Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Покупка квартиры у пожилого близкого НЕродственника

Вся Россия 4 258 17

Здравствуйте, уважаемые специалисты в сфере недвижимости. подскажите как правильно поступить в ситуации: есть очень пожилая бабушка, близкая но не родственник. Родственников у нее нет никаких, в квартире прописана только она. У нее имеется приватизированная квартира, она собственник, родственников нет, недавно схоронила мужа, после оформления факта смерти сотрудниками полиции и ритуальным агентом, через какое то время заметила что пропала папка с не особо важными документами. диплом ее и мужа и вроде пенсионное. Стала очень переживать за свою кв. Понимая, что здоровье очень плохое, хочет передать свою квартиру близкому своему другу (не родственнику). Знает, что если передавать свое имущество, то лучше делать это при жизни. Чтобы , если у кого и возникнут претензии, то она при жизни смогла подтвердить свое желание. К завещанию не хочет прибегать, т.к. есть риск, что его могут обжаловать (седьмая вода на киселе), да и мошенничеств с завещаниями куча. Дарственная тоже исключена, т.к. нет возможности заплатить большой налог.

Вопрос 1. Можно ли оформить договор купли-продажи этой квартиры через нотариуса с особым условием, что бабуля имеет право пожизненного там проживания? Разумеется с фактической передачей денежных средств (чтобы не было намека на какую либо мнимую или притворную сделку). Правда, у человека, который будет выступать в качестве продавца, на руках 50% от рыночной стоимости квартиры (100% от кадастровой). Сама бабуля согласна на 50% от рыночной стоимости за свою квартиру. На уплату налога она не попадает, так что цену может определить любую.

Вопрос 2. С учетом того, что бабуле трудно передвигаться, документы по сделке ей самой будет почти невозможно собрать. Да и покупателю лишние документы не за чем. Историю квартиры покупатель знает досконально. Можно ли сделку купли-продажи квартиры совершить и зарегистрировать в росреестре, имея только ДКП от нотариуса, справку ЕГРН, паспортА сторон, правоустанавливающий документ? Без фин.лиц.счета, выписки из домовой книги, технического паспорта на квартиру.

П. С. Вопросов доверия, рисков между бабулей и покупателем просьба не касаться. обмана ни с одной, ни с другой стороны не будет. Просто примите как факт. А также бабуля против ренты. Принципиально не хочет принимать деньги на свою жизнь от кого либо, хотя сам покупатель согласен. Заранее всем, кто откликнулся, спасибо!

Советы 17
Александр ВороничЛучший совет
28 декабря 2021, 14:26

Здравствуйте. Понятия "близкий неродственник" нет ни в законодательстве, ни в разговорной речи. Ваша ситуация выглядит, как отжим квартиры у пожилого человека, пользуясь его состоянием и юридической неграмотностью, и не удивляйтесь, если нотариус на Вас заявит куда следует. И вот почему: Вы пишете, что родственников нет, но допускаете оспаривание завещания некой "седьмой водой на киселе". Значит всё-таки родственники есть и у Вас есть предположение, что они могут уговорить бабушку отменить или изменить завещание. Вы пишете про передачу квартиры, и также пишете про оплату бабушке денежных средств, в размере 50% процентов от рыночной цены квартиры. Обычно под передачей подразумевают отсутствие возмездности. То есть, планируются фиктивные взаиморасчёты с последующим возвратом денег лжепокупателю (да, в таком случае это лжепокупатель, так как он по факту ничего не покупает, а совершает притворную сделку). Вы пишете, что бабушка согласна на 50% от стоимости квартиры, и здесь же пишете, что она не хочет принимать деньги на свою жизнь. У Вас сплошные противоречия, а нотариусы не меньшие параноики, чем риэлторы. Ну и обычно предложение просто поверить на слово в чистоту намерений, вызывает ровно противоположный эффект, ибо звучит, как оправдание.
Проводя сделки со стариками при полной чистоте помыслов, и такой же полной стоимости в договоре, всё равно трижды подумаешь, а надо ли это. В нормальном варианте, это должно быть завещание, подстрахованное медицинским заключением о так называемой сделкоспособности подателя. И всё. То, что планируете Вы - это почти готовое уголовное дело. Но я могу и ошибаться.

