ЖК «Абрикос»: единственная новостройка Новой Сортировки

Компактный спальный район Новая Сортировка, расположившийся вокруг Бебеля и отделенный от центра ЖД ветками и промзонами, мало освоен застройщиками. Домов, построенных после 2000-го года, здесь не наберется и дюжины. Тем большее внимание привлекает ЖК «Абрикос»: квартиры с чистовой отделкой, просторные кухни, переменная этажность, закрытый двор без машин, индивидуальный дизайн холлов и МОП, а вокруг — обжитой микрорайон с садиками, школами, поликлиниками, «Таганским рядом» и «Карнавалом» неподалеку. 

Застройщик

Группа компаний «Стройтэк» была создана в 1991-м году и первоначально специализировалась на установке кровельных систем и гидроизоляции. Сейчас в нее входят подразделения, выполняющие полный комплекс проектных и строительных работ, а также предприятие по производству и монтажу светопрозрачных конструкций и агентство недвижимости. Кроме строительства жилого фонда, компания занимается возведением социальных и коммерческих объектов. Например, ГК построила образовательный центр на Широкой Речке, детские сады в Академическом, аквапарк «Лимпопо», ТРЦ «Академический», станцию метро «Ботаническая». 

Клиенты противоречиво отзываются о работе отдела продаж ГК «Стройтэк»

Среди завершенных жилых объектов застройщика — ЖК «Монблан» на Ботанике, «Вернисаж» в Центре, «Полесье-2» в Краснолесье, «Атлант» на Эльмаше, «Новелла» и «Иволга» на Широкой Речке, жилой дом «Счастье» на Автовокзале. В 2020-м году ГК «Стройтэк» было сдано 50 954 м² жилья.

Строятся или частично готовы комплексы «Абрикос» на Сортировке, «Атмосфера» на Уралмаше, «Янтарная долина» на ВИЗе, «Современник» в Пионерском, «Рио» в Академическом.

Клиенты противоречиво отзываются о работе отдела продаж ГК «Стройтэк», отрицательные отзывы о домах связаны в основном с гарантийным обслуживанием, качеством отделки и звукоизоляцией квартир. 

Концепция

Жилой комплекс «Абрикос» строят в границах улиц Софьи Перовской — Ольховская — Сазонова — Уральских Коммунаров. Через Перовскую начинаются жилые кварталы Новой Сортировки, в основном занятые 9-16-этажными домами позднесоветской застройки, за Ольховской — Сазонова теснятся остатки частного сектора, вплотную подступающие к огибающим микрорайон ЖД путям. Вдоль Уральских Коммунаров разместились железобетонные «свечки», построенные в начале двухтысячных, а за ними, в 300 метрах от строящегося комплекса, начинается старое Никольское кладбище.

Проект ЖК включает два дома переменной этажности, образующие замкнутый квартал, внутри которого будет размещена общая придомовая территория в формате «без машин». Первый дом, строящийся на углу Перовской — Ольховской, состоит из четырех секций. 11- и 25-этажная секции сдаются в третьем квартале 2021-го года, еще две секции — в 2022-м году. Пятисекционный второй дом, который должен встать на углу Сазонова — Уральских Коммунаров, планируют построить в 2023-м году. Сейчас открыты продажи 1-й и 2-й секции первой очереди. Точные сроки сдачи и цены на квартиры 3-4-й секций и второго дома застройщик пока не анонсировал.

На первых этажах домов запроектированы коммерческие помещения, где планируют разместить магазины, офисы, детские учреждения и другие сервисы для жителей.

В закрытом дворе застройщик организует зоны отдыха, детские площадки на разные возрасты, спортивный корт и зону воркаута, установит освещение. Для озеленения территории высадят деревья и кустарники, разобьют газоны. За счет того, что дома ЖК включают разновысокие секции, во дворе будут соблюдены нормы инсоляции.

В зданиях и на территории комплекса установят систему видеонаблюдения, будет работать служба охраны. Для автомобилистов по периметру ЖК предусмотрены гостевые парковки общей вместимостью на 212 машиномест.

Дом

Дом строят по монолитно-каркасной технологии с использованием бетонных блоков, перекрытия железобетонные. Фасад, сочетающий мягкие линии и острые грани, будет утеплен минераловатными плитами, оштукатурен и окрашен в белый, голубой и оранжевый цвета с яркими акцентами.

