Всего лишь 7% от всей территории Москвы занимает Центральный административный округ, включающий 10 районов, с количеством постоянного населения менее 800 тыс. человек, но в его границах сосредоточено самое дорогое жилье, расположено больше всего элитных объектов, поскольку именно в «сердце столицы» протекает культурная и деловая жизнь страны. Дома эконом-класса здесь можно пересчитать по пальцам, зато много так называемых «клубных» домов с количеством жильцов не более 50 человек, жилых комплексов с индивидуальными планировками, реконструированных исторических зданий, апартаментов и лофтов, предназначенных для постоянного проживания и аренды. Есть совершенно удивительные объекты с дорогущей отделкой эксклюзивными материалами, на три уровня уходящие под землю роскошными гаражами, бассейнами, саунами, хранилищами раритетов – годами простаивающие без жильцов в ожидании «своих», особенных покупателей или арендаторов…
Официально ЦАО АО Москвы – это округ-музей, особо охраняемая зона с большим количеством архитектурных памятников – домов разных эпох, дворянских особняков, церквей, монастырей, театров, гос.учреждений и прочих исторически важных объектов, требующих к себе бережного отношения, - богато украшенный «торт» с Красной площадью и Кремлем посередине. Не мудрено, что стоимость квадратного метра в жилых и общественных объектах ЦАО – самая дорогая в городе.
Транспорт
Шесть из девяти железнодорожных вокзалов Москвы расположены в ЦАО: Ленинградский, Казанский, Ярославский, Белорусский, Курский и Павелецкий. Эти мощные транспортные узлы посреди «гламурного» благополучия – настоящая «ложка дегтя в бочке меда» - не поддающиеся «облагораживанию» криминогенные точки, жестко гармонирующие с элитным статусом Центра.
Через ЦАО проходят почти все ветки метро, за исключением Каховской и Бутовской, составляя 38% от всей протяженности столичной «подземки». Благодаря радиально-кольцевому устройству, все дороги Москвы ведут в центральную точку – на Красную Площадь. Именно на карте ЦАО это становится особенно очевидным: центр столицы густо опутан паутиной проспектов, улиц, и переулков. Главные транспортные артерии Центрального округа Москвы: улицы Тверская, Новослободская, Краснопрудная, Проспект Мира, Шоссе Энтузиастов, Ленинский проспект и несколько других - поменьше. Все они выходят на Садовое Кольцо.
В центре общественный транспорт представлен не только автодорогами и метрополитеном, но и автобусами, троллейбусами, трамваями, маршрутными такси. Хотя власти города делают попытки высвобождения отдельной полосы на дороге для автобусов и «маршруток», эти правила в часы-пик не особенно соблюдаются автовладельцами, поэтому пробки в центре столицы – явление постоянное и усугубляющееся год от года.
Еще одна «головная боль» автомобилистов – платные парковки. Парковочных мест в центре возле офисов и торговых центов катастрофически не хватает. Постоянно живущие в центре москвичи отстаивают свое право бесплатно парковать автомобиль возле дома. Попытки заставить состоятельных граждан пользоваться метро вместо личных авто вызывают у населения бурю протестов.
Инфраструктура
Инфраструктура Центрального округа Москвы развита максимально. Более того - все развлекательные, образовательные и торговые объекты находятся в состоянии жесткой конкуренции друг с другом.
На территории ЦАО расположено более 250 дошкольных образовательных заведений (частные и государственные детские сады и ясли), примерно 160 общеобразовательных и специальных школ, многие из которых – с многолетней историей, гордящиеся своим преподавательским составом, готовящие будущих студентов для лучших вузов страны (потенциально – ученых, чиновников, управленцев) по специальной индивидуальной программе. Диплом об окончании любой известной «центровой» спец.школы – настоящая «путевка в жизнь» всем, кто хочет продолжить обучение в престижном вузе.
Жителей района обслуживают около 150 медицинских учреждений разного профиля – больницы, поликлиники, центры здоровья, стоматологические клиники.
Самые известные спортивные заведения ЦАО - стадионы «Лужники» и «Олимпийский», хотя многочисленные фитнесс-центры и ФОКи в каждом микрорайоне способны сполна удовлетворить спрос жителей на ЗОЖ (здоровый образ жизни).
Количество же ресторанов, закусочных, кафе, торговых и развлекательных центров в ЦАО просто зашкаливает – лишь бы выдержал кошелек!
