Именно по второму варианту Вам и надо действовать – это стандартный алгоритм. Без авансов обойтись можно, если все стороны сделки будут держать свое слово без риска потерять некую сумму. Подводные камни – условия внесения аванса: штрафы, сроки, перечень документов, условия проведения сделки и т.д.