недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Почему не нужно покупать комнаты в коммуналках. Москва, ул.Озерная, 10. История одной поездки.

2 076 88 Блог специалиста 25
Почему  не нужно покупать комнаты в коммуналках.  Москва, ул.Озерная, 10. История одной поездки.
Я не люблю "сталинки". Никакие.  За красивейшими фасадами домов "на века"  скрываются  грязные подъезды с совдеповской плиткой, живут тараканы , а  часть квартир находится в столь плачевном состоянии, что  после посещения  такого рода "жилья" , ужасные картины очень долго не уходят из памяти.
  Итак. Обратились люди. С просьбой продать комнату в коммуналке по улице Озерная, № 10.(Очаково)  Звали и настаивали....Продать им надо. Так как давно там уже не живут, но и продать/сдать не получается. По целому ряду причин.
Вот их сейчас и озвучу.
 Сейчас множество объектов в Москве , в отношении который лозунг (заклинание) продавцов "Кому надо, тот и купит"  не работает. От слова "совсем".
Комнаты в коммуналках из этой серии. Что доля в квартире, что комната в коммуналке - это почти гарантированно  грязь, проблемы с соседями, алкоголики, тунеядцы, старые бабки в состоянии деменции и прочий  народ.  Называется "специфический контингент".
  Желание части моих клиентов прикупить-таки "сокровище возле метро" пресекается на корню. Сейчас за эти деньги можно купить студию в новом доме в Ближайшем Подмосковье и проблем не иметь никаких.
И вот мы приехали.  Красивый пост/сталинский дом , просторный подъезд после ремонта. Большая лестничная площадка, большая квартира площадью более 80-и метров с высокими потолками , огромной ванной, гардеробной и кухней.
Трехкомнатная коммуналка со странными для  московских коммуналок и нормальными для Питера документами. Доли.  С дробью в знаменателе 535  (186/535).  Шикарная комната с двумя окнами во двор, гардеробной и встроенным шкафом. Площадью  28 кв. метров..
   Раньше её продавал агент ИНКОМ (недолго) , потом несчастные владельцы комнаты заключили договор  с МИЭЛЬ.   Те сделали всё, что от них зависит для продажи....НО.
СО-СЕ-ДИ.
Одна из комнат площадью 9 кв.метров принадлежит "даме" 32 лет от роду, имеющей 6 !!!  детей. Шесть детей.
Вторая невнятному тихому   нигде и никогда не работающему гражданину  . Рацинон питания оного 1  "бич/пакет" в день.
"Дама"  , мотивировав тем, что "не помещается" , живет в комнате (большой) этого соседа, двое детей совсем маленькие...2 и 3 года.
И ей ХО-РО-ШО !!! )) И никакую "квартиру целиком" ей продавать не нужно! Тупик. Полный.
Сказать, что всё загажено - ничего не сказать.  Москва - она еще и такая бывает (смотрите фото).
О часто меняющихся сожителях "дамы"  думаю, можно не упоминать.
 Маленькая девочка трех лет, голубоглазая красотка выбежала босиком и уставилась на нас любопытными глазами. Иррациональное желание: забрать этого ребенка к себе домой, отмыть , накормить и нарядить. И оставить у себя. 
Я всего лишь риэлтор. А риэлторы не волшебники. ЭТО невозможно продать.  Никто не купит.. Не думаю, что помещение детворы в детский дом - это выход. Да и не мне судить. ООиП вызывали...те сказали, что условия проживания "вполне".
 Для граждан, желающих продать свои комнаты в коммуналках:
  Покупателям глубоко безразлично состояние самой комнаты. Им очень важно состояние сан/узлов и мест общего пользования (которые никто и никогда почти не ремонтирует). Живут хуже свиней (простите за выражение).
...После поездки прошла неделя, а забыть кошмар этот не получается. Так и стоит перед глазами.
Комментарии 88
Сергей6 марта 2016, 20:47

1. В тексте есть фраза"смотри фотографии". А где именно их смотреть? К статье они не прикреплены.
2. Так сосед бич, что -не живет в этой квартире, или где он живет? Непонятно...

Ответить
Людмила Воронина6 марта 2016, 21:03

Она его в свою маленькую переселила )) За это дает ему 1 штуку одноразовой лапши в день. Во всей квартире и живут. За исключением комнаты, запертой на ключ. Той, что безуспешно пытаются продать владельцы.
Я и говорю, им всем ХОРОШО )). Включая неустановленных лиц, находящихся в помещениях.

Людмила Воронина6 марта 2016, 21:15

Кому еще не видно фото?

Сергей6 марта 2016, 21:18

Сейчас фотки появились.

Реалит групп26 марта 2016, 4:13

шедевр)

Александр Черный6 марта 2016, 21:59

У нас в Питере тоже таких полно.. 3к.кв. В одной комнате живут "многодетные"(комната 12 метров)-папа, мама+3-е детей, две другие принадлежат соседке, которой "многодетные" создают невыносимые условия. так вот недавно они как многодетные и "малоимущие" получили от государства квартиру и не хотели выезжать из любимой комнаты..С моей помощью успешно выехали в течение 2-х недель...Квартиру продаем...Ура!
Даже за очень большие деньги работать с маргиналами противно...Диссертацию по психиатрии можно написать работая с такими "ценными" кадрами.

