такими резкими.
