В последнее время загородная застройка все больше уходит вглубь области. Так, сегодня доля поселков, расположенных далее 30 км от МКАД, — 70% всего предложения. В среднем Подмосковье, в пределах 40–60 км от Москвы, строят в основном объекты экономкласса, хотя есть примеры проектов и в бизнес-сегменте.
КП Звенигорье
Фото: Rodex Group
Поселки на расстоянии 40–60 км от Москвы эксперты считают неоднозначным предложением, находящимся на стыке форматов для сезонного проживания и круглогодичной жизни. «Такие проекты обычно бывает сложно позиционировать: для постоянного дома это довольно далеко, а для дачи слишком дорого, — объясняет Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». — В основном покупатель такого продукта идет на компромисс: он приобретает дом для постоянного жилья потому, что в 30-километровой зоне дорого, но, поездив на работу в Москву и устав, начинает использовать этот вариант как дачу».
Конечно, возможность постоянного проживания на таком расстоянии от Москвы во многом зависит от пропускных особенностей и качества трассы. Самыми перспективными направлениями являются скоростные шоссе с хорошим трафиком, где неважно, на сколько километров отъехать от Москвы — 30 или 50. По словам Игоря Заугольникова, директора департамента маркетинговых коммуникаций RODEX GROUP, дальность 40 км — это небольшое расстояние, если его можно проехать менее чем за один час. В столице столько же времени можно потратить при попытке добраться до соседней улицы.
По словам руководителя аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрия Таганова, предложения в среднем Подмосковье интересны для тех, кому принципиально важно уехать подальше от пыльного и шумного города. В первую очередь речь идет о любителях сезонного отдыха. Также есть категория клиентов, которые проживают в районных центрах, например в городах Клин или Истра. Им просто нет смысла приобретать загородную недвижимость ближе к столице. Домовладения для постоянного проживания на таком расстоянии от Москвы покупают предприниматели в качестве дорогой дачи, дети для родителей-пенсионеров, люди, которым нет необходимости часто ездить в Москву.
КП Перелески
Фото: Rodex Group
Как отмечает В. Яхонтов, для всех категорий потребителей наиболее значим экологический фактор. «Приобретая дом на расстоянии до 20 км от МКАД, нужно понимать, что экологическая обстановка там не очень благоприятна, это скорее жилье в пригороде, а не полноценная загородная недвижимость. Люди же представляют себе загородное жилье как островок покоя и тишины в окружении лесов и речек. Хотя такие места есть и до 20 км от столицы, но очень локально и в сегменте de luxe. Экология в поясе 40–60 км в целом гораздо лучше», — уверен В. Яхонтов.
Как утверждает И. Заугольников, в среднем Подмосковье сегодня активно развивается инфраструктура, появляются детские сады, спортивные комплексы, элитные колледжи для школьников, не говоря уже о магазинах, кафе, развлекательных комплексах. Эксперт отмечает, что 27 % заявок в коттеджном поселке Перелески (55 км от МКАД по Новой Риге) поступает от семейных пар, которые перед покупкой выясняют вопросы о ближайших учебных и дошкольных учреждениях, планируя проживать здесь круглый год.
Средняя стоимость 1 сотки в зависимости от удаленности от МКАД, долл. | |||||
До 10 км | 11–20 км | 21–30 км | 31–40 км | 41–50 км | Более 50 км |
28 680 | 19 000 | 13 900 | 9600 | 5900 | 3200 |
Данные Penny Lane Realty
Лидирует Новая Рига
КП Звенигорье
По данным Д. Таганова, сегодня на расстоянии 40–60 км от Москвы сосредоточено до 26% коттеджных поселков. Доля коттеджей на таком удалении от столицы в общем объеме предложения — 23%, проектов с таунхаусами — 5%, участков без подряда — 36%. По оценке Юлии Севериненко, генерального директора компании «ЗемАктив», в сегменте демократичных предложений на расстоянии около 50 км от МКАД самый популярный формат — участок 10 соток с домом около 130 кв. м без внутренней отделки, с коммуникациями по границе.
Больше всего поселков в этом поясе представлено на Новорижском и Дмитровском направлениях, догоняют лидеров Симферопольское, Каширское шоссе и другие южные трассы.
По информации аналитического центра корпорации «ИНКОМ», на Новой Риге на данном расстоянии средняя стоимость участков без подряда составляет 3–4 млн руб., коттеджей — 10–16 млн руб., квартир в таунхаусах — 5–7 млн руб.