Ответить
Виталий Черепнёв6 марта 2016, 22:56

Фантастика. ??

Михаил Морозан6 марта 2016, 23:47

Это не фантастика, а реальность)
Часто приходишь в хорошую коммунальную квартиру. Там сособственники ни в какую продавать не хотят, но и в добавок внушили своим детям и внукам жить в этой комнате. Предлагаешь: "купите у нас соседнюю комнату?"- тоже отказываются..... вот этот парадокс вообще не понимаю.....

Александр Черный8 марта 2016, 15:24

Фантастика что таким от государства квартиры дают....

Михаил Морозан6 марта 2016, 22:00

Было бы объявление в Питере, то текст собственника был бы: "Продам/сдам комнату с евроремонтом". И в объявлении одно фото комнаты и все, приходишь и видишь остальной мрак........ на аренде такое раньше частенько видел)))) И не поспоришь же, комната действительно с ремонтом, а квартира.........

Ответить
Михаил Морозан6 марта 2016, 22:13

Меня другое удивляет "ООиП вызывали...те сказали, что условия проживания "вполне"." - неужели на самом деле приходили и смотрели условия???

Ответить
Людмила Воронина6 марта 2016, 22:58

Не знаю, Михаил.
Понятно, что при очень большом приложении усилий , наверное можно детей в детский дом, , маргиналку - лишить родительских прав , выселить обратно в 9-и метровую комнату....Хлам выкинуть, неустановленных лиц мужского пола так же и так далее. Только заниматься этим должны те, кому это надо. Но никак не обычные риэлторы.

Михаил Морозан6 марта 2016, 23:48

согласен, тот кто получает за это зарплату. тот и должен этим заниматься.

Aлексей Суриков7 марта 2016, 0:09

Везет же Людмиле, на такие прибыльные объекты...) Ну, цену поставить ниже рынка и кто-нибудь будет разъезжаться...... Тут-то и комната Людмилы и пригодится...) Таких же маргиналов туда загрузить, чтобы им всем там весело было жить...) и пить...и гулять....) Бывают же разные случаи. Разъезд с сыном-наркоманом, бывшим мужем-алкоголиком....для прописки...и т.п.

Ответить
Людмила Воронина7 марта 2016, 0:40

Нет. Я не стала. Пусть продлевают договор и МИЭЛЬ. Забыть бы побыстрей.

Евродом7 марта 2016, 14:11

Случай в аренде у коллеги. Сдавалась комната. Во второй комнате живет собственник, женщина. В комментарии было написано, что собственник пьет. Вообщем довольно быстро нашлась женщина, которую заинтересовала эта комната))‌‌‌

Константин Геннадьевич9 марта 2016, 0:12

Покупателю такой комнаты бонус-2 ящика водяры и коробку пельмешек, для хорошего и близкого знакомства с соседями.

Борис7 марта 2016, 21:33

Людмила Воронина, но всё же если места общего пользования находятся в аккуратном состоянии (соседи жуткие чистюли), санузел относительно недавно заменен, соседская комната принадлежит одному собственнику. В таком случае также всё плохо?

Ответить
Людмила Воронина7 марта 2016, 22:24

В таком случае всё прекрасно! Вопрос качественной рекламы и должной подготовки документов к сделке. Нет проблем

Борис7 марта 2016, 22:31

В общем как всегда от конкретной ситуации зависит. Спасибо

Константин7 марта 2016, 23:18

А почему женщине, у которой 6 детей не дадут отдельную хотя бы 1-ку, разве не положено по количеству народа в комнате?

Ответить
Людмила Воронина8 марта 2016, 0:26

Для этого данной маргиналке требуется хотя бы встать на очередь (улучшение жилищных условий). Как Вы понимаете, это требует некоторых усилий....сбора документов....прочих действий. Сомневаюсь, что у неё Свидетельства о рождении детей на руках имеются.
Никто же не проверял её на дееспособность. Может , у неё вялотекущая шизофрения.
Это как у М. Горького "На дне".
По-хорошему , ООиП обязана была бы заинтересоваться данным безобразием.

Алексей Шанин8 марта 2016, 12:40

Горе горькое

Александр Черный8 марта 2016, 15:36

Людмила! С праздником Вас! Хороших клиентов и легких сделок! А шизофрения кстати никак не влияет на улучшение условий проживания, как и на дееспособность, если только она не в совсем запущенной форме.Наше государство заинтересовано чтобы рожали не обеспечив при этом рожениц самым элементарным, нет ни мест в детских садах, ни школ нормальных, ни нормального медицинского сопровождения, все дополнительные курсы , кружки все платное, в этих условиях соблазняться мат.капиталом могут только маргиналы, которым лишь бы родить...Так что это нормальная ситуация. Качество и количество граждан это разные категории

Людмила Воронина8 марта 2016, 20:10

Спасибо Александр!
Только риэлторы в праздник обсуждают проблемы продаж коммуналок!

Борис8 марта 2016, 0:41

Мне вот еще что не понятно. Когда риэлтор берется заниматься продажей коммуналки, то заранее неизвестно, по какому варианту пойдет продажа: 1) если удастся убедить соседей, то возможна продажа квартиры целиком, 2) соседи могут оказаться незлобными, 3) соседи могут оказаться очень злобными.