В первой и второй секциях запроектировано два подъезда и 348 квартир, по 5-11 на этаже. Отделку холлов и МОПов выполнят по индивидуальному дизайн-проекту. Остекленные входные группы сделают на уровне земли, домофоны расположат в теплых тамбурах. Подъезды будут сквозными: выйти можно и на улицу, и во двор. В них установят по 2-3 грузопассажирских лифта в зависимости от этажности секции. В холлах предусмотрены колясочные площадью 10-23 м² и помещения для уборочного инвентаря. На этажах и около лифтов разместят элементы навигации.

Здание оборудуют пожарной сигнализацией, подключат к центральному водо- и теплоснабжению, канализации, в подвале установят индивидуальный тепловой пункт, наличие которого позволит регулировать параметры теплоснабжения, например, понижать/повышать температуру теплоносителя в системе в зависимости от погодных условий.

Сложно представить, что в микрорайоне Новая Сортировка кто-то будет строить дом бизнес-класса или уделять особое внимание архитектуре проекта. Поэтому «Стройтэк» выбрал оптимальный вариант для этой локации — простые формы и немного цвета для акцента. Району Старой и Новой Сортировки нужны хоть какие-то новые проекты, и в этом смысле перспективы для застройки здесь есть. ЖК «Абрикос» занял свое место и частично закрывает потребность в новом жильей жителей этой локации. Тем более, что современных подъездов, колясочных и закрытого двора точно нет у большинства домов этого микрорайона. Промзоной же и кладбищем поблизости сейчас никого не удивишь — таких примеров достаточно.

Квартиры и планировки

Квартиры сдаются застройщиком с чистовой отделкой в светлых тонах: на стены наклеят виниловые обои под покраску, на полу уложат высокостойкий ламинат 32 класса, потолки сделают натяжными. В санузле пол выложат керамической плиткой, стены и потолок окрасят, установят раковину со смесителем, унитаз. Смонтируют радиаторы, счетчики на электро- и теплоэнергию, воду, розетки, выключатели, домофон. Поставят входную металлическую сейф-дверь и межкомнатные двери из экошпона. Разводка труб в квартире горизонтальная, трубы проложены под полом. На окнах установят двухкамерные стеклопакеты, на лоджиях — холодное алюминиевое остекление. Высота потолков в жилых помещениях — 2,6 метра.

В 1-2 секциях застройщик предлагает студии, 1-, 2- и 3-комнатные квартиры площадью от 24 до 87 м². Среди 11 видов планировок преобладают классические: комнаты прямоугольной, близкой к квадрату, формы, просторные кухни в 11-21 м². В студиях для кухни отведена площадь 7-8 м². В торце 11-этажной секции, выходящем на Ольховскую, запроектированы 2-комнатные квартиры с гардеробной, а в 20-метровой кухне и одной из жилых комнат присутствуют радиальные стены. Гардеробные встречаются и в других вариантах планировок, также есть квартиры, ориентированные на две стороны. В 3-комнатных квартирах, окна которых в высотной секции выходят на Уральских Коммунаров, а в 11-этажной — во двор, предусмотрены два санузла.       

Из окон квартир верхних этажей открывается вид на жилую застройку Новой Сортировки, кладбище, промзону и ЖД пути. С этажей ниже девятого будут видны двор и жилые многоэтажные и частные дома, окружающие ЖК.

Цены

На старте продаж, в начале 2020-го года, застройщик объявлял следующие цены: студия площадью от 24,41 м² стоила от 1 708 700 ₽ (≈70 000 ₽/м²), 1-комнатная квартира, от 36,44 м², — от 2 406 360 ₽ (≈66 035 ₽/м²), 2-комнатная, от 56,2 м², — от 3 485 020 ₽ (≈62 010 ₽/м²) и 3-комнатная, от 76,31 м², — от 4 350 000 ₽ (≈57 005 ₽/м²). Средняя цена квадратного метра на тот момент была ≈64 000 ₽.

Сегодня у застройщика еще достаточно вариантов 1-, 2- и 3-комнатных квартир, студий в продаже осталось буквально пара штук: студию площадью 31,39 м² можно купить за 2 922 409 ₽ (≈93 100 ₽/м²), 1-комнатная квартира, от 37,46 м², стоит от 3 290 000 ₽ (≈87 825 ₽/м²), 2-комнатная, от 58,39 м², — от 4 016 231 ₽ (≈68 785 ₽/м²), 3-комнатная, от 76,25 м², продается по цене от 5 215 500 ₽ (≈68 400 ₽/м²). Средняя цена квадратного метра у застройщика сегодня составляет примерно 80 000 ₽. Таким образом, средняя цена квадратного метра за год выросла на 24%, что значительно опережает обычный рост цен в новостройках по мере приближения срока сдачи.