ID: 7332031428 декабря 2021, 19:15

Простите, но вот чувствую, что юридического образования в сфере уголовного права у вас нет)). интересное у вас мнение, интересно как вы только смогли установить умысел покупателя на мошенничество, основываясь на домыслах и предположениях. и принять меня за покупателя и уже чуть ли не дело на меня возбудить))) преступления обычно совершается тайно и максимально скрытно от других глаз, чтобы "доказухи" не было. в данной же ситуации я говорю о попытке чистой купли продаже. официальный нотариус, официальный врач. Может со стороны и выглядит подозрительно как то, но покупатель наоборот готов максимально открыто провести сделку, и если будут вопросы от гос органов, что тут такого? Проверить лишний раз такую сделку, считаю, правильным. Лишний раз убедятся что отношения здесь гражданские а не уголовные. Обращение к разногошгннит рода специалистам лишний раз будет доказывать отсутствуие корыстных мотивов у покупателя. Вы лишь предполагаете, что покупатель пытается пользоваться юр.неграмотностью пожилого человека и с чего вы уверены, что состояние бабули отличается от нормального? Седьмая вода на киселе это возможные родственники, о которых покупатель не знает. и если вы внимательно читали, то нежелание прибегать к завещанию обусловлено гипотетической возможностью обжаловать (посмотрите судебную праатику) даже если воля завещателя будет подкреплена заключением врача психиатра. данная информация зачастую не берется в расчет судом к сожалению.
Далее, любой челове может сам установить цену на товар, как рыночную, так и выше рынка и ниже рынка. это его право и пытаться обусловить это мошенническими действиями со стороны покупателя не соотносится с законом. Но благодарю за мнение. Наверное реально со стороны выглядит мега подозрительно. Поэтому и решил у специалистов по недвижимости уточнить что правильно, а что нет. Еще раз благодарю всех за ответы!

Татьяна Скулкина
28 декабря 2021, 12:49

Здравствуйте. Сделку нотариус может и удостоверить, и отправить на регистрацию документы.
Главное, чтоб состояние продавца не вызвало недоверия у нотариуса. Мы то на форуме "просто примем как факт", а вот примет ли нотариус????
Технические документы нотариусу не нужны, выписку из домовой книги нотариус сам может заказать (по крайней мере в Москве).
Если делаете куплю-продажу , то движение денежных средств должно быть видно: со счета покупателя на счет продавца.. И это четко должно отражаться в ДКП.
"Правда, у человека, который будет выступать в качестве продавца, на руках 50% от рыночной стоимости" - это как? наверное имеется ввиду - у покупателя ?

ID: 7332031428 декабря 2021, 13:07

да, про 50% имеется в виду покупатель, конечно же. Извините за опечатку. Забыл еще добавить, что на сделку в планах позвать врача, который проведет освидетельствование продавца. Обоим сторонам нужна кристальная чистота сделки. Врач, видеосъемка, передача денег через депозит нотариуса

Татьяна Скулкина
28 декабря 2021, 13:17

все правильно, лишним точно не будут дополнительные меры. Главное, чтоб нотариус был готов удостоверить сделку. Но при таких вводных, рента - наиболее жизнеспособный вариант.

Ольга Подвигина
28 декабря 2021, 12:52

Добрый день. Спросите у нотариуса, возможно он сам сможет заказать выписку из домовой книги на сделку. Без этого документа сделку совершить не получится. И по поводу стоимости квартиры в договоре. Если она сильно ( а в Вашем случае это так) отличается от рыночной, возникает риск оспаривания сделки как совершенной на кабальных условиях. Но это, при наличии заинтересованных лиц. Пожизненное проживание указать условием договора можно.

