Доброго времени суток! Ситуация не однозначная, помогите пожалуйста разобраться кто прав, кто виноват, и что в таком случае делать. Прошу прощения за возможные неточности, т.к. я плохо владею юридическим языком.
На CIAN был найден дом, с пометкой в объявлении, что подходит под сельскую ипотеку. Покупатель откликнулся, приехал на осмотр, понравилось, дом свежепостроенный, поселение молодое, было принято решение покупать этот дом. Продавец на момент просмотра ещё не погасил кредит за дом, и он находился в залоге. Был составлен договор задатка (50 000р), задаток был переведён продавцу по реквизитам, указанным в договоре. Далее, продавец посоветовал свою знакомую, которая поможет оформить сельскую ипотеку на этот дом. Покупатель воспользовался этим советом и при помощи посредника была направлена заявка в Дом.РФ банк на сельскую ипотеку. Заявку одобрили. Но банк не одобрил дом, который покупатель хотел купить. Покупатель сказал, что раз дом не подошёл под сельскую ипотеку, купить его нельзя, и он хочет вернуть задаток. В свою очередь продавец отказывается вернуть задаток, потому что с его точки зрения это отмена сделки по вине покупателя без веской причины (якобы, покупатель может подать заявку в любой другой банк и на не сельскую, а обычную ипотеку под 11%, но такие условия кредита не устраивают покупателя, конечно же).
Несколько уточняющих моментов:
- Продавец после внесения задатка не убрал объявление о продаже дома, продолжал его показывать и выражал готовность к сделке «хоть завтра». Убрал только по личной просьбе покупателя
- Банк Дом.РФ был предложен посредником
- Заявку на сельскую ипотеку заполнял покупатель, подана в банк была посредником
- на момент заполнения заявки была найдена страница на сайте банка с обьяснением что такое сельская ипотека (https://domrfbank.ru/mortgage/articles/rural_mortgage/), где говорится, что по сельской ипотеке можно приобрести готовый дом (важно)
- после того, как банк отклонил объект (без указания причин), выяснилось, что банк по программе сельской ипотеки работает только с квартирами и таунхаусами в сельской местности, что оказалось для покупателя неожиданностью (https://domrfbank.ru/mortgage/programs/mortgage-country/). Предполагается, что банк отклонил объект именно по этой причине, но достоверно не известно
- Документы о доме подавал продавец дома, никаких документальных подтверждений, что Документы были поданы и что банк отклонил объект, продавец покупателю не предоставил. Единственное что, посредник предоставил уведомление в своей форме (т.е. от лица своей компании, где он работает), что банк отклонил объект. Но тоже, от банка никаких уведомлений предоставлено не было.
Немного о договоре и об ответственности сторон.
Покупатель обязуется перевести задаток 50000 рублей (в счёт оплаты договора купли-продажи) и в дальнейшем обязуется приобрести дом с участком за счёт ипотечных средств банка. Далее цитата
«В случае неодобрения ипотечного кредита Покупателю задаток будет возвращён в полном объёме»
Продавец обязуется погасить остаток задолженности и подать документы в УФРС для снятия обременения до 30 ноября. Далее цитата:
»Если покупатель откажется от заключения основного договора при наличии полностью подготовленных для заключения основного договора документов, и одобренного ипотечного кредита, не оплатит стоимость, указанную в п. 4, задаток покупателю не возвращается».
И вот после всего этого есть несколько вопросов:
1) Вроде бы заявка одобрена, но дом не одобрен. Это все равно считается как «одобрение ипотечного кредита»?
2) Что значит «полностью подготовленные документы для заключения договора»? Значит ли это, что на данном этапе этих документов нет? Дом ведь не одобрен, сделка при участии Дом.РФ не может состояться.
3) Нескт ли ответственность продавец, если никаких документов, подтверждающих что кредит был погашён, с дома снято обременение, и про отклонение дома банком, предоставлено не было? Определяется ли это как продавец, не знаю, уклоняется от сделки?
4) Кто же тут на самом деле больше виноват? Продавец, который не хочет вернуть задаток, потому что его дом не прошёл по ипотеке, или покупатель, который готов только на сельскую ипотеку (и которую очень тяжело сейчас получить)? Фактически, в договоре нет никаких указаний о том, какой именно должна быть ипотека, значит у покупателя все таки есть одобренная заявка
благодарю за ответы и помощь.