Очевидно, что каждый вариант сильно отличается и по трудоемкости, и по цене продажи. Однако при сильной нелюбви риэлторов разбивать сделку на шаги (тем более на условные шаги с разной ценовой вилкой) и при сильной любви сразу заключать эксклюзивный договор "под ключ", то мне не очень понятно, каков будет предмет договора и как будет формироваться цена услуги, если заранее неизвестно по какому пути пойдет продажа - простому или сложному.

Ответить
Людмила Воронина8 марта 2016, 1:33

При продажах комнат случаи "простой продажи" крайне редки ))
Соседи ВСЕГДА будут против. (по закону жанра). Им чужие люди в квартире не нужны.
Технически продать сложнее, особенно если покупатель ипотечник Сбера БЕЗ риэлтора.
Более того, у риэлтора должен быть определенный склад характера и навыки продаж таких объектов.
Не все могут.
И не все хотят (я не хочу)
Недавно коллега рассказывала. Попросили комнату в трехкомнатной квартире продать. Один из соседей - многократно судимый уголовник. Как раз освободившийся из мест заключения....Продажа невозможна. О причинах нетрудно догадаться.
В коммуналках почти всегда так.
Еще пример. Соседи сдают куче гастарбайтеров. Почетное дело выгонять, договариваться с соседями и прочие действия почему-то считают обязанностью риэлторов.
Оно нам надо?
Потому и желающих продавать такого рода "муть голубую" немного . И ценник будет высоким. Если вообще возьмутся.

Борис8 марта 2016, 2:05

Людмила Воронина, вы описали случаи, когда соседи - маргиналы. Да, таких случаев много, но мой вопрос не об этом. Есть ведь и вменяемые соседи (или даже всего один сосед/соседка). Прежде всего необходимо попробовать наиболее оптимальный вариант - продать квартиру целиком. Для этого надо договориться с соседом. Клиент и его сосед по умолчанию не знают реальное положение на рынке недвижимости и живут в мифическом мире. Поэтому на первом этапе нужен просто профессиональный переговорщик, задача которого - убедить соседа в выгодности продажи квартиры целиком, объяснить ему все плюсы этого варианта и последствия отказа. А также убедиться насколько сосед адекватен. Как я понимаю, в случае согласия далее всё пойдет стандартным путем. Проблемы возникнут только в случае несогласия соседа. Но здесь да - или риэлтору остается или повышать стоимость услуг (что логично), или отказываться.

Но ведь до принятия этого решения, нужно сделать первый шаг - профессионально провести переговоры с соседом. А как это сделать, если риэлторы не работают пошагово?

Людмила Воронина8 марта 2016, 2:57

Всегда сначала предлагается продажа квартиры целиком. Практически всегда и всеми риэлторами БЕЗ исключения.
Оплата в таком случае берется с соседа/соседей. Соразмерно тому, что нужно конкретным заказчикам. Обычно это будут альтернативы.
Да, соседи не могут договориться друг с другом.
Да, с риэлтором можно договориться. Почему нет?
Даже если комнаты продают разные риэлторы (в связи с крайне неприязненными отношениями соседей)

Людмила Воронина8 марта 2016, 3:00

У нас Дмитрий Байда, насколько мне известно, практикует поэтапную оплату и "разбивание" услуги на составляющие ))

Борис8 марта 2016, 3:49

>>> Всегда сначала предлагается продажа квартиры целиком.

Извиняюсь, что спрашиваю м.б. банальные вещи, но... цена риэлторских услуг формируется сразу или после переговоров с соседом (в зависимости от результатов переговоров)?

Людмила Воронина8 марта 2016, 13:51

Обычно один из первых вопросов, которые задают риэлтору при первом телефонном звонке: "Сколько стоят Ваши услуги ?"
Ваш запрос: Продайте комнату.
Какая разница, в составе всего объекта или отдельно?
Далее, соседи могут согласиться, могут в один момент передумать (когда покупатель на квартиру найден и хочет внести аванс).
Поэтому риэлтором проводятся мероприятия, направленные на то, чтобы объект был продан независимо от желания/ не желания соседей.

Борис8 марта 2016, 15:07

>>> Поэтому риэлтором проводятся мероприятия, направленные на то, чтобы объект был продан независимо от желания/ не желания соседей

Не понял, о чем идет речь. Вот сосед согласился на продажу квартиры целиком. Далее по идее риэлтор должен начать продажу всей квартиры целиком. Или риэлтор ещё чем то будет заниматься для подстраховки? Чем именно? И чем это будет отличаться от обычной продажи квартиры двумя собственниками?

Я вообще не пойму, почему столько тумана и непрозрачности? Почему нельзя всё сделать прозрачным и понятным образом: на первом этапе (платном) проводятся профессиональные переговоры, по результатам которых вырабатывается оптимальный вариант продажи, далее определяется цена этого конкретного варианта и заключается основной договор риэлторских услуг или клиент отказывается от продажи?

Борис8 марта 2016, 15:21

Также сосед может захотеть сам выкупить комнату, возможно ему понадобится помощь в получении ипотеки. Возможно соседу понадобится альтернатива, тогда риэлтор срубит с каждого по 200 тысяч (или за эти деньги риэлтору влом будет заниматься?). Это же совершенно разные варианты с разным объемом и характером работ. Как можно сразу в лоб, не зная заранее по какому варианту пойдет процесс, озвучивать цену услуг?