Вредности
Самое главное зло мегаполиса, как известно, - выхлопные газы, которыми насыщают атмосферу машины, стоящие в пробках. Если в спальных районах Москвы заторы на дорогах зависят от времени суток (на ночь и в выходные дни они все же, более-менее, рассасываются), то в центре плотность автомобильного движения стабильно высока 365 дней в году.
Днем и ночью жители престижного Центра столицы дышат воздухом с высокой концентрацией вредных веществ. Отчасти от этого зла спасают пластиковые окна и кондиционеры, но погулять с детьми возле дома зачастую просто негде: зеленых насаждений в округе очень мало – всего лишь 12% площади.
Промышленные предприятия из Центра городские власти поэтапно выводят за черту города. Многие из старых фабрик и заводов уже закрылись или перепрофилированы под торговые объекты, офисы и культурные центры.
Из работающих предприятий примерно 20% составляют фабрики легкой промышленности, около 30% относится к области пищевой промышленности – это кондитерские фабрики «Красный Октябрь», «Рот-Фронт», «Бабаевский», «Ударница» и комбинат «Добрынинский».
Еще одну треть составляют полиграфические фабрики и издательства: «КоммерсантЪ», «Пронто-Москва», «ЭКСМО» и пр. Машиностроительное производство представлено МТЗ «Трансмаш», ООО «ПК «АКВАРИУС», заводом счетно-аналитических машин имени В.Д. Колмыкова.
Наиболее плохая экологическая ситуация наблюдается в районах, где сохранились действующие производства: это Волгоградский проспект, Грузинский вал, Звенигородское шоссе, все Магистральные улицы, районы Павелецкого и Курского вокзалов. Много работающих предприятий и высокая концентрация вредных веществ в атмосфере также в районах Пресненский и Таганский.
Полезности
Как уже было сказано – Центр Москвы – это место, где каждый квадратный метр «дышит историей». Территория вокруг Кремля со старинными домами и соборами, Государственная Третьяковская галерея, библиотеки, художественные музеи, галереи и дома-музеи известных людей, купеческие и дворянские особняки, произведения великих архитекторов, знаменитые магазины ГУМ, ЦУМ, Детский мир, цирк Никулина, театры, престижные торговые центры и другие развлекательные заведения – все эти объекты не только притягивают толпы туристов, но и делают жизнь самих москвичей насыщенной и интересной.
К уже упомянутым 12% озелененной территории относятся: Покровский и Чистопрудный бульвары, сад им. Баумана, Александровский, Милютинский, Морозовский, Тайницкий сады, Фестивальный и Екатерининский парки, парки Таганский и Прямикова, Нескучный сад, парк «Аквариум», «Аптекарский огород» и еще несколько садиков, парков и скверов (Екатерининский, Большой Кремлевский, «Антропова яма» и др.). Через Басманный район протекает река Яуза, на берегах которой также местами сохранились природные ландшафты.
Квартирный фонд ЦАО. «Вторичка»
Тверской – один из самых престижных районов Центра столицы с Кремлем посередине, обилием дорогих офисов, театров, ресторанов и других развлекательных заведений.
Любопытно, что старые (некогда – очень престижные) дома на первой линии Тверской улицы служат сегодня заслоном для еще более дорогих зданий, аккуратно вписавшихся стилистически в исторический облик центра Москвы, но построенных уже в конце 90-х годов прошлого века. Это и есть, в числе прочих, те самые «клубные» дома улучшенной планировки, со своими «зимними» садами, подземными гаражами, охраняемыми территориями и особой атмосферой «приватности», делающей проживание в престижном центре достаточно тихим и комфортным. Однокомнатные квартиры стоят здесь примерно, как «трешка» в спальном районе Москвы, где-нибудь в Чертаново или Бутово, аренда «однушки» обойдется в 50-60 тысяч рублей в месяц.
Район Китай-Город, формально входящий в границы Тверского, имеет особый статус. Он начинается прямо от крепостных стен Кремля, включает улицы Варварку, Никольскую и Ильинку. Здесь не селятся случайные люди: близость к Кремлю диктует определенные требования к реноме постояльцев.
