Практически в каждой новостройке сегодня продаются квартиры как от застройщика, так и от инвесторов. В последнем случае сделка проходит с подписанием договора уступки права требования. Часто покупатели первички относятся к переуступкам с опасением, узнав, что сделка будет заключаться с физлицом. На самом деле бояться не стоит, считают эксперты рынка недвижимости Московского региона.
Откуда берется переуступка?
Большинство объектов в новостройках сегодня реализуется по ДДУ — договорам долевого участия, что и предусмотрено 214-ФЗ «О долевом строительстве». Закон не запрещает дольщику перепродать жилье еще до сдачи дома в эксплуатацию и, соответственно, до получения права собственности. По данным компании «БЕСТ-Новострой», инвестиционная квартира в среднем может быть перепродана до трех раз за время строительства дома — начиная от старта продаж на стадии котлована до подготовки к вводу в эксплуатацию.
Кстати, переуступка оформляется не только инвесторами с целью получения прибыли. «Еще одной причиной, по которой жилье может перепродаваться до оформления права собственности, являются форс-мажорные обстоятельства (развод, необходимость в средствах на срочное погашение кредита, наследство и т.д.)», — поделился наблюдениями Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP.
Хотя эксперты признают, что большую часть переуступок совершают все же инвесторы, чья доля в общем объеме сделок варьируется от 10 до 40% в зависимости от расположения объекта недвижимости. «До кризиса число частных инвесторов в новостройках буквально зашкаливало, потому что цены росли на глазах и многие стремились этим воспользоваться. Сегодня такая схема продаж применяется достаточно редко. Исключением является ситуация, когда определенную долю недвижимости в проекте скупает сама строительная компания или фирма, с ней аффилированная. Такой инвестор выводит квартиры в продажу траншами по мере повышения строительной готовности здания, реализуя их как раз по договорам переуступки», — рассказал читателям журнала «Недвижимость & цены» Павел Лепиш (девелопер).
Но, поскольку квартиры как таковой еще не существует (дом не сдан, отсутствует почтовый адрес, нет свидетельства о праве собственности), дольщик может уступить другому лицу лишь свое право владеть жильем. При этом сделка представляет собой классический договор цессии. «Цедент (первоначальный кредитор) передает цессионарию (новый кредитор) права и обязанности перед должником (застройщиком) по заключенному ранее договору участия в долевом строительстве», — поясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Согласие застройщика на переуступку обычно не требуется, но его следует уведомить в письменном виде. Однако некоторые компании предусматривают в договоре пункт о том, что перепродажа квартиры до оформления права собственности может осуществляться только с согласия застройщика. «Это обусловлено тем, что, когда дольщик самостоятельно занимается переуступкой, документы часто составляются неграмотно, после чего могут возникнуть сложности с регистрацией прав собственности», — подчеркивает Роман Семчишин.
Чем сердце успокоится
Как подтверждают специалисты, большинство покупателей жилья действительно не доверяют переуступкам.
«Если на продажу выставлены две аналогичные квартиры — одна от застройщика, а другая от физического лица, то покупатель, конечно, предпочтет приобрести жилье у застройщика путем прямого заключения ДДУ, — говорит Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». — Однако, принимая во внимание тот факт, что соглашение об уступке права требования проходит обязательную государственную регистрацию, надежность сделки все-таки удается обосновать. К тому же продавцы — физические лица, как правило, предлагают недвижимость по более привлекательным ценам».
Кроме того, например, в Tekta Group при заключении договора уступки права покупателю предъявляют основной договор долевого участия и справку о полном расчете с застройщиком и дольщиком. Все переуступки, так же, как и ДДУ, проходят регистрацию в Регпалате, и, по словам А. Энгеля, на время сделки деньги помещают в банковскую ячейку. Нужно принять во внимание и тот факт, что цедент должен будет уплатить подоходный налог.
Осторожность не помешает только в том случае, если переуступка права производится как приложение не к ДДУ, а к предварительному договору купли-продажи, который не регулируется 214-ФЗ. «После заключения договора уступки прав по такому договору к новому покупателю перейдет право требовать не передачи квартиры, а заключения основного договора», — уточняет А. Энгель. Строго говоря, предварительные договоры купли-продажи в отношении новостроек не совсем законны, однако, судя по всему, продолжают применяться на рынке, являясь одним из основных подводных камней при оформлении сделок с первичным жильем.
Таким образом, если продажи ведутся строго в рамках 214-ФЗ, договоров уступки права избегать не стоит — это реальный шанс купить жилье даже дешевле, чем у застройщика. Именно поэтому строительные компании, опасаясь демпинга и конкуренции со стороны инвесторов, обычно вводят плату за регистрацию переуступок и стараются снизить процент инвестиционных сделок, не выводя на продажу весь объем квартир одновременно. Тем не менее переуступки все же происходят, поэтому, выбирая жилье на первичном рынке, стоит поинтересоваться, есть ли желающие перепродать недвижимость в этом же доме и каков разброс цен у инвестора.
Мнение
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:
«Переуступка — это не только инструмент инвестирования с целью увеличить прирост чистого капитала, но и реальная возможность для покупателя увеличить площадь жилья с минимальными вложениями. Нередки случаи, когда люди приобретают однокомнатную квартиру в первой очереди проекта с целью впоследствии продать ее по договору уступки и купить двухкомнатную во второй очереди. При этом такой «обмен» происходит практически без доплаты: к моменту старта продаж во второй очереди квадратные метры в первой существенно дорожают, а в новых корпусах, только что вышедших на продажу, реализуются по минимальным ценам. Единственный недостаток такой схемы — необходимость откладывать новоселье. Но плюсы очевидны».