Елена Назарова8 марта 2016, 18:08

Борис, никакого тумана Людмила не наводит, все абсолютно прозрачно!
Вы не понимаете, потому, что бы понять, надо как минимум с годок-другой поучиться под пошаговым руководством наставника, ну, и как минимум, поучаствовать НЕПОСРЕДСТВЕННО как помощник наставника в продаже пары-тройки комнат.
Тут можно в РАЗЫ более написать, чем Людмила, а будет казаться, что напущен туман.
На самом деле иногда комнату продать даже по деньгам не дешевле. чем всю квартиру, например, в двушечке панельной малогабаритке 43 метровой на окраине.
И переговоры и сделка движутся не "прямопоступательно", если применять термин из физики, а аз третьего иногда вытекает возврат к первому, из пятого назад ко второму, и еще много много всего...Бывает, что из под венца, то есть со сделки кто-то из соседей, ранее слвсем согласных, уходит. Этапы весьма УСЛОВНЫ.
Можно ОТЧАСТИ попробовать брать предоплату, или оплату за этапы, но ПРАКТИЧЕСКИ это маловыполнимо, у многих и денег, по их словам, нет,,, Да и НЕ хотят оплачивать частично, пока результата нет.
Переговоры- сложный процесс многоэтапный с периодической КОРРЕКТИРОВКОЙ действий по другому руслу, потом -вдруг опять что-то изменилось, действуем по третьему варианту...или возврат к первому...
Идея частичной поэтапной оплаты хороша, но часто не выполнима практически
Хотя предоплату брать надо бы, по ситуации, и возможности

Елена Назарова8 марта 2016, 18:34

Конечно, продавать отдельно комнату, если в итоге будет продана ТОЛЬКО комната, дешевле, чем развозить по трем альтернативам трехлицевую коммуналку.
Так никто и Не берет за продажу одной комнаты столько, сколько стоит продавть всю квартиру и взамен купить две-три площади.
Это Ваши фантазии, Борис, что якобы кто-то заранее озвучивает цену услуг за продажи комнаты как примерно за три или более сделок ( проведенных при сделке разъезда).
Ценник услуг у всех разный, но в среднем обычно у профессионалов ( не дилетантов) 200 тыс руб за продажу комнаты ( а иногда при относительно легком варианте от 150 тыс ), а продать ВСЮ и взамен купить, например, две, то 200 умножить на 3, = 600 примерно.

Елена Назарова8 марта 2016, 19:09

Борис написал "Возможно соседу понадобится альтернатива, тогда риэлтор срубит с каждого по 200 тысяч (или за эти деньги риэлтору влом будет заниматься?)"
От терминологии "СРУБИТ, ВЛОМ,.." за версту видно, что Борис , да и многие, считает, что это ЛЕГКИЕ деньги, немножно чего-то поделал, и срубил... почти ни за что...
Так не один Борис, а многие считают, поэтому поэтапная оплата и маловозможна практически.
По факту произошедшей успешно продажи, только и возможно получить сотню и более тысяч, а на этапах народ вообще не понимает, или делает вид, что не понимает, трудоемкости работы, ну, подумаешь, прогулялся, приехал агент, поболтал, поговорил, ну по телефону поговорил... это стит ..ну от силы 5-10 тысяч, и то много...
Поэтому и не за все варианты беремся, и отказываемся, как Людмила иногда...
Попробуйте, сами, Борис, расслелить коммуналочку разок, уверяю, мало не покажется, и более чем уверена, не получится у Вас ничего...
Это сложно.
Потому Вы и считаете, что Людмила туману напустила, что не понимаете ничего, КАК и ЧТО делать надо.
И не объясняем ничего, потому, как примерно ГОД надо объяснять, а не часы, и не недели.

Борис8 марта 2016, 18:53

>>> но в среднем обычно у профессионалов ( не дилетантов) 200 тыс руб за продажу комнаты ( а иногда при относительно легком варианте от 150 тыс )

Елена Назарова, извините, но вы даже не поняли моего вопроса, который я изложил вроде бы весьма четко.

Больше всего отталкивает знаете что? То, что вы вслед за Людмилой начинаете обосновывать априори и без вариантов завышенные расценки , аргументируя "ужастными случаями" продажи комнат. Но меня (как гипотетического клиента) не интересуют эти "ужастики", у меня конкретная ситуация, которая може резко отличаться от сабжевой, например: чистые места общего пользования, новый унитаз, всего один сосед и идеальная история у обоих. И если я к примеру обращусь к вам, то вы мне, получается, выставите не стандартные 150-200 тысяч, а к примеру 300-350 тысяч, аргументируя "ужастными случаями" продаж коммуналок с фотками выше и многодетными маргиналами с судимостями. Извините, но мне нет дела до ситуаций, описанных Людмилой, у меня своя конкретная ситуация. А так как работа с клиентом риэлторами не разбивается на этапы, то в итоге я пока делаю вывод, что цена услуг берется с потолка, а не исходя из реальной трудоемкости конкретного варианта.