ID: 7332031428 декабря 2021, 13:08

спасибо и вам за мнение!

Даниил Пятецкий
28 декабря 2021, 12:59

Здравствуйте. Вам к нотариусу на консультацию. Правильнее всего сделать договор ренты. Нотариусы могут приезжать на дом, но сначала сходите на консультацию. И совершенно напрасно, что бабуля против. Это самый правильный для сложившейся ситуации вариант. Тут не о принципах надо думать, а о будущем нового собственника квартиры. Против, ок. Пропишите, что деньги будут зачисляться на расчетный счет бабушки и сделайте завещание на этот счет... после события Х заберете эти деньги назад.
Совершать куплю-продажу единственного жилья одинокому пожилому человеку... нотариус наверняка откажется. Более того, Вы еще и проблемы можете получить в виде нежелательного взаимодействия с органами внутренних дел.

ID: 7332031428 декабря 2021, 19:21

Спасибо за точку зрения!

ID: 7332031428 декабря 2021, 13:09

да, вы правы, я об этом и думал тоже. поэтому покупатель и хочет максимально прозрачно провести сделку с привлечением разных органов и специалистов

не риэлтор28 декабря 2021, 15:22

"А также бабуля против ренты." - а между тем это самый оптимальный вариант для вашей ситуации. вы боитесь что седьмая вода на киселе оспорит завещание, но она точно так же может оспорить и продажу. более того, продажу даже будет попроще оспорить, чем завещание.
операцию ы, которую вы так лихо задумали, не напрягаясь провернуть не удастся. так что фалуйте бабулю на ренту, это самый устойчивый вариант в такой ситуации. правда, придется немного потратиться, но - см.выше, совсем без затрат и со 100% гарантией вам заполучить квартиру не удастся.

ID: 7332031428 декабря 2021, 19:20

спасибо вам тоже за мнение. Но история не моя. если вам интересно мое мнение, если я был бы на месте бабули, выбрал бы завещание, при свидетеле и видеофиксации.

Елена Назарова29 декабря 2021, 11:25

Полностью согласна с Александром Вороничем, немного добавлю:
Да, и мне тоже в тексте бросились в глаза сплошные противоречия.
Уж, извините, ничего личного, но логика отсутствует.
Автор, Вы пишите о ситуации, в которой бабушка опасается мошенников, могущих, возможно, каким-то то образом отобрать у неё квартиру.
Пишите, что осталась одна после смерти супруга, и что заметила исчезновение некоторых ( второстепенных ) документов после общения с различными службами.
.
То есть ключевое: бабушка СЕЙЧАС, при своей ЖИЗНИ, опасается возможных посягательств на квартиру ( а ,возможно,, и на здоровье) со стороны разнообразных мошенников, узнавших , что она теперь одна.
И ДАЛЕЕ по тексту ( копирую ) :" ...К завещанию не хочет прибегать, т.к. есть риск, что его могут обжаловать (седьмая вода на киселе), да и мошенничеств с завещаниями куча...".
Ну, мягко выражясь, " в огороде бузина, а в Киеве дядька", написано.
ЕСЛИ собственник квартиры ( любой) опасается мошенников, которые как бы каким то образом квартиру бы не "отжали",
то КАКИМ образом ЗАВЕЩАНИЕ владельцу квартиру поможет защититься ???
.
А у Вас написано, что бабушка беспокоится, что завещание в будущем может быть оспорено. Неприменительное беспокойство совсем к данной ситуации, не логичное, абсурдное.
.
То есть Вы открытым текстом написали ТОЛЬКО и ИМЕННО об опасениях того человека, который хочет приобрести бабулину квартиру, и размышляет, как бы в будущем не оспорена была бы сделка дальними родственниками бабушки.
Об этом и только об этом вопрос Автора.
.
Если нотариус будет адекватный, вдумчивый , то он вряд ли сделку удостоверит, побеседовав с бабушкой.

