Столичные особняки: престижно, дорого, проблемно

 

 

 

По оценкам представителей агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», на столичном рынке недвижимости доля домов, находящихся в частной собственности, не более 3%. Конечно, это необычайно привлекательно — стать обладателем особняка в центре города, а достигнувшим такой цели совсем не хочется менять адрес прописки. Поэтому если таких объектов в Москве в принципе мало, то предложений на рынке еще меньше и стоят они заоблачных денег. Сравнение с воздушными замками тут уместно и в другом аспекте: за исключением особых случаев, дом продают, а землю под ним — нет.

 

Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», считает это явление наследием 90?х. Тогда в стране устанавливалось право на собственность, власти Москвы активно этому противились, потому и получилось, что дом частный, а земля под ним государственная, отданная домовладельцам в аренду на 49 лет с правом пролонгации.

 

Впрочем, ничего необычного или незаконного в этом нет: частной собственности на землю не существует, например, в Израиле или Лондоне. Так, в столице Туманного Альбиона землю передают в аренду на 99 лет, и если за это время здание становится историческим памятником, начинает представлять собой художественную или научную ценность, муниципалитет, как правило, продлевает договор аренды, а если нет — запросто может попросить собственника убрать строение. Как отмечает В. Яхонтов, в Москве введен негласный мораторий на собственность земли с редкими исключениями. Например, 15 соток в Троице-Лыкове когда-то были переданы лично президентом Борисом Ельциным в собственность Александру Солженицыну. Теперь право на участок перешло к наследникам писателя. Соответственно, возникает вопрос: если вы не родственник знаменитости и вам не дарил землю президент, то что будет с вашим домом, когда срок аренды земли истечет?

 

Тут, напоминает В. Яхонтов, обнаруживается ряд правовых казусов: в России дом и земельный участок — это разные объекты недвижимости. Владелец строения имеет безусловное право претендовать на землю под ним и небольшую территорию, связанную с обслуживанием здания, а также на возможность прохода к своему дому. И теоретически собственник может отсудить у муниципалитета участок, но практически порядок приватизации московской земли чрезвычайно затруднен и изобилует различными препятствиями.

 

Кроме того, для участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрена очень непростая процедура получения разрешения на строительство. Если, скажем, дом сгорел, то собственнику будет крайне сложно возвести новый. Поэтому проще оформить изменения как реконструкцию или капитальный ремонт старого дома. «Так часто бывает в подобной ситуации: по факту — новое строительство, а по бумагам — реконструкция», — рассказывает В. Яхонтов.

 

 

 

И все же даже перспектива ущерба от пожара меркнет в сравнении с вероятностью того, что земля под домом может понадобиться городу. «Подобные случаи у всех на слуху, — вспоминает Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», — начиная от садового товарищества «Речник» и заканчивая дачами в Бутово». Как предупреждает эксперт, основное, на что нужно обращать внимание при покупке, — это то, насколько законно получена земля, построено или реконструировано строение, которое находится на ней, как оно оформлено. Ни для кого не является секретом, что в Подмосковье довольно много случаев, когда, скажем, дом фактически имеет площадь 500 кв. м, а узаконено только 120 квадратов, и все мирятся с подобным положением дел. На московской земле такой фокус не пройдет — буквально под каждый кирпичик нужно законное документальное обоснование.

 

И если с правами на объекты в «Речнике» ситуация спорная, то дома в Бутово, несмотря на то что они были в собственности, помешали городским планам массовой застройки этого квартала. Государство воспользовалось своим правом изъять землю, предоставив компенсацию — квартиру в многоэтажке.

 

Перманентно возникают иски, связанные с домами в Поселке Художников на Соколе, жилым комплексом «Остров фантазий» в Татаровской пойме, постройками в Серебряном Бору. Одним словом, частный дом на государственной земле — это высокие риски для собственника.

 

 

Источник: компания Blackwood

 

 

 

Несомненно, покупатели такой недвижимости отдают себе отчет в том, что они приобретают. Как правило, частные дома расположены в наиболее привлекательных местах: помимо уже упоминавшегося Поселка Художников несколько жилых особняков есть в центре города, например на Полянке, в арбатских переулках и т. д. В основном такие предложения высокобюджетны (обычно минимальная стоимость — 3 млн долл.). Однако изредка возможно закрыть сделку и по более низкой цене. В частности, в проекте «Мещерское» (Солнцево) можно приобрести объект за 1 млн долл., отмечает Н. Кац.

 

 

 

Если же средств на покупку не хватает или нет желания разбираться в особенностях городского законодательства, вполне можно наслаждаться жизнью в отдельном доме, взятом напрокат. Жилой особняк, сдаваемый внаем, — это уж совсем редкий для рынка вариант, но можно обратить внимание на так называемые арендные поселки. «Клиенты, предпочитающие городские арендные поселки, хотят совместить спокойное и размеренное проживание в особняке с удобством и доступностью всех городских объектов, но не планируют обременять себя строительством и содержанием собственного дома», — отмечает Роберт Хайруллин, генеральный директор УК «АС Менеджмент», застройщика поселка Рублево-Мякинино (инвестиционная группа компаний ASG).

 

В самой Москве поселков, где сдают именно отдельные дома, а не таунхаусы, совсем немного. Самый известный и старый — Чайка в Покровском-Глебове. В 1915 г. в нем жил В. И. Ленин, в списках жильцов значились также Б. Ельцин, В. Довгань. Здесь два с небольшим десятка домов (причем есть здания, построенные еще в 1905 г.). Сейчас, если повезет, снять дом в поселке можно за 20–30 тыс. долл./мес. Еще один пример — Датский поселок (на 12 домов) в Кусково.

 

Сейчас коттеджи, предназначенные для сдачи в аренду, строят в основном за городом: на Рублево-Успенском, Новорижском, Дмитровском шоссе. Девелоперы охотно перенимают опыт первопроходцев — авторов поселка Росинка на Пятницком шоссе, который был задуман еще в 1989 г. как первый проект, полностью ориентированный на арендаторов, прежде всего иностранцев.

 

Самая близкая к столице арендно-коттеджная новостройка — расположенный за МКАД и по официальному адресу входящий в состав Москвы поселок Рублево-Мякинино. Основными его жильцами являются руководители высшего звена российских и зарубежных компаний. Дома сдают от 7,5 тыс. долл./мес.

 

 

Данные агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба»