Одним из способов решения проблемы обманутых дольщиков эксперты называют введение обязательного страхования ответственности застройщиков, работающих на рынке жилья. Однако правительство и сами строительные фирмы пока выступают против этого начинания.
Спорная инициатива
В начале 2011 г. депутат от фракции «Справедливая Россия» Анатолий Аксаков предложил своим коллегам по Госдуме законопроект о внесении ряда изменений в 214-ФЗ «О долевом участии». Парламентарий считает необходимым дополнить федеральный закон одним пунктом: застройщик обязан застраховать свой предпринимательский риск и риск случайного разрушения или повреждения объекта строительства (многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости) в пользу выгодоприобретателя — участника долевого строительства. Согласно этой статье страховая выплата не должна быть меньше суммы, внесенной участником долевого строительства по соответствующему договору. Причем, как предложил А. Аксаков, застройщик обязан заключить договор страхования одновременно с контрактом участия в долевом строительстве. По сути, в таком случае дольщик будет застрахован от недостроя за счет страховой компании.
В результате профильный комитет Госдумы дал положительное заключение на законопроект, однако правительство заняло иную позицию. В отзыве на документ указано на очевидные недоработки законопроекта. Так, участниками долевого строительства являются не только граждане, но и юридические лица. Однако предлагаемая законопроектом дополнительная мера защиты прав участников долевого строительства на юридических лиц не распространяется, отмечено в отзыве. Гораздо более серьезные возражения возникли по поводу самого посыла документа. По мнению рецензента, обязательное страхование ответственности застройщиков может привести к удорожанию жилья для покупателей. Кроме того, законопроект сокращает предпринимательские риски самого застройщика, а не дольщика, что защищает скорее крупные компании от неисполнения обязательств по договорам.
Хотя в целом законопроект не был одобрен, участники рынка отмечают, что реформа, предложенная А. Аксаковым, вполне может быть принята, пусть и в несколько измененном виде. Российское правительство уже давно ищет различные способы разрубить гордиев узел на рынке долевого строительства, вплоть до полного запрета финансирования строек до сдачи объекта госкомиссии.
Покупатель всегда рад
Все стороны сходятся в том, что страхование ответственности застройщика может привести к существенному сокращению рисков участников долевого строительства. «Любые гарантии для потребителей лишними не будут, особенно в такой социально значимой и дорогостоящей сфере, как жилье», — говорит директор департамента продаж и маркетинга компании «Домус финанс» Андрей Глебов. Более того, по словам гендиректора «МИЭЛЬ-Новостройки» Марии Литинецкой, за рубежом страхование профессиональной ответственности — общепринятая практика. Однако для этого необходимо, чтобы страховые компании оказались готовы к такому нововведению: в настоящий момент они не очень охотно занимаются страхованием профессиональной ответственности. Кроме того, чтобы гарантировать надежность, должен быть сформирован пул крупных и проверенных страховых компаний. При работе с непроверенными игроками этой сферы могут появиться проблемы с выплатами, а также велик риск невыполнения обязательств: в частности, такие случаи нередко фиксируются в сегменте ОСАГО.
«Для покупателей эта инициатива действительно станет дополнительной гарантией, что внесенные за квартиру средства не пропадут. Другое дело, что расходы застройщиков неизбежно скажутся на окончательной стоимости жилья», — говорит А. Глебов. По его словам, восприятие обязательного страхования застройщика будет аналогичным ОСАГО: сначала участники рынка будут относиться к нововведению с определенной долей критики, а потом оно станет само собой разумеющимся. «Преимущества законопроекта для дольщиков заключаются в том, что возникнет новая юридическая гарантия возврата вложенных в долевое строительство денежных средств в случае банкротства застройщика или нарушения сроков передачи квартир покупателям. Недостаток также очевиден — все издержки по страхованию рисков застройщики включат в цену жилья. Иными словами, страховые взносы — это дополнительные затраты покупателей», — говорит заместитель руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век» Василий Шарапов. Поэтому, по его словам, прежде чем рассматривать подобную инициативу, полезно было бы провести предварительные консультации с ключевыми участниками страхового рынка и рынка новостроек, а также исследовать существующую практику. «Не исключено, что к реализации этой инициативы не готовы и сами страховщики, так как навязанные государством правила могут быть им не выгодны», — предполагает эксперт.