Арбат – пожалуй, самый романтичный и популярный у туристов район столицы, включает знаменитую пешеходную улицу – Старый Арбат с большим количеством уютных переулков. Есть здесь действующие музеи, есть жилые дома 18-19 веков, обустроенные внутри по последнему слову техники, но сохраняющие исторические фасады, есть рестораны и бизнес-центры, недавно построенные на месте снесенных ветхих построек. Этот район облюбовали художники, скульптуры, представители богемы, чиновники и «успешные коммерсанты». На самом старом Арбате всегда довольно шумно из-за обилия туристов, но в переулках – тишь и благодать.
Таганский - один из самых старых районов Москвы, здесь историческая застройка сочетается с современными жилыми комплексами бизнес-класса и деловыми центрами. Две трети жилого фонда представляют старые дома эконом-класса. Через район проходят шоссе Энтузиастов и улица Таганская с очень насыщенным трафиком. На территории этого района действует около 1500 предприятий: исторически Таганский всегда был районом пролетарским, многие люди приезжают сюда работать из других районов Москвы и пригорода, но есть и спальные зоны. Жилье повышенной комфортности составляет не более 5%.
Район «Замоскворечье» разделен Садовым кольцом на две зоны: с одной стороны – историческая застройка, с другой - промзона. Излучина Москвы-реки делает живописным вид из окон домов, стоящих вдоль набережных. Дома исторической застройки подвергаются как ремонтам, так и реконструкции. В районе много деловых комплексов, офисов крупнейших российских компаний и банков.
Якиманка, соседствующая с Замоскворечьем, была выделена в отдельный район благодаря особенностям своей застройки. На уютных, тихих улицах расположены отреставрированные купеческие и дворянские дома и современные особняки, церкви, бутики, рестораны, посольства иностранных государств. Треть территории этого престижного района занимают парк Горького и Нескучный сад.
Красносельский район отличается высокой плотностью застройки, высокой загазованностью уличного пространства и высокой криминогенностью, поскольку на его территории расположена Комсомольская площадь – место функционирования трех вокзалов: Ярославского, Ленинградского и Казанского. Соответственно, здесь не только наблюдается высокий поток транзитных пассажиров, но и железнодорожные пути занимают треть от общей площади района. Круглосуточное оживленное движение поездов сильно ухудшает экологическую ситуацию, что ощутимо снижает стоимость жилья.
Пресненский район тоже исстари был рабочей слободкой: здесь строились некогда главные российские фабрики (например – Трехгорная мануфактура, машиностроительный завод «Красная Пресня»), соответственно, плотно селились рабочие со своими семьями. Теперь на месте закрытых фабрик выросли крупные деловые центры – Центр Международной Торговли и комплекс «Москва-сити».
Сегодня это самый большой район Москвы по территории и численности населения. На Пресне расположено несколько известных театров: МХАТ им. Горького, театр Сатиры, Московский Драматический театр им. Пушкина. Стоимость квартир в районе - высокая, «однушка» на вторичном рыке стоит около 10 млн. рублей.
Басманный район когда-то был «меккой» науки и местом жительства интеллектуалов. Многие промышленные предприятия района уже закрыты или перепрофилированы, как Газовый завод, ставший офисным и развлекательным центром. Чистопрудный и Покровский бульвары, сад им. Баумана и река Яуза, впадающая в Москва-реку, облагораживают ландшафт «каменных джунглей».
Район Хамовники с трех сторон омывает Москва-река, берега которой достаточно зелены и являются хорошим местом для променадов. На территории этого района сохранилось много памятников архитектуры, домов старинной застройки. Здесь же в годы СССР строились дома для партийных работников - советской элиты, но этим зданиям сегодня уже более 40 лет.
В этом, самом зеленом районе ЦАО, расположены Парк культуры и отдыха - ЦПКиО, Нескучный сад, Воробьевы горы, Новодевичий монастырь с парком и прудом, а также олимпийский комплекс Лужники со своими зелеными насаждениями. Трубецкой парк и Девичье поле тоже добавляют шарма Хамовникам и улучшают его экологию.
Благодаря озеленению, обилию старинных домов и близости реки Хамовники являются одним из самых дорогих и престижных районов столицы.
Участок между Остоженкой, Пречистенкой и Москвой-рекой называется «Золотая миля». Это очень уютный жилой район с узкими улочками, живописными особняками и элитными домами новой постройки, созданными в стилистике старой Москвы – настоящий рай для состоятельных господ и их счастливых семей. Жители «Золотой мили» искренне уверены, что Москва – вполне уютный европейский город, в котором приятно и комфортно находится. О наличии «спальных» районов столицы эти люди, возможно, даже не подозревают… Из окон своих домов «золотомильцы» видят купола восстановленного Храма Христа Спасителя, пользуются отлично развитой инфраструктурой, ресторанами и дорогими магазинами, а также удобным транспортном сообщением с другими районами. Цены на однокомнатные квартиры в Хамовниках начинаются от 10 млн. рублей.
Мещанский район – еще один оазис зелени, тишины и покоя в ЦАО. Из достопримечательностей - спорткомплекс «Олимпийский» и знаменитый «Склиф» - больница скорой помощи им. Склифосовского. Через район проходит оживленный Проспект Мира и часть Садового Кольца. Зеленые зоны созданы Ботаническим садом, Цветным, Сретенским и Рождественским бульварами, а так же Екатерининским и Фестивальным парками.
Таким образом, самая дорогая и статусная недвижимость ЦАО находится в районах арбатских улиц, на Остоженке и Пречистенке, а также на Плющихе и Якиманке. В числе элитных жилых комплексов, указывающих на высокий социальный статус жильцов, такие объекты современной архитектуры, как ЖК «Андреевский», ЖК «Баркли-Плаза», ЖК «Гранатный, 6», ЖК «Гранатный Палас», «Остоженка Парк Палас», «Остоженка, 11», «Станиславского, 11», ЖК «Садовые кварталы», ЖК «Четыре Солнца», «Резиденция Знаменка», ЖК «Итальянский квартал», клубный дом «Петровский», ЖК «Трилогия», ЖК «Афанасьевский», ЖК «Артхаус», ЖК «Найтсбридж», ЖК «Бурденко, 11» и другие престижные объекты.
По соседству с роскошью в ЦАО есть и ветхий жилой фонд, уже давно ожидающий сноса: очень старые, обветшавшие здания на Большой Серпуховской улице, на Нижней Красносельской, Поварской, в Ананьевском переулке, на улицах Трубная, Петровка, Новолесная, в Докучаевом переулке и на проспекте Мира. Так что адрес дома в ЦАО не всегда означает жилье класса «люкс».
В рамках госпрограммы «Жилище» есть план реновации существующей жилой застройки Москвы, который должен вступить в силу с 2015 года. В рамках этого плана – снос ветхих домов прежде «несносимых» серий. На снос «подписаны» около 22,5 миллионов квадратных метров жилья старого Центра. Но будет ли он реализован? Покажет практика.
Новостройки
В силу специфики района рынок новостроек представлен в ЦАО исключительно жильем элитного класса и бизнес категории – земля здесь весьма дорога.
Из крупных объектов вниманию покупателей предлагается апартаментное ЖК «Сердце Столицы» на Шелепихинской набережной, в получасовой доступности от ст.м. «Международная». 1-я очередь строительства будет сдана к концу 2018 года. Средняя цена за кв. м в первом продаваемом корпусе с апартаментами – около 200 000 руб. за «квадрат». Сразу – о минусах: рядом – действующая промзона, железная дорога в близости 500 метров с очень оживленным движением поездов и следственный изолятор. Но промзону городские власти обещают со временем реконструировать. В то же время этот монолитный комплекс расположен на берегу Москвы-реки, с неплохими видовыми характеристиками. До Филевского парка – 3 км.
Внутри квартала будут построены детский сад и школа, фитнесс-центр с бассейном, медклиника, откроются магазины, рестораны, кафе и прочие объекты инфраструктуры.
Компания «ИНТЕКО» строит ЖК премиум-класса «Садовые кварталы» в Хамовниках, на территории бывшего завода «Каучук». Цена за «квадрат» жилой площади – от 400 до 650 тыс.рублей. Окончание строительства – 4 квартал 2018 года. ЖК расположен неподалеку от парка-усадьбы Трубецких. Из 11 га территории половину займут сады и парки, центральный пруд и пешеходные озелененные зоны. Здания строится из немецкого кирпича ручной формовки. Девелопер обещает насытить территорию разнообразной инфраструктурой: паркингами, сервисными службами, ТЦ, ресторанами и магазинами.
Комплекс клубных домов RedSide строится в Пресненском районе ЦАО на улице Сергея Макеева, на месте бывшей автобазы в промзоне №4, в 10 мин. ходьбы от м. «Улица 1905 года». Рядом – МЦ «Москва-Сити», зоопарк, парк Красная Пресня, из окон открывается вид на набережную Москвы-реки. На данном этапе квадратный метр стоит около 300000 рублей. Комплекс занимает участок в 5 гектаров и состоит из 8 монолитных корпусов переменной этажности (от 7 до 21) и здания спортивно-оздоровительного центра. Всего в ЖК 950 квартир площадью от 44 до 358 квадратных метров, в том числе одно- и двухуровневые пентхаусы с каминами.