Ответить
Борис8 марта 2016, 19:00

Данный вывод я делаю из ваших комментариев. Допускаю, что это не совсем так и я перегибаю палку, поэтому предлагаю по возможности четко описать, как происходит работа с клиентом и как происходит ценообразование, если к вам обратился клиент, желающий продать комнату. Предположим, на момент обращения еще неизвестно, удастся ли договориться с соседом (соседями) и о чем договориться.

Елена Назарова8 марта 2016, 19:25

Да 150-200 стоит продать комнату, а не 300 и более, уже несколько раз неоднократно МНОГИЕ Вам ответили.
В принципе, никто не уговаривает никого и 150 платить, ведь можно и САМИМ бесплатно, никому ничего не платя.
Из всех правил всегда есть исключения.
Среднестатистическая в меру приемлемая ситуация 15-200 тыс.
ЕСЛИ какая то идиллия редко встречающаяся, примерно одна на сотню, ну, так ОБСУДИТЬ можно.
А если разъезд, то 150-200 умножаем на количество сделок.
Это ПРИМЕРНО И УСЛОВНО. и это НЕзависимо от того, есть ли согласие соседей на отказ от покупки , или нет. Просто РАЗНЫЙ ПАКЕТ ДОКУМЕНТОВ готовится. Вам перечислить разнообразный набор документов? Очень долго, извините.
Уважаемый Борис, я действительно не понимаю, о чем вообще разговор???
Никакие уважающие себя и уважающие клиентов специалисты ( в ЛЮБОЙ) области не уговаривают клиентов на работу.
Хочешь-сам шубу шей и крышу крой.Хочешь-к специалисту. Не нравятся расценки-ищешь другого спеца ( или дилетанта).
Или сам.

Елена Назарова8 марта 2016, 19:40

Вам что, портной перечисляет подробно, что и как он будет сшивать??? Костюм сшить примерно такого то фасона и сложности стоит столько то . ВСЕ. Хочешь, плати, не хочешь- САМ.
Вам, что хирург поэтапно многочасовую операцию расписывает??? Нет, просто говорят, удаление, например, чего-то ( не дай Бог).
Хочешь- соглашайся, не хочешь, в другую клинику обратись.
Или можешь САМ. Никто самостоятельности никого не лишает, ни в чем.
Рассказывать профессиональную кухню в любой специализации очень долго. Это ГОДЫ.
Научиться на форуме нереально.
Если попадаются клиенты, с которыми ОЧЕНЬ сложно будет доплыть до результата ( например, как в приведенном примере Автора блога Людмилы, или, например, клиент, подобно Вашим вопросам в этом блоге, захочет, чтобы ему поэтапно все расписывали), то чаще всего многие ОТКАЖУТСЯ от варианта, в чем я с Людмилой солидарна.

Елена Назарова8 марта 2016, 19:46

Больше всего в комментариях Бориса меня удивляет термин ЗАВЫШЕННЫЙ расценки.
По ЧЬЕМУ мнению завышенные? ??? Ну, так в миллионный раз все пишем- никто не за кем не бегает ( ну, кроме стажеров со странными технологиями). Ну, что сказать???
Можете или поискать стажера подешевле ( если не интересует результат и Вам плевать на потерю времени).
Или можете сами. Вообще бюджетно. Совсем бесплатно.

Елена Назарова8 марта 2016, 19:50

Исключение подтверждает правило во ВСЕХ сферах. Может, где то и есть идеальные коммуналки с идеальными соседями. Тогда можно индивидуально обсуждать.
Но на практике в красивых кухнях и с чистыми санузлами соседи ВО МНОГО РАЗ СИЛЬНЕЕ часто не хотят видеть никого нового в ПОЧТИ своей чистой квартире, и уловки и методы осуществления их желаний многообразны.

Елена Назарова8 марта 2016, 19:52

Опечатка в посте от 16 ч 25 мин ,
читать Среднестатистическая в меру приемлемая ситуация 150-200 тыс.

Виталий Ревякин8 марта 2016, 19:33

Борис, приветствую! Если коротко о формирование цены на услуги по продаже комнаты, то выглядит примерно так: общее состояние квартиры+соц.климат в квартире+перспективность объекта+время+деньги на рекламу+состояние комнаты+планировка+этажность+история+хотелка продавца+перспективность собственника как клиента на будущее=цена! Это если очень кратенько.

Разбить на этапы, а также с ходу озвучить цену получается редко, так как в большинстве случаев даже алгоритм не работает (if_then_else), а вот человеческий фактор ставит подножку.

Я на старте своей деятельности прям "объелся" этими комнатами. Лежит тетрадка с кучей объектов, где каждый из них "превосходит" по уровню человеческой деградации то, что изобразила на фото Людмила.

Другими словами, сама по себе комната это опасный для риэлторского бизнеса объект: пока продашь, три пуда соли съешь, а риск выползающего усатого из каморки человеческого сознания есть всегда. Скелеты в шкафу!

Ответить
Борис8 марта 2016, 19:55

Виталий, но ведь наверно самым важным первоначальным фактором является определение договороспособности соседей. Как я понимаю, почти всегда первым делом делается попытка уговорить соседей продать квартиру целиком. Для этого думаю бывает достаточно грамотного переговорщика. Если переговоры завершаются успешно, то чем существенным тогда продажа пары комнат в коммуналке отличается от продажи двухкомнатной квартиры двумя собственниками?