Застройщики против
Как и следовало ожидать, представители крупных девелоперских компаний выступают против нововведения: по их мнению, дольщики и так достаточно защищены. С одной стороны, исключены технические ошибки. «Сегодня отечественным законодательством уже предусмотрено обязательное страхование деятельности застройщика — для получения свидетельства СРО о допуске к работам строительная организация обязана застраховать качество своей работы. СРО, таким образом, выступает гарантом соответствия качества выполненных работ существующим стандартам — несет субсидиарную ответственность по обязательствам своих членов», — напоминает руководитель отдела продаж ЗАО «Мосстройреконструкция» Светлана Киселева. С другой стороны, существует и финансовая гарантия — риски дольщиков застрахованы 214-ФЗ: на весь период строительства законом установлен залог земельного участка или права его аренды в случае принадлежности девелоперу на правах аренды. А по окончании работ в качестве залога выступает сам объект строительства.
По словам В. Шарапова, в настоящее время застройщики вправе страховать свою ответственность перед дольщиками добровольно. «Но пока качественные страховые продукты отсутствуют, да и страховщики подчас не заинтересованы в их создании», — говорит эксперт. Как отмечает руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов, в законе достаточно подробно прописан регламент работы застройщика и санкции в случае возникновения различных строительных рисков: срыв сроков, неуправляемое увеличение себестоимости и пр. «В связи с этим дополнительное обязательное страхование — это излишняя мера, которая может стать малоэффективной», — считает эксперт. К тому же есть опасность, что тарифы будут не соответствовать преференциям, которые данная страховка предоставляет застройщику.
Более того, как отмечают участники рынка, если без страховки застройщики не смогут привлекать долевые инвестиции, вполне вероятно, что это создаст определенные проблемы для малых и средних компаний, так как поставит их финансовую структуру по привлечению долевых инвестиций в зависимость от консервативной андеррайтинговой политики страховщиков. В итоге предложение квартир от малых и средних девелоперов может временно сократиться. В свою очередь, увеличится число споров между долевыми инвесторами и страховыми компаниями. «Соблюдение действующих сегодня законодательных актов может в достаточной мере страховать риски дольщиков. Чтобы минимизировать собственные риски, дольщикам необходимо внимательно подходить к выбору компании-застройщика, заключать контракты с законопослушными компаниями с именем и репутацией на рынке, имеющими пакет реализованных проектов», — говорит О. Киселева. Доверием в этом смысле пользуются компании, входящие в крупную вертикально-интегрированную структуру, располагающие значительными собственными финансовыми средствами, диверсифицированным бизнесом и производственными мощностями.
Вместе с тем специалисты указывают на то, что основная сложность заключается не в этом. «В случае если дольщик будет гарантировано застрахован от риска неполучения своих квадратных метров, то в первую очередь исчезнет рыночное обоснование для продажи квартир на этапе строительства по более низким ценам. Если прежде серьезные риски традиционно позволяли покупателю существенно сэкономить при покупке жилья, теперь это станет невозможно», — говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Кроме того, по его мнению, в данном случае речь идет о существенной сумме покрытия, ведь придется выплатить стоимость жилья всем дольщикам многоквартирного дома, а это десятки миллионов долларов, которые страховым компаниям будет весьма непросто возместить. Отсюда следует, что цена такого страхования, скорее всего, будет неимоверно высокой. «Что же касается мошеннических структур или компаний с недостаточным опытом и квалификацией, то их проблемы могут стать проблемами страховых компаний. И в этом случае страховщики постараются сделать ставки как можно более высокими, чтобы минимизировать свои риски», — добавляет В. Шарапов.