КП Звенигорье
Фото: Rodex Group
В основном в зоне 40–60 км на Новой Риге представлены проекты классов эконом и эконом плюс, хотя попадаются и предложения в сегменте бизнес. Зачастую они расположены в VIP-зонах поселков. Например, в Звенигорье (50-й км Новой Риги) деревянный дом экономкласса площадью 230 кв. м на участке 15 соток застройщик предлагает приобрести за 10,4 млн руб., а каменный площадью 140 кв. м на 12 сотках выставлен за 8,3 млн руб. VIP-зона этого поселка расположена в глубине лесного массива, вдали от дороги. Здесь 40 домов, их средняя цена — 16–20 млн руб.
По мнению Тимура Сайфутдинова, управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood, наиболее привлекателен и перспективен на Новой Риге район Истринского водохранилища. Тут на территории площадью более 1700 га компания «Вектор Инвестментс» реализует масштабный проект «Истринская долина». Его основная идея — создание единого загородного комплекса с общей инфраструктурной сетью для досуга и активного отдыха. «Истринская долина» включает в себя 14 поселков различного уровня и два поселка с наделами под имения площадью от 1 га, а также два ленд-парка. Последний формат ориентирован на девелоперов, застройщиков, индивидуальных предпринимателей. Он представляет собой участки с коммуникациями площадью от 2 до 5 га под корпоративные поселки или рекреационные объекты.
В примерно половине проектов далее 40 км на Новой Риге предлагают участки без подряда. Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family, отмечает среди объектов данного формата Лесную Пристань — 2, Истринский Родник, Шелестово-2, Троицкий Парк, Белые Росы — 2, Иглово, Веретенки, Рижский, Шелестово, ECOPARK Ушаково, Румянцево и др.
Направления с перспективой
КП Истринский Родник
Фото: ТИМУР
С 30-го км Дмитровской трассы начинается рельефная местность. Ее особенности девелоперы активно используют для развития горнолыжных курортов, самые известные из которых — «Сорочаны», «Волен», «Яхрома». Помимо спортивных объектов покупательский интерес поддерживает близость к большой воде — Икшинскому водохранилищу и каналу им. Москвы. Однако нужно отметить, что привлекательность этих мест для постоянного проживания снижается за счет большого потока машин и слабой пропускной способности Дмитровского шоссе. Поэтому дома здесь приобретают в основном для сезонного отдыха.
По словам В. Мищенко, при сравнении стоимости недвижимости на Дмитровском направлении с остальными трассами очевидно, что цены здесь ниже. Иногда участок с домом можно приобрести за 2 млн руб. Но средняя стоимость сотки — 125 тыс. руб., а 1 кв. м домовладения — 27 тыс. руб. Цена надела со всеми коммуникациями в среднем составляет от 500 тыс. до 1,5 млн руб. в зависимости от удаленности. Среди проектов с участками без подряда на этом расстоянии были названы Спортвилль Дмитровка (45 км), Smart Village (56 км), Forest Village (52 км), Дмитровское Полесье (56 км) и др. В качестве нового интересного предложения бизнес-класса Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, отметил коттеджный поселок Морозово-Хаус на 43-м км Дмитровского шоссе, где дом площадью 250 кв. м на участке 15 соток стоит 550 тыс. долл.
Илья Сапунов, генеральный директор компании «Красивая Земля», отмечает Симферопольское шоссе, которое, по его мнению, продолжает укреплять свои позиции как направление качественного экономкласса. По его словам, особенно хорошо продают участки, расположенные как раз на расстоянии 40–70 км от МКАД. На их долю приходится примерно 50% всех предложений, представленных на этом направлении, и 65–70% спроса. При этом земля по Симферопольскому шоссе на 3–5% дешевле аналогичных участков на Калужской и на 5–7% — на Киевской трассе.
Каширское шоссе также было названо одним из перспективных, но предложений на исследуемом расстоянии пока немного. Цены колеблются от 10,5 до 24 млн руб. за 12 соток с домовладением площадью от 140 кв. м. В сегменте участков без подряда спросом пользуются 9–12 соток стоимостью не более 2 млн руб. Эксперты отмечают, что по данному направлению в продажу в основном поступают участки категории ИЖС, практически во всех поселках проведены магистральные инженерные сети.
