Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности
на недвижимое имущество по договору купли-продажи подлежит государственной
регистрации. Ее отсутствие не является основанием для признания
недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между этим
покупателем и продавцом, но именно государственная регистрация договора
купли-продажи и перехода права по указанному договору на отчуждение недвижимого
имущества является основанием для возникновения права собственности у нового
собственника и прекращение права собственности у прежнего, именно с момента
государственной регистрации договора на объект недвижимости такой договор
считается совершенным.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной
регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого
имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК
РФ. В то же время он не вправе распоряжаться полученным им во владение
имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента
государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения
действий по государственной регистрации перехода права собственности на это
имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о
государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК
РФ). Иск подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца
по передаче имущества.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено
законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю
считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания
сторонами соответствующего документа о передаче (передаточного акта).
В случае если обязательство не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении
соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац
седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права
собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности
не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об
исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Если
же продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и
того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной
регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого
передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе
требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи
продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того
же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода
права собственности за одним из покупателей, другие покупатели вправе требовать
от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору
купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель
недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации
перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным
универсальным правопреемникам продавца.
При отсутствии наследников продавца, либо при ликвидации продавца - юридического
лица, суды исходят из следующего. Покупатель недвижимого имущества, которому
оно было передано во владение, во исполнение договора купли-продажи, вправе
обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного
регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием
заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или
главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по
передаче недвижимого имущества и исполнение покупателем обязанности по его
оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права
собственности является отсутствие продавца - суд удовлетворяет соответствующее
требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает
государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации
перехода права собственности.
При разрешении споров, связанных с расторжением договоров купли-продажи
недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к
покупателям права собственности, учитывается следующее:
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не
произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ
вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со
статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не
является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным
статьей 450 ГК РФ (по соглашению сторон, при существенном нарушении договора
одной из сторон). В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты
за квартиру, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для
государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и
государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости
продавца.