Коммунальная квартира (коммуналка) — это жилое помещение, где несколько собственников владеют отдельными комнатами, далее будем называть их соседи а кухня, санузел, коридор и другие помещения находятся в общем пользовании. Согласно ст. 16 часть 4 ЖК РФ комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Покупка комнаты в коммуналке может быть оптимальным решением для любых категорий людей с небольшим достатком и инвесторов или для молодых семей как страт в совместной жизни, но такая покупка требует особой осторожности и знания законодательства.
Предлагаю ознакомиться с чек-листом покупателя комнаты в коммунальной квартире выработанный мной на основе многолетней практики покупки и продажи комнат в коммунальных квартирах города Москвы. В других городах России чек-лист может отличаться из-за особенностей на местном рынке недвижимости. Прежде чем покупать комнату в коммунальной квартире в Москве я рекомендую проверить следующие моменты:
Выписку из ЕГРН на приобретаемую комнату и всю квартиру
Технический (поэтажный) план и экспликация помещения с указанием точной площади
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
Документы на право собственности всех соседей
Соглашение о порядке пользования общим имуществом (кухня, сан.узел, коридоры)
Уведомление других собственников о продаже (требование ст. 250 ГК РФ)
Отказы соседей от преимущественного права покупки
По возможности удостовериться о состоянии здоровья соседей проживающих в квартире (попросить взять справки ПНД и НД, поликлиники)
Справки ПНД и НД самого собственника комнаты
Произвести проверка истории перехода права собственности на предмет мошеннических сделок
Запросить выписку из домовой книги о зарегистрированных лицах
Проверить отсутствие ареста или других обременений
Удостовериться о наличии согласия супруга(и) собственника на продажу комнаты, брачного договора при его наличии или справку по форме №15 об отсутствии факта государственной регистрации акта гражданского состояния (об отсутствии супруга в период владения комнатой).
Выписку из БКИ на предмет возможного банкротства продавца.
Проверить состояние инженерных коммуникаций в общих помещениях
Наличие индивидуальных приборов учета
Соответствие перепланировок требованиям законодательства при их наличии.
Основные риски при покупке комнаты в коммуналке при покупке комнаты можно разделить на правовые, финансовые и социальные.
Правовые риски:
1. Нарушение преимущественного права покупки соседей может повлечь признание сделки недействительной (ст. 250 ГК РФ)
2. Наследственные споры относительно комнат умерших собственников
3. Споры бывших супругов
4. Споры с иными пользователями покупаемой комнатой
5. Самовольные перепланировки, которые могут повлечь административную ответственность
Финансовые риски:
1. Солидарная ответственность по долгам за общедомовые нужды
2. Необходимость участия в капитальном ремонте общих помещений
3. Сложности с получением ипотеки (многие банки не кредитуют покупку комнат)
4. Потеря денег при самостоятельной покупке комнаты
Социальные риски:
1. Проблемные соседи, ведущие асоциальный образ жизни и/или болеющие заразными заболеваниями
2. Конфликты по поводу пользования общими помещениями
3. Ограниченные возможности для улучшения жилищных условий
Согласно ст. 247 ГК РФ, владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности. При отсутствии согласия порядок определяется судом.
Оплата общего имущества регулируется ст. 249 ГК РФ — распределение расходов пропорционально долям и ст. 158 ЖК РФ — размер платы за содержание жилого помещения
Юридически грамотно избежать конфликтов с соседями можно предприняв превентивные меры:
Заключение детализированного соглашения о порядке пользования общим имуществом, включающего:
· График пользования кухней, ванной комнатой,
· Правила пользованием коридором
· Правила содержания общих помещений в чистоте
· Выбрать старшего (ответственного) по квартире
· Процедуры принятия решений по общим вопросам
· Ответственность за нарушения
2. Установка индивидуальных приборов учета (ст. 13 ФЗ №261 "Об энергосбережении") для справедливого распределения коммунальных платежей
3. Создание резервного фонда для непредвиденных расходов на ремонт общего имущества
При возникновении споров необходимо обращаться:
· К услугам медиатора (ФЗ №193 "Об альтернативной процедуре урегулирования споров")
· В жилищную инспекцию при нарушении санитарных норм
· В суд для разрешения споров
Из практики договора расторгаются по обоюдному согласию или по решению суда. Так в 2015 году стороны подписали соглашение о добровольном расторжении договора купли продажи комнаты после конфликта с соседями (из-за пользования общим имуществом) ведущим аморальный образ жизни и выяснения имеющиеся у одного неизлечимого заразного заболевания (спид).
Покупка комнаты в коммунальной квартире может быть выгодной инвестицией при условии подходящей цены, тщательной проверки всех юридических аспектов и грамотного оформления отношений с соседями. Ключевое значение имеет цена, место нахождение (локация), соблюдение требований законодательства и документальное оформление всех договоренностей.