На вторичном рынке в «Абрикосе» сегодня можно купить любые  варианты квартир, например, студию площадью 32 м² предлагают за 2 795 000 (≈87 345 ₽/м²), однокомнатную квартиру площадью 39 м² продают за 3 100 000 ₽ (≈79 485 ₽/м²), двухкомнатную квартиру, 59 м², можно купить за 4 020 000 ₽ (≈68 135 ₽/м²), а трехкомнатная квартира, 75 м², продается за 5 390 000 ₽ (≈71 865 ₽/м²). Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составляет 77 000 ₽ и незначительно, на 4%, уступает средней цене застройщика.

В 200 метрах, начиная с Софьи Перовской и далее до угла Крупносортщиков — Одинарной, находится ЖК «Ольховский», построенный в конце нулевых — начале десятых годов. В нем сегодня можно купить на вторичном рынке 1-комнатную квартиру площадью от 41 м² от 3 000 000 ₽ (≈73 170 ₽/м²), 2-комнатную, от 60 м², от 4 200 000 ₽ (≈75 000 ₽/м²) и 3-комнатную, от 76 м², от 5 200 000 ₽ (≈68 420 ₽/м²). В среднем квадратный метр в «Ольховском» стоит ≈72 000 ₽, то есть на 10% ниже цены застройщика в «Абрикосе», хотя даже первые его дома еще не сданы. Это не удивительно, поскольку «Ольховский» построен по старым проектам и в основном из железобетонных блоков.    

В 2011-2013-х годах неподалеку было построено еще два относительно новых дома — ЖК «Акварель» и 16-этажная «свечка» на Софьи Перовской, 113а. В них сегодня можно купить на вторичном рынке 1-комнатную квартиру площадью от 40 м² по цене от 3 600 000 ₽ (≈90 000 ₽/м²) и 2-комнатную с большой кухней-гостиной, 69 м², за 4 500 000 ₽ (≈65 215 ₽/м²). В среднем квадратный метр в этих домах стоит ≈76 000 ₽, то есть примерно на 5% ниже цены в «Абрикосе», что объясняется более высокими ожиданиями рынка от комплексного проекта нового ЖК в отличие от точечных домов на Перовской, 113а и 117а.    

Цена квадратного метра в «Абрикосе» примерно на 5% ниже установившейся к началу 2021-го года средней стоимости по городу, что объясняется, с одной стороны, уникальным расположением ЖК, единственным, по сути, современным проектом застройки в целом микрорайоне, а с другой — отдаленностью локации от центра в целом и расположением ЖК на окраине микрорайона в частности.

В ЖК «Абрикос» присутствуют классические планировочные решения: квадратные, прямоугольные комнаты. Стандартные планировки разбавлены евроформатом с кухней-гостиной. Традиционных планировок, с отдельными кухней и гостиной, в ЖК «Абрикос» больше, возможно потому, что застройщик, оценивая покупательский спрос в этой локации, решил, что они будут востребованнее. Площади не раздуты, что оптимально для подобного формата жилья. Большой плюс данного проекта — чистовая отделка. Стоимость на начальной стадии строительства была более чем конкурентной и привлекательной, а рост цен коснулся абсолютно каждой новостройки, так что «Абрикос» не стал здесь исключением.

Инфраструктура вокруг

Административно ЖК «Абрикос» относится к Железнодорожному району города, территориально расположен на окраине микрорайона Новая Сортировка. Социальная инфраструктура района в части школ, детских садов и больниц сохранилась с советских времен и находится в шаговом доступе от ЖК, в жилых кварталах за Перовской. Однако предприятия сферы торговли и услуг сосредоточены в некотором отдалении от новостройки, ближе к Бебеля или Пехотинцев, в 500-700 метрах.

Посмотреть на карте

Детские сады. Ближайшие муниципальные детские сады 186 и 254 находятся в соседнем дворе, на Софьи Перовской 105 и 109, территории ДОУ вплотную примыкают друг к другу.

Детсад 186 рассчитан на 300 детей, есть ясельная группа, работает логопед. Родители положительно отзываются о работе педколлектива и проводимых занятиях.

Детский сад 254, рассчитанный на 293 человека, работает по программе общеразвивающего вида с приоритетным осуществлением деятельности по физическому развитию воспитанников. Для детей организованы отдельные функциональные помещения: музыкальный и физкультурный залы, кабинеты учителя-логопеда и психолога. Родители отзываются о работе коллектива и в целом о ДОУ положительно.

Два частных детских сада работают в 800 метрах от ЖК, на Пехотинцев, 21а.