Мне вот поэтому не понятно, как можно назначить стоимость услуг, не проведя переговоров с соседом (соседями)? Единственный вариант - опираясь на предыдущий негативный опыт и назначив максимальную цену. Но ведь в частном случае ситуация может быть совсем не такой, как в описанных ужастиках.

Людмила Воронина8 марта 2016, 19:57

Борис.
Моя "стоимость" при продаже Любой комнаты от 150 тысяч (легкий вариант, простая продажа) . Обычно 200.
И знаете, клиенты обычно потом четко понимают, за что и почему.
Мы проходим этот путь вместе ))
Зачем описывать алгоритмы работы? обычные реакции "соседей" на те или иные действия? , Юридическую составляющую?
Вам же знаком "местный" лозунг: Не хотите - делайте сами))

Людмила Воронина8 марта 2016, 19:58

Я НИКОГДА не уговариваю соседей. Людям доступным их пониманию языком объясняется, ЧТО их ждет. И это ни разу не пустые угрозы ))

Виталий Ревякин8 марта 2016, 20:52

Борис, сперва обращение клиента, потом его комментарии о соседях, потом осмотр всей квартиры, потом пара фраз и пара взглядов на соседей/сособственников, и вот тогда сразу понятно, стоит или нет предлагать продавать всё скопом, либо уже просто отработать для своего клиента. Бывает, что продав всё, именно твой клиент получит больше, нежели с продажи его доли. Но тут встаёт вопрос о сроках и рисках срыва, поэтому опять возвращаемся в исходное положение, чтобы чётко и грамотно отработать его проект, ибо в шкафу есть скелетики, а это чревато срывами сроков и разочарованием.

Борис8 марта 2016, 21:24

>>> Моя "стоимость" при продаже Любой комнаты от 150 тысяч (легкий вариант, простая продажа) . Обычно 200.

Людмила, ну и к чему тогда были страшилки выше? :) Озвученные вами сейчас цены вполне стандартны и не вызывают удивления, по крайней мере у меня.

Людмила Воронина8 марта 2016, 21:27

Да.
У соседей документы могут быть таковы, что технически невозможно продать объект целиком. Несмотря на желание всех собственников.

Людмила Воронина8 марта 2016, 21:32

Борис...я Вас вообще понять не могу. Вы же давно здесь. Уж для Вас совершенно бесплатно разработаем совместными усилиями алгоритм, будем консультировать на каждом этапе!
Продал же не так давно один мужчина квартиру в Крылатском именно таким образом! Сейчас и позабыл уже о нас...
Правда, он еще и звонил! Вовсю пользуясь правом бесплатных консультаций по телефону.
Это просто: Нужны вводные данные, краткий психологический портрет соседей, что хотите получить в результате.

Борис8 марта 2016, 21:58

>>> Борис...я Вас вообще понять не могу. Вы же давно здесь. Уж для Вас...

Людмила, ну у меня главный интерес не в продаже ненужных комнат (это второстепенно), у меня есть идеи влезть в этот (точнее в смежный) бизнес (не в качестве риэлтора, конечно, даже не уговаривайте :) ) - в некоторые незанятые ниши.

Aлексей Суриков8 марта 2016, 20:15

А зачем уговаривать соседей продать всю квартиру? Если они об этом думают уже давно, то и уговаривать не нужно..) Они сами предложат. Уговаривать продать всю трехкомнатную, стоимостью 10 млн.р., зачем?!
Отправить людей в Подмосковье или в другую "коммуналку"? А им это нужно...?))
А осбенно маму с шестью детьми -уговорить....) Только куда?!

Ответить
Виталий Черепнёв8 марта 2016, 20:42

5+

Людмила Воронина8 марта 2016, 20:43

На самом деле Алексей , в описываемом частном случае всё и просто и сложно.
Люди не понимают, что РН изменился и продажа (успешная) барахла такого , требует вложений.
Нужно потратить как минимум 200 тысяч и сделать минимальный ремонт мест общего пользования + хлам на выброс (невзирая на вопли и крики) + "война бумаг". Жил/инспекция, ООиП + даже не знаю, можно ли привести в порядок старинные документы?
Ведь доли же. С числителем и знаменателем. Хотя разные лицевые счета и разные люди БЕЗ какой-либо степени родства.
Но раз у собственника нет ни денег, ни желания, о чем можно вести речь?
Вечно ищут риэлтора-волшебника.

Виталий Черепнёв8 марта 2016, 20:45

Люда, убери эти жуткие фоты, не травмируй мою психику! ??

Людмила Воронина8 марта 2016, 20:48

Даме, будь она хоть любой степени маргинальности, совершенно незачем продавать свою комнату в 9 кв.метров. Гражданка пользуется всех огромной квартирой (за исключением закрытой комнаты).. Где она еще ванную в 7 метров найдет? Да и лозунг есть: "Москвичкой родилась, москвичкой и умру" ))

Борис8 марта 2016, 21:27

>>> А зачем уговаривать соседей продать всю квартиру? Если они об этом думают уже давно

Затем, что сосед может быть и согласен в принципе, но летает в облаках - в докризисных ценовых реалиях. И спец нужен, чтобы аргументированно спустить его с небес на землю.