Но, и риэлторы разные, и врачи, и учителя, и нотариусы...
Жаль бабулю, попала в переплёт, ну, видно судьба такая.
ПОВТОРЮСЬ, предвидя Ваш ответ, аналогичный Вашему ответу Александру Вороничу этой теме: НИЧЕГО личного,
конкретно именно Вас не обвиняю, тем более Вы пишите, что это НЕ ВЫ собираетесь приобретать бабулину квартиру.
Я всего лишь прокомментировала текст, написанный в вопросе Автора темы.
И, да, юридического образования , особенно в уголовном праве, у меня нет ( предвижу вопрос, аналогичный заданному Вами другим комментаторам) .
Я и мои многие коллеги 20-25 и более лет тому назад уходили в риэлторы многие из разрушенных НИИ, с хорошим верхним, но не юридическим.
Но Вы ведь задали вопрос риэлторам?

Евгений Анатольевич30 декабря 2021, 3:49

Если автор, как он пишет, не имеет никаких корыстных побуждений, то пусть не делает ничего.
После смерти бабули, купить квартиру с чистой совестью можно будет у наследников. А то, что денег только 50%, так это в банк за ипотекой) Аминь

ID: 1989754330 декабря 2021, 19:57

«Простите, но вот чувствую, что юридического образования в сфере уголовного права у вас нет)). интересное у вас мнение, интересно как вы только смогли установить умысел покупателя на мошенничество.....»

Однако, группа лиц, по предварительному сговору (вы же собираете информацию для другого лица), как оформить переход права собственности единственного жилья пенсионерки (незащищенной категории граждан, на минуточку), заплатив 50% от фактической стоимости квартиры.
«С учетом того, что бабуле трудно передвигаться, документы по сделке ей самой будет почти невозможно собрать. Да и покупателю лишние документы не за чем.» Бабуля ещё и инвалид? И «честный» Покупатель за 50% от стоимости недвижимости не хочет «лишних документов» от пожилого человека с инвалидностью?)))) Просто праздник какой то...
«Умысел на мошенничество» - такой формулировки нет. Любое мошенничество - умысел. Мошенничество предполагает приобретение права на чужое имущество путём обмана либо злоупотребления доверием.
Похоже на ваш случай, на мой взгляд)))
P.S. Но если вам нужна обширная практика в сфере уголовного права, могу порекомендовать сайт прокуратуры. Люди адекватные, реагируют на обращения быстро.

По теме вопроса:
указать в договоре К-П право бабушкиного бессрочного пользования или, как Вы выразились, пожизненного проживания можно.
А по поводу стоимости квартиры ниже рыночной скажу так: а что здесь удивительного? Ведь условие бессрочного пользования продавца не может не отразиться на цене квартиры в сторону понижения.
Договаривайтесь с нотариусом. но тут я с коллегами согласна - можете столкнуться с отказом нотариуса, т.к. в случаях с оч. пожилыми продавцами нотариусы предпочитают оформлять договор ренты, однако нотариуса можно поискать не одного, так второго или третьего, и кто-нибудь из них обязательно согласится на оформление, тем более, что это будет с врачебным освидетельствованием и расчётами через депозит нотариуса. К тому же, судя по описанию, бабушка вполне в состоянии сказать нотариусу, что она не желает заключать договор ренты.
Вот только про завещание не надо ничего говорить, т.к. оно безвозмездно и выпадает из логики Вашей ситуации.

Марина10 января 2022, 14:54

Во всей этой истории не понятно почему не хотят через нотариуса оформить договор пожизненного содержания с иждивением и носитесь с бабулей на здоровье, кормите, обувайте, одевайте, бабуля будет счастлива и квартиру получите даром, но не сразу. А то, что Вы решили устроить-чистой воды произвол. В прокуратуру лучше сходить на консультацию в этом случае.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru