Власти не перестают ломать голову над созданием эффективной системы, которая позволила бы защитить интересы дольщиков от мошенничества и финансовых потерь. Одна из последних инициатив в этой области – введение системы сертификации строительных организаций. С 1 сентября «Росстандарт» начнет проводить оценку опыта и деловой репутации застройщиков. Новый рейтинг призван помочь потребителю правильно сориентироваться на рынке, прежде чем вкладывать средства. Поможет ли сертификация сделать рынок более прозрачным или превратится в еще одну ловушку для дольщиков и новое поле для коррупции? Многие эксперты полагают, что для решения проблем застройщиков и дольщиков нужны более радикальные меры, такие как внесение существенных поправок в знаменитый Федеральный закон №214-ФЗ.
Как оценить опыт и деловую репутацию застройщика?
4 июля 2014 года Федеральное агентство по техническому регулированию и метрологии зарегистрировало новую систему добровольной сертификации «Оценка опыта и деловой репутации». По сути идея этого нововведения проста и благородна: дать участникам рынка, в первую очередь потенциальным дольщикам, эффективный инструмент для оценки надежности строительной организации. Сомнительные компании таким образом могут быть если не отсеяны с рынка, то по крайней мере отмечены низким рейтингом. А это уже неплохой ориентир для потребителя.
Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», разъясняет основные механизмы предложенной системы сертификации:
«Базовых критериев оценки у новой системы всего пять: история (продолжительность присутствия компании на рынке, а также объем выполненных работ); средства, которыми обладает организация и которые влияют на качество услуги; кадры; имиджевые характеристики; достоверность данных, самостоятельно представленных компанией. Сертифицироваться по данной системе будут: строительные и проектные организации, организации, осуществляющие экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий, производители строительных материалов. Предполагается, что регистрация в системе откроет перед строительными, проектными и экспертными организациями новые возможности подтверждения качества своей работы. Нужно заметить, что до этого момента данные вопросы находились в компетенции всевозможных саморегулирующихся организаций и некоммерческих партнерств. Именно они определяли, ведет та или иная компания свой бизнес согласно нормам делового оборота или нет».
Станет ли стандартизация новой ловушкой для дольщиков?
Система еще не начала действовать, но уже сегодня высказываются опасения относительно того, кому она будет на руку и каким образом можно будет недобросовестно использовать полученные сертификаты. Первое, что приходит в голову пессимистам – сертификация создаст новое поле для коррупции. Уйти от этой темы, к сожалению, невозможно. Рано или поздно появятся компании, желающие получить сертификаты незаконно, чтобы потом использовать их для привлечения клиентов. Так инструмент, призванный обезопасить дольщиков от мошенников, рискует превратиться в очередную ловушку, а наличие сертификата качества у строительной компании станет просто еще одним рекламным приемом. Сценарий вполне реальный. Однако некоторые эксперты считают, что время для таких опасений еще не пришло.
«Не думаю, что за рейтинг оценки опыта и деловой репутации развернется какая-то реальная «борьба». Вряд ли здесь появится серьезное поле для процветания коррупции», – считает Кирилл Брюлин, генеральный директор агентства недвижимости «Брюлин и партнеры».
Почему? Да хотя бы потому, что чтобы создать поле для коррупции, новые сертификаты «Росстандарта» должны стать достаточно популярными, востребованными на рынке. А в этом эксперты как раз и сомневаются.
Добровольность – главный враг эффективности
Иногда благие начинания, так привлекательно описанные на бумаге, имеют свойство увязать в реальных проблемах, тогда и польза от них остается только на словах, а не на деле. Многие эксперты полагают, что стандартизация строительных организаций может «зачахнуть», так и не начав действовать. Очень сомнительно, что 1 сентября в «Росстандарте» выстроится очередь из желающих получить новый сертификат строительных компаний.
«К сожалению, в России понятия "добровольно" и "необязательно" зачастую синонимы. Не все, но многие рассуждают примерно так: лицензирование – это обязательно, иначе нельзя, так как есть наказания, а раз сертификация добровольная, то и необязательная, а значит, и так сойдет, ведь нет наказания, и потому можно не исполнять. Напрашивается сравнение с добровольным бюро кредитных историй: захотел – подал свои данные, не захотел – не подал, и никому это не важно», – говорит Кирилл Брюлин.
Итак, первая проблема состоит в том, что пока не ясно, найдутся ли, собственно, желающие получить новые документы. Одним словом, сейчас вопрос даже не в том, как будет работать система, а в том, заработает ли она вообще.
«В целом новая система оценки опыта и деловой репутации строителей соответствует мировой практике и призвана способствовать более высокому и надежному уровню отношений в сфере строительства. Однако, как и у всех добровольных систем, главный риск заключается в возможной потере репутации самой системы вследствие ее плохой работы и неэффективности. На сегодняшний день в России зарегистрировано около 1200 систем добровольной сертификации, из которых реально работают 20-30%», – добавляет Софья Лебедева.
Одними сертификатами проблемы не решить
Стандарты качества – это, конечно, хорошо, но большинство экспертов сходятся в том, что такими мерами оздоровить рынок не удастся и начинать действовать нужно, прежде всего, с внесения серьезных изменений в законодательную базу, регулирующую отношения строительных организаций и дольщиков. Действующий на сегодняшний день Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по мнению многих, нуждается в значительных поправках.