Детский сад 254 работает по программе общеразвивающего вида с приоритетным осуществлением деятельности по физическому развитию воспитанников

Школа. Соседние дома закреплены за школой 149, которая находится на Перовской, 111, в 450 метрах от «Абрикоса», сразу за детским садом 254. В школе обучаются 920 человек, преподаются английский и немецкий языки, есть коррекционный класс. Дополнительно дети могут посещать различные кружки и секции, например, студию ИЗО и шахматы. Родители называют школу «обычной районной» и «многонациональной», в целом отзывы хорошие. В этом же здании работают детская футбольная школа и спортшкола «Дети России», где ребята могут заняться боевыми искусствами, хореографией, гимнастикой.

Детская художественная школа номер 4 им. Г.С. Метелева расположена на Пехотинцев, 14, в 10 минутах ходьбы от комплекса. В учреждении работают бюджетное и платное отделения, открыт выставочный зал, родители и учащиеся отзываются о школе положительно. Второе отделение художественной школы находится на Технической, 79.  

В школе 254 обучаются 920 человек, преподаются английский и немецкий языки, есть коррекционный класс

Медицина. Поликлиника 1 ЦГБ 3 для взрослых и второе отделение детской поликлиники 1 ДГКБ 9 находятся на Бебеля, 160, в километре от ЖК. В обеих поликлиниках недавно был сделан ремонт, но посетители и взрослого, и детского отделений недовольны работой call-центра и регистратуры, очередями, длительным ожиданием приема узких специалистов, но положительно отзываются о работе некоторых врачей и младшего медперсонала.

Четыре частных медицинских центра работают в районе Техническая —  Теплоходный проезд, в пяти минутах езды на машине от ЖК. Там можно сдать анализы, посетить специалистов, пройти обследования.

Ближайшая аптека «АнФарм» находится в 250 метрах, на Перовской, 107.

Поликлиника 1 ЦГБ 3 для взрослых и второе отделение детской поликлиники 1 ДГКБ 9 находятся на Бебеля, 160, в километре от ЖК

Магазины. Супермаркет «Кировский» работает в доме на Перовской, 117, в 250 метрах от комплекса, а в доме 107 есть небольшой продовольственный магазин формата «у дома». В 400 метрах, на Крупносортщиков, 14, располагается «Магнит».

За пять минут можно доехать на машине до ТРЦ «Карнавал», в котором находятся гипермаркет «Ашан-Сити», «Детский мир», «М.Видео», «Спортмастер» и другие магазины разной направленности, в соседнем здании работает строительный гипермаркет OBI.

Те же пять минут займет дорога до торговых центров «Таганский ряд», «Пекин» и рынка «Таганский ряд» на Технической, где продают одежду, обувь и разнообразные товары из Китая.

Спорт. В 1,5 километрах, на Технической, 16а, находится физкультурно-оздоровительный комплекс «Железнодорожный» и спортшкола по волейболу «Уралочка». В ФОК работают тренажерный, многофункциональный и фитнес-залы, для детей проводят занятия по каратэ, прием ведется с 6 лет.

Большой фитнес-центр Powerhouse Gym расположен в ТРЦ «Карнавал», там можно позаниматься в тренажерном зале, посетить залы кроссфита и групповых программ, студию бокса, хаммам, солярий.

В ФОК работают тренажерный, многофункциональный и фитнес-залы, для детей проводят занятия по каратэ, прием ведется с 6 лет

Отдых. Примерно 15 минут идти до большого парка семейного отдыха «Таганская слобода». Пешком от «Абрикоса» в парк удобнее перейти по мосту, который пересекает Бебеля около 152 дома, в районе Бебеля —  Таватуйской. В парке проложены аллеи, установлены тематические скульптуры, есть детская площадка, в теплое время года работают многочисленные аттракционы, зимой заливают каток, проводят различные мероприятия.

Ближайший кинотеатр — шестизальный «Киноплекс» — находится в ТРЦ «Карнавал», в 1,5 километрах от ЖК. Там же расположены зона фудкорта, стрелковый тир и детский CRAZY PARK.

Транспорт

ЖК «Абрикос» строится в глубине Новой Сортировки, микрорайон огибает железная дорога и делит пополам загруженная автомагистраль Бебеля, которая в районе комплекса проходит по длинному мосту, поэтому для переезда из одной половины микрорайона в другую проложены извилистые съезды и разъезды. Движение в часы пик затруднено, на выездах из микрорайона и по Бебеля, и через Завокзальный образуются пробки. По узким перегруженным Стрелочников — Армавирской — Гражданской въезд-выезд в сторону центра в часы пик может занимать больше часа. 

Непосредственно около комплекса транспортная обстановка спокойная, улицы Ольховская и Перовская, по которым можно подъехать к ЖК, используются в основном местными жителями.

