недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Как безопаснее всего провести сделку по покупке недвижимости с обременением?

1 800 20

Хочу купить квартиру, но собственник не выплатил до конца ипотеку. Как безопаснее всего провести сделку?

Советы 20
Татьяна Михайловна ПестряковаЛучший совет5 декабря 2017, 12:32

Добрый день! Безопаснее всего - выбрать специалиста и воспользоваться его услугой. Вариантов несколько : снятие обременения/ залога банка / до, после или одновременно. В каждом случае есть свои особенности. Удачи!

Аноним5 декабря 2017, 12:53

Самое смешное,что эту квартиру и продает риэлтор, но он шевелится хуже мертвой черепахи. Пришлось самим ездить в банк. Банк предлагает переоформление ипотеки на нас. Продавец предлагает,чтобы мы ему дали остаток долга,он погасил,и через 10 дней зарегистрировать в регпалате. Неужели нет путей проще?

Дмитрий Каредва5 декабря 2017, 13:05

Риэлтор продавца не обязан вам ничего разъяснять, не заблуждайтесь, пожалуйста, конечно, если у него огромное желание продать, он будет это делать, но многие агенты принципиально не работают с самостоятельными покупателями и в большинстве случаев отдают предпочтение покупателю со специалистом. По поводу схемы сделки - передача части суммы в счет погашения ипотеки возможна при грамотном составлении предварительного договора/договора задатка, но, все-таки это большие риски, на мой взгляд. Нужно общаться с представителем банка для понимания схемы - в какой срок и на каких условиях происходит погашение залога, в большинстве случаев ничего страшного в такой схеме нет.

Елена Голубева5 декабря 2017, 13:05

При такой сделке руководствоваться необходимо требованиями банка. Вариант гасить ипотеку за продавца, а потом оформлять недвижимость на себя, рискованный. Где гарантии, что после того, как Вы погасите ипотеку, продавец не передумает продавать свой объект? Татьяна Михайловна верно посоветовала обратиться к специалисту. То, что квартира продается с помощью услуг риэлтора, не имеет для Вас значения. Риэлтор продавца защищает интересы своего клиента, а не Ваши. Вам нужен свой агент, который досконально изучит вопрос и предложит Вам варианты, минимизирующие риски, если уж так Вам необходима именно эта квартира. Вот именно он и должен будет ходить в банк, шевелить и оживлять риэлтора продавца, требовать и проверять документы и т.д. Сложно что-то советовать в рамках форума, не зная досконально ситуации и не видя документов.

SA Group5 декабря 2017, 13:08

При схеме, когда покупатель гасит полностью остаток кредита в процессе сделки и банк сразу отдает закладную (соответственно весь пакет идёт в Росреестр - одновременно переход права и снятие обременения) у покупателя есть риск, что продавец отзовёт документы с регистрации , в итоге кредит погашен покупателем, а сделка не состоялась. При схеме, когда погашение кредита происходит после сделки (т.е. сперва регистрация перехода права собственности с обременением ипотекой, потом уже повторная подача в Росреестр для снятия обременения) тоже есть свои риски . Схему расчетов диктует банк и он не выбирает "пути попроще" для покупателя, а максимально страхует свои интересы.

Аноним5 декабря 2017, 13:15

Значит все таки есть вариант регистрации ее с обременением? То есть снятие обременения,после регистрации? Как это выглядит? Так же,сначала банк должен перевести кредит на меня?

Аноним5 декабря 2017, 13:23

Спасибо за ответы. Лучше,видимо поискать другую квартиру. Слишком уж проблемная она получается.

SA Group5 декабря 2017, 13:27

Зачем "переводить кредит" ? Банк депонирует средства , предназначенные для погашения, на аккредитивном счете , например. Есть такая схема.

Аноним7 декабря 2017, 9:38

Потому что банк иную схему и не представляет, предлагает лишь заново политика процедуру одобрения банка на ипотеку. Видимо мы единичный случай. А схемы с ячейками, для них звучали как что то непонятное на другом языке. Говорят никогда не делали такого. Если человек не может платить,забираем квартиру и отправляем на торги. И все

SA Group5 декабря 2017, 13:30

Для специалиста это не проблема. Разбираться самостоятельно с помощью вопросов/ответов на форуме - это проблема.

Антонина Каткова5 декабря 2017, 13:33

Добрый день!Если соберетесь покупать квартиру из-под залога банка, рекомендую привлечь специалиста для сопровождения.Страшного ничего нет в покупки из-под залога, главное в этом разобраться.Существует несколько схем продаж из-под залога. Более подробно можете почитать здесь https://www.cian.ru/blogs-prodazha-kvartiry-iz-pod-zaloga-233959/

Аноним7 декабря 2017, 9:33

Спасибо за статью! Оказалась очень полезной. Решили составить предварительный договор купли-продажи. Вообще, купли-продажа недвижимости для меня знакома, сама продаю,покупаю, но вот это дело с обременением вообще новинка. И даже сам банк открывает рот и не знает толком как провести, а про сделку через ячейки вообще разводят руками и хлопают глазами.