Интересный объект бизнес-класса строит компания RED Development, хотя и очень долго, постоянно перенося сроки сдачи: жилой комплекс лофт-апартаментов Loft Post в Басманном районе, на месте старой немецкой слободы. Модное жилье – большой апарт-квартал, возводят на базе старинных кирпичных домов, с сохранением их исторического облика и фасадов, вычищенных пескоструйным способом. Квартиры имеют площадь от 25 м2 до 235 м2 , сдаются как с отделкой, так и без нее, планировка свободная. В конце 2014 года цена за квадратный метр здесь составляла 233000 рублей. Покупателям стоит учесть, что экологическая обстановка в этом районе очень неблагоприятная.
Несмотря на высокую плотность застройки, в ЦАО местами ведется точечное строительство. К примеру, строится роскошный клубный дом на 5 квартир в стиле «модерн 20-го века» - ЖК «Плотникоff» в районе Хамовники, в пешей доступности от Кремля, по адресу: Плотников переулок, дом 1, на месте двухэтажного особняка конца 19 века, в окружении отреставрированных бывших доходных домов и дворянских усадеб. Цена за «квадрат» пока что – около 740000 рублей.
MR Group строит ЖК «Дом на Патриарших» на ул. Спиридоновка, вл. 30, в престижном историческом районе, 10 мин. пешком до метро Маяковская или Баррикадная. Пока что здание – на стадии котлована, предположительно 1-я очередь будет сдана к 2017 году, и застройщик еще не определился с ценами. Квартиры в таком монолитно-кирпичном клубном доме переменной этажности (от 4 до 6) с фасадом из натурального камня и богатой внутренней отделкой быстро найдут свои покупателей, поскольку в секторе элитного жилья спрос все еще превышает предложение рынка. В ЖК всего лишь 12 апартаментов площадью от 160 (трехкомнатные) до 320 кв. м (шестикомнатные). На последнем этаже расположен двухуровневый пентхаус с индивидуальным лифтом. Высота потолков – 3,9 м. Есть 3-уровневый подземный паркинг.
Вот – ЖК «Золотая миля» на 14 апартаментов и 2 пентхауса. Средняя цена – 970 000 руб/м2. Это 6-этажный монолитный жилой комплекс, облицованный натуральным камнем, находится пока что в стадии строительства. От старого исторического здания, стоявшего на этом месте, остался только фасад. В наружной отделке комплекса использовано энергосберегающее стекло и раздвижные стеклянные панели. Всеми коммуникациями, светом, электричеством, водой, системой видеонаблюдения управляет система «умный дом». Площадь квартир от 125 до 417 м2, высота потолков от 3,6 до 4,2 м. Под домом будет расположен собственный паркинг, придомовую территорию озеленят элитными деревьями и кустарниками, разобьют клумбы.
Еще один элитный объект с ценой квадрата около 800000 рублей: 12-ти квартирный комплекс Palazzo (только что достроен) - это полностью восстановленный кирпично-деревянный дом 19 века в районе Остоженка. В отделке дома использованы натуральный гранит и ценные породы дерева, интерьер украшен фресками итальянских художников. Жильцы могут по желанию заказать индивидуальный дизайн квартиры. Планировка - свободная, высота потолков 3 м, есть квартиры с мансардой. В ЖК имеется центральное кондиционирование, собственная система очистки и фильтрации воды, индивидуальная котельная и двухуровневая подземная парковка.
Жилой комплекс Clerkenwell House строится на месте бывшего здания НИИ «Водгео» на Комсомольском проспекте в Хамовниках. Покупателям предлагается 53 квартиры - от маленьких студий до просторных двухуровневых апартаментов с террасами и мини-садом, на верхнем этаже - мансарды с панорамным остеклением и 6,5 метровыми потолками. Рядом – несколько престижных вузов, парк, Фрунзенская набережная, Новодевичий монастырь. Комплекс с лофт-апартаментами назван в честь лондонского района мануфактур Клеркенвелл, превратившийся после глобальной реконструкции в модное жилое и культурное пространство.
