Вот уже второй месяц действуют новые поправки к закону 214-ФЗ, принятые с целью улучшить защиту рядовых дольщиков. При этом застройщикам стало сложнее работать.
1. Минимальный размер уставного капитала застройщика отныне должен покрывать все его затраты на текущие строительство, на всех активных объектах, и эта сумма должна быть полностью внесена в уставной фонд. Таким образом девелопер гарантирует, что объект будет построен, вне зависимости от размера средств, привлеченных от частных инвесторов.
«Москомстройинвест» назначен органом, контролирующим столичных застройщиков.
В регионах РФ на сегодня более 80% строительных компаний не обладают достаточными капиталами, поэтому они заключают договора поручительства с инвесторами (банками или коллегами), владеющими необходимой суммой.
Еще до заключения ДДУ с гражданами застройщик обязан проинформировать их о своих поручителях. Срок поручительства должен действовать как минимум на два года дольше оговоренного в ДДУ срока передачи квартиры дольщику.
При расторжении или досрочном прекращении договора поручительства застройщик обязан не менее чем за месяц уведомить об этом своих партнеров – покупателей недвижимости.
2. В банке, кредитующем строительство, застройщик может открыть эскроу-счет, на который переводят свои деньги дольщики. Строительная компания получит данную сумму только после подписания с дольщиком акта приема-передачи квартиры.
Список надежных банков, контролируемых государством, ежеквартально обновляется на сайте Центробанка России.
3. На сайте Единого реестра застройщиков также регулярно обновляются сведения о надежных девелоперах, публикуется независимый рейтинг строительных компаний.
Разрешение на каждый объект
Многие девелоперы высказывают недовольства положениями закона 214-ФЗ, а также частным внесением поправок. Светлана ДЕНИСОВА, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», на сайте интернет-журнала «Строительство», положительно оценивает отмену инструкции по эксплуатации, прилагавшуюся ранее к акту приема-передачи, но находит абсурдными новые инициативы, дезориентирующие рынок. К примеру, сильно тормозит работу застройщика распоряжение, запрещающее строить одновременно сразу несколько объектов.
Теперь в рамках масштабных проектов по комплексному освоению территории девелоперы обязаны получать отдельное разрешение на строительство для каждого жилого корпуса и зданий социального назначения. Этим обстоятельством возмущен и Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити-XXI век»: каждая очередь строительства, рассчитанная на несколько лет, потребует от девелопера создания отдельной проектной документации, а это лишь отодвинет сроки завершения и без того трудно реализуемых объектов, с учетом состояния российской экономики.
Новые реформы только мешают работать застройщикам, а частота внесения поправок заставляет предполагать низкую компетентность законодателей – сетует В.Шарапов. - К тому же корректировки закона должны учитывать мнения и интересы всех участников делового процесса. Защищая права дольщиков, не стоит «топить» застройщиков.
Возможно, поправки пролоббированы крупными строительными холдингами, стремящимися выдавить с рынка небольшие компании конкурентов. Крупные девелоперы имеют поддержку в банках и госструктурах, поэтому им проще устоять в кризисном шторме. От каждого заключенного ДДУ застройщики теперь обязаны отчислять 1,2% в государственный компенсационный фонд.