Борис5 декабря 2017, 13:35

>>> но многие агенты принципиально не работают с самостоятельными покупателямиЭто разумно при альтернативных сделках, а при простых сделках такой принципиальный поход имхо совершенно неразумен.

Борис5 декабря 2017, 13:40

Аноним, без поддержки специалиста я бы такой вариант не рассматривал. Если вы решили самостоятельно покупать, то ищите простой вариант: без альтернативных цепочек, не наследство, не дарение, не ипотека, не по доверенности... и где сроки давности вышли. И уж на риэлтора противоположной стороны никак нельзя полагаться в вопросах, в которых сами не разбираетесь. Он конечно подскажет и поможет, но... в пользу своего клиента, а не вашу.

Дмитрий Каредва5 декабря 2017, 13:47

Покупка из под залога не является простой сделкой, при этом у многих самостоятельных миллион вопросов и сомнений. Если квартира ликвидна, желание специалиста решать все вопросы с контрагентом, а не заниматься бесконечными консультациями вполне оправдано.

Дмитрий Жаворонков5 декабря 2017, 13:49

Ничего страшного в таких сделках нет. Риск присутствует в любых сделках. В любом случае, сделка будет проходить по схеме банка, поэтому сначала надо пообщаться со специалистом банка, который этим вопросом занимается, а потом уже принимать решение. В некоторых случаях после такого общения приходится отказываться от сделки, Чаще - нет. Но, если у вас есть сомнения в своей способности самостоятельно оценить ситуацию, лучше наймите специалиста.

Даниил Пятецкий5 декабря 2017, 13:54

Безопаснее через ячейку или аккредитив со снятием обременения, но такой вариант не всегда возможен. Тут все зависит от банка и принятых в нем стандартов проведения подобного рода сделок. Ничего проблемного в таком варианте нет. Просто, как и везде, есть свои нюансы, решить которые можно только обладая соответствующим опытом.

Wellcome realty5 декабря 2017, 14:09

«Лучше поискать другую квартиру. Слишком уж проблемная она получается»))), а с другой квартирой думаете будет проще и не возникнут вопросы. Так и будете менять объекты. Не проще нанять специалиста на сопровождение.

SA Group5 декабря 2017, 14:11

История про альтернативу и ипотеку. Просто история) Один человек решил купить квартиру в ипотеку Банка 1 , специалиста не привлекал "зачем? банк всё сделает" , выбрал квартиру, внёс аванс "по расписке". Собственник выбранной квартиры продавал её с целью купить бОльшую в альтернативу и в ипотеку Банка 2, специалиста не привлекал "надо будет - в банке проконсультируюсь". Он в свою очередь выбрал себе квартиру, которая была ранее куплена в ипотеку и по-прежнему находилась в залоге у Банка 3. И вот только этот третий - собственник квартиры с обременением привлёк специалиста на сопровождение "покупатель есть, деньги свободные, просто сделку провести" ))) Специалист пообщался с "цепочкой" физ.лиц без сопровождения специалистов ) - где на две квартиры три ипотеки трех банков (каждый банк занимался в тот момент одобрением своего заемщика или "своей" квартиры , не подозревая о других квартирах и банках)) - и на вопрос "А как вы это планировали провести?" - ответ "А что такое , Вы полагаете это невозможно ?! Просто банки должны договориться между собой.."

Борис5 декабря 2017, 16:52

Альтернативные сделки я тоже не представляю, как проводить без посредников. И проблема там не в юридических аспектах, а в большом риске неадекватного поведения кого-нибудь в цепочке. Я видел, как собственники/покупатели чуть в обморок не падают, когда деньги в ячейку несут и ячейку с деньгами закрывают, а ключ берет себе только одна из сторон. И это при наличии риэлторов со всех сторон, которые совместно пытаются человека успокоить, всё объяснить, но... бесполезно, впечатлительный человек без опыта в какую то прострацию впадает, за стенку держится. А если продажа прямая, история квартиры нормальная, а у покупателя уже имеется опыт купли-продажи, то можно и самостоятельно купить. Выбор для покупателя сейчас большой. Также если покупатель не связан договором с агенством/риэлтором, у него больше степеней свободы, так как он не будет ограничен временными рамками, плюс к тому самостоятельно (при системном подходе) может накопать объективной инфы об интересующих его объектах гораздо больше любого риэлтора.

редакцияeditorial@cian.ru