Автобус. Остановка «Софьи Перовской» находится в 200 метрах от комплекса, на Перовской — Крупносортщиков, здесь проходит единственный маршрут 61, следующий от Пехотинцев через Заречный, ЖД вокзал, Центр, Втузгородок на ЖБИ.

За 5-10 минут можно дойти до остановки «Школа» на Перовской — Пехотинцев, где к 61 автобусу прибавятся 021 и 57, а к доступным районам — Старая Сортировка, Завокзальный, Шарташский Рынок, поселок Чапаева, Птицефабрика, Автовокзал, Вторчермет и Елизавет.   

Около 20 минут идти пешком до остановки «Таганский ряд» на Бебеля —Технической, где проходят еще 8 городских и один пригородный маршруты, доехать на которых можно практически в любой район города. Пригородный автобус 337 следует до Верхней Пышмы, Среднеуральска, поселков Коптяки, Сагра, Исеть. Через центр Екатеринбурга проезжают 014, 57 и 57а автобусы.

Трамвай. Рядом с автобусной остановкой «Таганский ряд» находится одноименная трамвайная остановка, здесь проходят 8 маршрутов, следующие до Старой Сортировки, Уралмаша, Эльмаша, ЖД вокзала, Центра, Паркового, ВИЗа, Втузгородка, ЖБИ, Юго-Запада, Пионерского. Через ЖД вокзал проезжают 7 и 23 трамваи, а через центр города — 6, 13 и 23 маршруты.

Рядом с автобусной остановкой «Таганский ряд» находится одноименная трамвайная остановка, здесь проходят 8 маршрутов

Личный автомобиль и такси. Из района удобно выезжать по Бебеля в сторону Серовского тракта и ЕКАДа. Дорога до центра города без пробок займет 20 минут, в часы пик этот же путь увеличивается до 35 минут и больше.

Такси приезжает за 5 минут. Поездка до центра днем обойдется примерно в 160 ₽ за 20 минут, до ЖД вокзала ехать около 15 минут за 130 ₽, до аэропорта — 40 минут за 440 ₽.

В этой части микрорайона нет проблем с образовательными учреждениями: в квартале работают две большие школы, в соседнем дворе есть детский сад, в радиусе километра — еще два. При этом жилая застройка не настолько плотная, поэтому вокруг ЖК «Абрикос» складываются комфортные условия для семей с детьми. Что касается супермаркетов в шаговой доступности, то в инфраструктуре комплекса застройщик предусмотрел помещения на первом этаже под крупный ретейл, поэтому появление магазинов — дело времени. 

Я не ожидаю от ЖК «Абрикос» чего-то особенного и нового, если говорить с точки зрения продукта в девелопменте. Цена за квадратный метр в комплексе, даже при текущем росте,  приемлема, а с точки зрения покупателя — это один из ключевых факторов при покупке, часто основной. Квартиры с отделкой — дополнительное преимущество комплекса. У этого проекта в этой локации однозначно будет свой покупатель.

Выводы

🧐 ГК «Стройтэк» 30 лет работает на строительном рынке, в портфеле компании много готовых жилых, социальных и коммерческих объектов, сейчас строятся пять ЖК.

🏗 Жилой комплекс «Абрикос» возводят в границах улиц Софьи Перовской — Ольховская — Сазонова — Уральских Коммунаров. Комплекс строится на окраине Новой Сортировки, на участке, ранее занимаемом частным сектором, остатки которого еще сохранились за Сазонова — Уральских Коммунаров.

🏘 Проект включает два многосекционных дома, образующих замкнутый квартал, внутри которого оборудуют закрытый двор в формате «без машин». Две секции первого дома должны сдать в третьем квартале 2021-го года.

🗝 Квартиры сдаются застройщиком с чистовой отделкой, высота потолков — 2,6 метра.  

🤑 Средняя цена за квадратный метр у застройщика — 80 000 ₽, это на 5% ниже средней стоимости квадратного метра в Екатеринбурге и соответствует, с одной стороны, исключительному положению ЖК в микрорайоне, где нет других новостроек, а с другой — удаленности и непопулярности локации.

🤱🏼 Социальная инфраструктура Новой Сортировки хорошо развита и находится в шаговой доступности от ЖК, большинство предприятий торговли и сферы услуг расположены в 10-20 минутах ходьбы.

🚍 Автобусная остановка с единственным маршрутом находится рядом с домом, до других остановок ОТ с разветвленной маршрутной сетью идти 10-20 минут.

🚙 Движение около ЖК спокойное, выезды из микрорайона в часы пик сильно загружены