«На сегодняшний день действительно назрела необходимость внести изменения в отдельные положения в ФЗ-214. Многие ключевые моменты, например, касающиеся строительства гаражей или приобретения апартаментов, до сих пор не отражены в законе. Кроме того, ФЗ-214 предусматривает привлечение денежных средств на строительство по схеме реализации ЖСК, но не дает ответы, как действовать и защищать свои интересы гражданам при задержке сроков строительства объектов и возникновении прочих сопутствующих сложностей. В законе не прописана процедура проведения сделок по приобретению квартиры при помощи жилищных сертификатов, и приобретение квартиры через вступление в члены ЖСК», – говорит Вера Богучарова, заместитель руководителя юридического департамента Est-a-Tet.
И это далеко не полный список проблем, решить которые с помощью сертификации компаний-застройщиков просто невозможно.
Высокий рейтинг гарантий не дает
Несмотря на то что при сертификации «Росстандарт» собирается также оценивать финансовую базу застройщика, ситуация меняется иногда очень быстро и никто не может гарантировать, что застройщик, получивший сегодня высокий рейтинг, через некоторое время не станет банкротом. Единственный действенный механизм защиты в такой ситуации – страхование. Проблема в том, что обеспечить его работу может только закон. А в современном виде ФЗ-214 фактически не защищает дольщика от возможных потерь в связи с банкротством строительной организации.
«Отсутствие страхования риска неисполнения обязательств застройщика – одна из главных проблем в этой сфере рынка сегодня и серьезный недостаток ФЗ-214. Распространенный пример из жизни: застройщик возвел пять этажей дома из двадцати и обанкротился, недострой переходит в долевую собственность дольщиков. Что это значит? Люди остаются один на один со всеми проблемами, которые должен был решать застройщик, и без обещанного жилья. Другой пример: деньги на строительство привлекаются путем создания жилищно-строительного кооператива. На каждый дом создается свой ЖСК, деньги тут же переходят к застройщику, при этом в случае банкротства застройщика деньги вернуть нельзя: застройщик банкрот, у ЖСК денег нет. Государство никаких гарантий и компенсаций не предоставляет. Как быть в такой ситуации рядовому гражданину, закон ответа не дает», – говорит Кирилл Брюлин.
Поэтому, как считает эксперт, «главная задача на сегодня – это создать механизм страхования рисков неисполнения застройщиком принятых на себя обязательств по строительству и вводу в эксплуатацию объектов. Страхование может быть двух видов: добровольное, то есть страховать или не страховать риски – решает дольщик, и обязательное, когда застройщик обязан застраховать риски дольщика. За образец вполне можно взять, скажем, систему автострахования, где имеется группа страховщиков (Российский Союз Автостраховщиков), которые осуществляют страховые выплаты вместо компаний, которые не могут произвести выплаты в связи с отзывом лицензии или банкротством. Так же нужно поступать и с рисками дольщика».
Однако даже при условии получения страховых выплат вопрос о том, что делать с недостроенным домом остается открытым.
«На сегодняшний день не существует практически никаких федеральных регламентов и схем по завершению строительства проблемных объектов. А они очень нужны! Такие положения смогут не только эффективно защитить интересы будущих покупателей жилья в новостройках, но и помочь людям, которые уже пострадали от непроработанности финансово-строительных схем», – добавляет Софья Лебедева.
Банки будут регулировать использование средств застройщиком
Софья Лебедева рассказала о еще одной законодательной инициативе, которая обсуждается сейчас, и может улучшить ситуацию в долевом строительстве.
«Речь идет о проектном финансировании долевого строительства с участием банков. Предполагается, что в рамках данного механизма средства дольщиков будут поступать на специальный счет в банке, уполномоченном органами власти осуществлять контроль финансирования долевого строительства и его кредитование. Банк несет солидарную или субсидиарную ответственность за реализацию проекта, поэтому будет вести тщательный контроль целевого использования средств на каждом этапе строительства. При этом снижается главный риск долевого строительства – риск нецелевого использования средств дольщиков».
Что ждет новую систему стандартизации?
Пока оценка экспертов сводится, в общем, к одному и тому же: будущее новых рейтингов туманно. Рынок долевого строительства сегодня гораздо больше нуждается в серьезных законодательных инициативах, чем в новых стандартах.
Кирилл Брюлин считает эту идею хорошей: «Весь вопрос в организации исполнения. На мой взгляд, шансы системы оценки опыта и деловой репутации строительных компаний стать реальным, полезным инструментом на рынке, пока невелики. Прежде всего, в силу ее добровольности. По замыслу создателей, любая компания, строительная ли или любая другая, должна иметь репутацию. Основываясь на этой репутации, гражданин сможет принять взвешенное решение и, понимая все риски, вложить свои деньги. На практике же получается так: у кого большие деньги, тот и так знает, куда их вложить, а у кого небольшие суммы, те зачастую бросаются в сомнительные авантюры, очертя голову и не спрашивая совета. В теории, от новой системы сертификации должны быть в выигрыше и сами компании, и конечные потребители их услуг. А вот что получится на практике, покажет время. Пока что, прежде чем вкладывать деньги, я рекомендую обратиться к грамотному юристу, который поможет проверить компанию и оценить уровень рисков».
