Согласно ст. 1114 и 1152 ГК РФ, наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество. То есть, у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя, независимо от даты государственной регистрации этих прав. Если прошло 3 года с даты смерти наследодателя, налог при продаже платить не надо.

Это риэлтор фантазирует что-то.. нет никаких нюансов..

Нет не платите, так как в право собственности вступаете с той даты что указана в свидетельстве о смерти наследодателя. Но если есть сомнения, пишите письменный запрос налоговому инспектору в том районе где расположен объект недвижимости, и при подаче налоговой декларации прикрепите письмо с ответом.

Ст. 1152 ГК РФ установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследникам на праве собственности со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации. Если наследство переходит к двум или нескольким наследникам, то оно поступает в их общую долевую собственность также со дня открытия наследства (ст. 1164 ГК РФ). Днем открытия наследства является день смерти наследодателя, а при объявлении его умершим – день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим либо день смерти, указанный в решении суда (ст. 1114 ГК РФ);