Виталий Черепнёв8 марта 2016, 21:44

Спустить на землю дорогого стоит!

Виталий Черепнёв8 марта 2016, 21:44

Проще закопать! ??

Реалит групп26 марта 2016, 4:33

поддерживаю)

Виталий Черепнёв8 марта 2016, 20:44

Если сосед согласен продавать всю фатеру, места общего пользования блестят как котовы яйца и альтернатива ясна, понятна и проходима, то при чем здесь продажа комнаты?
Борис явно что то съел или выпил. ??

Ответить
Людмила Воронина8 марта 2016, 20:53

Видимо, у него зловредные соседи...которых некие риэлторы должны уговаривать зачем-то.

Борис8 марта 2016, 21:30

Людмила, всё проще: соседи не прочь решить вопрос разъезда, проблема в том, что "недвижимостьнеможетдешеветь".

Людмила Воронина8 марта 2016, 21:34

Это называется: "на своей волне"

Людмила Воронина8 марта 2016, 21:41

В Вашей конкретной ситуации, Борис, нужно отслеживать реакцию на реальные цифры. "Вставание в позу" , "завышенные ценовые ожидания", "стандартная фраза : мне не хватит на альтернативу" говорят о нежелании .
О каких уговорах может идти речь в принципе? Они же до последнего не верят, что продажа ( а это ужас для них) становится реальностью.
Обычно доходит только тогда, когда заказные письма от нотариуса получают. Зависеть при продаже объекта от соседей - это последнее дело.

Виталий Черепнёв8 марта 2016, 21:42

Может, еще как, особенно в долларах. ??

Анна Леонидовна10 марта 2016, 3:15

Надо же, как люди интересно проводят праздники ! :-))
Борис, ну не жлобитесь, заплатИте тому человеку, который уговорит ваших соседей продать квартиру целиком, 350 тыр.
Ой, только не надо криков!
Потому как за комнату, предположим, вы получите 2,5 млн, а за пол-квартиры, при продаже всей квартиры сразу, предположим ... уже все 4 млн :-))

Людмила Воронина10 марта 2016, 4:29

Ой. Я даже знаю кому!
Это Андрей Дайнеко (прогнанный за рекламу тренер и медиатор)
Он точно сможет! (не сочтите за рекламу) Но сегодня хвастался, что УГОВОРИТЬ сможет любого

Виталий Черепнёв8 марта 2016, 20:47

А вот и мартовский котяра аватарку сменил. ??

Ответить
Людмила Воронина8 марта 2016, 20:51

Прости.....
У меня как только какой-либо неразумный клиент пожелает комнатку прикупить - так я ему подборку всяких-разных коммуналок и предоставляю!
Чтобы и в мыслях не было!

Константин Геннадьевич9 марта 2016, 0:18

Людмила, так Очаково и райончик своеобразный, профессоров и учёных там не селили.

Ответить
Людмила Воронина9 марта 2016, 1:17

Состав потихоньку меняется. Застройка.

Константин Геннадьевич9 марта 2016, 18:40

А там очередников селят?

Людмила Воронина9 марта 2016, 20:20

Не интересовалась.

Анна Леонидовна10 марта 2016, 3:18

Мне казалось, что очередников сейчас отправляют всё больше на выселки между Москвой и Люберцами, к Некрасовке, в те края.

Анна Леонидовна10 марта 2016, 3:29

А Очаково - и сейчас кошмарный райончик - муниципальным транспортом туда в час пик фиг доберёшься, между Б.Очаковской и Озёрной (после 20-х домов по Озёрной) - прорва неряшливых пятиэтажек, которые никто сносить не собирается. Между Б.Очаковской и Нат. Ковшовой стоят новые панельки и пара-тройка монолитов, где квартиры продаются годами - гораздо хуже, чем в более удалённом Солнцево. Вдоль Очаковской - промзона, высоковольтка и железная дорога, которая почти что благо, поскольку хотя бы уехать из этого благословенного края можно по расписанию :-))

Людмила Воронина10 марта 2016, 4:26

"Где родился там и сгодился" !!! )))
Ничего они не неряшливые....Да им сносу нет!. В Коптево гораздо плачевнее состояние старого фонда.
Вот этот дом , что на фото, очень хороший. Подъезд хороший, просторный, ремонт там, лестничные клетки то же выше всяких похвал. Им метро Очаково там строят. Но так "уделать" квартиру ((( И ладно бы бабки старые, так нет же: совершенно не старые алкоголики и тунеядцы.

Константин Геннадьевич11 марта 2016, 0:45

Леонидовна, на Очаково не наезжай, там просто люди нанюхались пожизненно ТЭЦ, пивзавод, винзавод, шампань и пр. Ну и бурогозят слеганца от такой житухи.

Александр Мальцев13 марта 2016, 17:25

А мы вот продали на днях аж две комнаты в коммуналке. Начал я заниматься этим объектом примерно в 2000 году. И вот срослось :) Правда не моя заслуга - инвестор две комнаты прикупил сначала, а потом и наши две. Так чо иногда везет ;)

Ответить
Елена Смирнова16 марта 2016, 2:07

Не прошло и 16 лет! Хорошие инвестиции!

