Справочный центр

Методология оценки

1. Как работает алгоритм оценки циан?

Мы сравниваем квартиру по вашему адресу с множеством похожих объявлений из базы Cian за последние 5 лет. Чем меньше отличий у квартиры в объявлении от вашей, тем выше вес этого аналога в расчете. В определении цены наиболее важны цены на квартиры в вашем доме с таким же числом комнат, затем все прочие квартиры в нем, затем квартиры в похожих домах в вашем районе. Для отбора "похожих" домов мы выполнили исследование по типологизации жилого фонда Москвы и МО. Все дома Московского региона были разделены на 15 групп по их этажности, периоду постройки, конструктивным особенностям. Актуальные объявления имеют больший вес по сравнению с архивными и снятыми с продажи. Для приведения архивных цен к актуальным используется система поправочных коэффициентов. В расчетах не используются дублирующиеся объявления, квартиры, по которым поступали обоснованные жалобы, предложения на первом и последнем этаже, объявления по продажам с нерыночными условиями. В итоге для расчета стоимости квадратного метра в доме мы используем не 5-7 аналогов (как при стандартной оценке), а сотни и тысячи похожих объявлений, прошедших не только через жесткую модерацию Циан, но и через многочисленные фильтры модели массовой оценки. 15 объявлений с наибольшим весом выводятся на странице калькулятора оценки в разделе "История объявлений по этому дому".

2. Не могу получить оценку по интересующему меня адресу. Почему?

Проверьте, что вы корректно ввели название населенного пункта, улицу и номер дома (с учетом корпуса и строений). Мы используем адресный справочник Яндекс.Карт; в некоторых случаях формулировка адреса в нем может отличаться от ситуации на местности. Кроме того, оценка пока недоступна для коттеджных поселков и таунхаусов.

3. Что является результатом оценки?

Наша модель рассчитывает среднюю цену квадратного метра для сценария прямой продажи в стандартные сроки (1-3 месяца) без отсутствия факторов, серьезно осложняющих сделку (несовершеннолетние собственники, сложная история квартиры и т.п.).

3.1. Что такое диапазон оценки?

Ширина диапазона зависит от параметра точности оценки. Чем выше точность, тем уже диапазон.

4. Что такое точность оценки?

Чем больше аналогов мы смогли подобрать из нашей базы для проведения оценки по вашей квартире, тем больше достоверными будут результаты. Как правило, точность оценки выше в однородных жилых районах и несколько ниже в кварталах с повышенной долей нетипового жилья или в небольших населенных пунктах. Точность оценки снижается, если домов этого типа в пределах района немного.

5. Можно ли получить оценку по квартирам в новостройках?

Сервис оценки доступен для всех жилых домов Москвы и МО. Новые дома мы добавляем в базу данных 1 раз в 6 месяцев. Квартиры в новостройках до сдачи в эксплуатацию в модели не оцениваются.

6. От чего зависят значения поправочных коэффициентов?

Поправки на этажность, ориентацию окон, юридические особенности сделки и пр. получены по итогам анализа усредненного влияние этих параметров на экспонируемую цену. Значения коэффициентов определены по консервативному сценарию. Влияние на цену уникальных видовых характеристик или эксклюзивного ремонта почти всегда является следствием эмоциональной оценки этих параметров со стороны покупателя или продавца.

7.1. Как соотносятся оценки Cian и цены в объявлениях.

83% оценок Cian попадает в +/15% диапазон от стоимости квадратного метра в объявлениях в актуальной базе. Это выше, чем у аналогичных сервисов.

7.2. Почему оценка Cian в ряде случаев несколько завышает оценочную стоимость?

Одной из особенностей текущего экономического кризиса является увеличение разрыва между ожиданиями части продавцов и реальными возможностями покупателей. Это приводит к увеличению доли квартир в базе, выставленных по завышенным ценам, но упорно удерживаемых на этом уровне продавцами.

8. Почему оценка Cian может быть ниже кадастровой стоимости?

Кадастровая оценка недвижимости Росреестра обновляется не чаше, чем 1 раз в год. Это приводит к запаздыванию ее реакции на актуальные изменения рыночных трендов. Методика расчета кадастровой оценки, используемая привлеченными оценочными компаниями, допускает использование баз данных с худшим качеством модерации, что приводит к искажению итоговых значений.

9. Чьи интересы (покупателей или продавцов) отражает оценка Cian?

Целью сервиса Циан.Оценка является получение сбалансированной справедливой цены по каждому объекту.