1. Вам нужно понять: оценивать вашу квартиру только по одному ЖК (если он не эксклюзивный) не верно. Вы часто смотрите на предложения в своём доме и думаете что ваша квартира должна стоить столько же. Нет. Очень важно отталкиваться от своей целевой аудитории, зная ее - вы сможете оценить верно свою квартиру в аренде и продаже.
2. Возьмём недорогую панель в Орехово-Борисово. Вы должны четко понимать, что однушка нужна 1-2 людям. Скорее всего до 30 лет. Которые работают в центре Москвы и почему-то любят или привязаны как-то к этому району. Двушка - 1,2 человека или пара с ребёнком. Трёшка - скорее всего пара с ребёнком/детьми. Как же оценить?
3. Однушка - скорее всего преобладает транспортная инфраструктура. Людям важно расстояние от метро и редко они смотрят только метро Орехово. Будут смотреть и Красногвардейскую и Домодедовскую и Царицыно. То есть ваши конкуренты - не только ваши соседи и пара соседних домов, а добрая сотня квартир. Вот тут приходит понимание, правда?
4. Двушка похожа на однушку, но среди вашей ЦА (целевой аудитории) уже появляются люди постарше и с ребёнком. Выходит для них уже не только метро и доступность центра важны, но и парк. Детский сад. Школа. Магазины (доставкой ещё не все научились пользоваться правильно). А значит ваши конкуренты всё-таки больше из соседних домов. Но и вышеописанные тоже, не будем их снимать со счетов.
5. Трёшка и больше - тут да, скорее всего нужен именно ваш район и наверное квадрат. Школа, бабушка живет рядом, детский сад, лес, парк. Но и первые два варианта тоже присутствуют.
Выходит - глупо говорить: «Я посмотрел и в нашем доме все продают 9 миллионов! Все два! Или сдают за 50 тысяч! Целых 3». Нужно иметь достаточно опыта, чтобы знать цены по районам, станциям метро и ряд других правил. Но это уже в другом посте.
