Доходные дома

На российском рынке недвижимости наконец-то стали появляться проекты строительства
арендного жилья. За рубежом на такой формат недвижимости приходится 30–70% в
структуре предложения новостроек, в то время как в нашей стране инвесторы в
жилищное строительство долгое время оставались равнодушными к арендному
бизнесу. Он считался хлопотным и низкодоходным, расчетные сроки окупаемости
инвестиций превышали десять лет. Поэтому ставка была сделана на продажу
недвижимости в собственность и ипотеку.
В последнее время появилось сразу несколько инвестиционных проектов, связанных со
строительством арендного жилья. В мае в Новосибирской области, в поселке Ложок
рядом с Академгородком, Новосибирское областное агентство по ипотечному
кредитованию начнет строительство трех доходных домов для семей ученых СО РАН и
сотрудников строящегося в Академгородке технопарка. В Калужской области под
строительство арендного жилья выделен участок рядом с технопарком «Росва». На
нем появятся многоэтажные дома на 600 квартир, две трети из которых будут сданы
в аренду. Обсуждается возможность реализации проектов на территории
промышленных кластеров в ряде других регионов: многие работодатели даже готовы
субсидировать часть арендной платы своим специалистам. В окрестностях Москвы
возводит комплекс доходных домов компания из Татарстана.
Недавно замглавы Минрегиона Константин Королевский заявил, что к 2020 году доля
доходных домов в ежегодном объеме ввода жилья составит 20%.
Пилотные проекты строительства доходных домов развиваются по двум моделям. Первая схема (ее
лоббируют федеральные и региональные чиновники):
Муниципалитет бесплатно выделяет застройщику обеспеченный инфраструктурой участок под
строительство доходного дома (Возможно, в обход процедуры земельных аукционов -
предложено внести поправки в Земельный кодекс, позволяющие предоставлять без
торгов землю под строительство арендного жилья). Застройщик берет кредит в
коммерческом банке под 10–11% годовых под гарантии региональных властей сроком
на два года и строит дом. Затем квартиры в новостройке выкупает управляющая
компания (УК), учрежденная местными властями в партнерстве с частным капиталом.
Сделку финансирует АИЖК — под залог доходного дома агентство предоставляет УК
кредит сроком на 20 лет под 10–11% годовых (специально для реализации этой
схемы АИЖК разрабатывает ипотечный продукт «Ипотека с наймом», который призван
стать одним из основных инструментов поддержки федеральных и региональных
арендных инициатив). Кредиты, выданные на выкуп доходных домов, впоследствии
могут быть секьюритизированы, что позволит запустить финансовый конвейер
поддержки проектов строительства доходного жилья. Предположительно арендные
ставки в построенных по такой схеме доходных домах будут ниже среднерыночных,
при условии, что около трети цены покроют работодатели (предприятия,
расположенные на территории технопарка) либо местный бюджет (если жилье
арендуют очередники, малообеспеченные и молодые семьи).
Вторая схема (предполагает создание закрытого паевого фонда недвижимости (ЗПИФ). Он
может быть сформирован с привлечением как государственных ресурсов — например,
власти могут войти в проект бюджетным кредитом, субсидией, гарантиями,
имуществом, землей, — так и частного капитала. Построенные ЗПИФом доходные дома
перейдут в общедолевую собственность пайщиков. Сдавать жилье в аренду будет
управляющая компания фонда, а размер ее вознаграждения будет зависеть от
доходности рентного проекта.
Если в схеме Минрегиона главная мотивация для инвесторов — бесплатная земля и
инфраструктура, то в случае с ЗПИФом ключевое значение приобретают налоговые
преференции. ЗПИФ не является юридическим лицом, поэтому не платит налог на
прибыль, а активы, переданные в фонд, не облагаются налогом на имущество. Кроме
того, раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выделение
из него доли в натуре не допускаются. На переданное в фонд имущество не может
быть обращено взыскание. Фонд не отвечает по долгам управляющей компании. То
есть, в отличие от ситуации с долевым участием в проекте, инвестор не несет
рисков банкротства управляющей компании.
Один из пилотных проектов с использованием схемы ЗПИФа реализует к западу от Москвы
группа компаний ASG. В поселке Рублево-Мякинино строится примерно 400
апартаментов бизнес-класса общей площадью более 40 тыс. кв. м. Объем инвестиций
оценивается в 2 млрд рублей. Предполагается, что проект окупится за
восемь-десять лет.