Ирина Щербинина15 марта 2016, 1:12

Дело не в сталинках как таковых, а в коммуналках. Сталинки бывают прекрасны и снаружи и внутри. Знаю такие, бывала и там продавала. Если дом принадлежит какому-то министерству, тем более, если в сталинке более чем 5 этажей, то построен он на века - в качестве не сомневайтесь! Устоит при любом землетрясении, в отличие от современных построек с разворованными материалами и строителями-гастарбайтерами.

А в коммуналках грязь всегда, при любом качестве дома... Это уж человеческий фактор....

Ответить
Павел Щербаков25 марта 2016, 21:16

Когда то я изучал у Тамары Глоба т.н.бизнес-астрологию. И вот что скажу-не верится, но около 96% удачных сделок проходит при простой,, совместимости,, риэлтора и продавца. Почти 100% ! Поэтому перед каждой сделкой обязательно надо составить т.н. событийный гороскоп. Я как Весы был поражен практически 100% попаданием астропрогноза и результата сделки. На примере Москвы открою маленькую тайну- для Весов-риэлторов почему-то наиболее удачные сделки проходят только по 2 веткам метро. А именно-серой Серпуховско-Тимирязевской и синей Арбатско-Покровской. Все! Для проверки сего специально брали другие направления... Сплошной гемор...
Такое рассчитано и для других знаков зодиака. Если кто имеет выход на нормального астролога- не поленитесь, составьте гороскоп. Сами сперва не поверите, потом удивитесь.
Кроме шуток.

Ответить
Людмила Воронина5 апреля 2016, 14:41

Не знаю насчет бизнес-астрологии, но мне , например, трудно работать с людьми, которые сами не знают чего хотят.
С людьми, обладающими тревожно-мнительным психотипом., нерешительными. Теми, что всего боятся.

Жанна Бычкова11 апреля 2016, 16:17

Людмила,Вы пишите ,что ЭТО невозможно продать.Еще как возможно,еще и не такое продается.Может у вас там,в Москве ,народ слишком привередлив(риэлторы в том числе),а в питере почти в четверти сделок присутствуют комнаты в коммуналках,и попадаются всякие.И такое добро,как у вас на фотках,тоже продается,вопрос только в цене.
Да и как я вообще могу отказать клиентам,которые обратились КО МНЕ?Что,сказать им,что их обьект-полное дерьмо и мне просто противно им заниматься?
Вот буквально года два назад.Обратилась ко мне по очень хорошей рекомендации замечательная женщина.Получила в наследство от брата-алконавта комнату в сланцах(это Ленобласть).Посмотрели-мама дорогая,вся квартира-огромный бомжатник,ну и в чем проблема-то?Продали точно такому же-им там всем совсем не скучно будет.Причем я ради интереса Выписку о переходе прав на квартиру заказала-она аж на 10 листах оказалась,каждая из трех комнат каждые 2-5 лет меняла собственника(вьезжал контингент,бухал,помирал,оформлялось наследство,продавалось-и все по новому кругу)
Так и Ваш вариант спокойно бы нашел своего покупателя,будь квартирка в Питере,я бы продавала и не задумывалась.

Ответить
Аноним7 августа 2017, 5:47

Людмила, доброй ночи! Это я вас пригласила помочь продать комнату. Её так и не продали, до сих пор!!! Желающих купить целиком квартиру - достаточно, но не достаточно мозгов у соседки, которая считает, что государство ее должно обеспечить жильем. В квартире стало ещё хуже, в темной комнате соседушка моя организовала кроличью ферму!!! Да-да! выращивает (или как правильно?) КРОЛИКОВ. Уже в подъезде запах жизнедеятельности кроликов чувствуется, а в квартире смрад неимоверный.По квартире летают мухи- мутанты.

Ответить
Аноним7 августа 2017, 5:47

Несколько лет назад,я обращалась к участковому, он мне посоветовал "уехать из этой квартиры", т.е. это проблема только наша и в ее решении никто участие не принимает. Писала в Мэрию, письмо было перенаправлено в местные структуры, в результате мне прислали ответ, согласно которому семья c шестью детьми, с кошками и собакой(!!!), (+ муж бывший, другой отбивающий уголовное наказание и мужчина, скрывающийся от кого-то, служит как бы няней детям) оказывается живут прекрасно! Дети обеспечены едой, что соседскую комнату она занимает по обоюдному согласию с соседом, который от истощения сильно заболел и сбежал из этой квартиры, т.к. "арендатор" целенаправленно спаивал его, требуя при этом "отписать ей комнату, иначе останется без портков". А выехать из комнаты многодетной матери не советовала местный депутат (со слов соседки). В данный момент детьми никто не занимается, растут и ладно, благо дети здоровые, слава Богу! Правда, покусанные из-за присутствия клопов. Жаль, не могу прикрепить фотографии, не знаю как достучаться до нужных органов. Надеялась, что дом был включен в проект реновации, но уважаемые соседи по дому решили, что соседство такой антисанитарной и опасной во всех аспектах квартиры лучше... но не мне судить, я всего-то "заинтересованное в улучшении жилищных условий" лицо из коммуналки. Простите, что напомнила Вам о неприятном из Вашей практики случае, о котором так хотели забыть.

Ответить

Читайте по теме

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru