Всем, привет! Я неоднократно консультировал людей на тему покупки квартир с последующей сдачи в аренду.
Я убеждён что инвестировать, именно инвестировать сейчас имеет смысл только в новостройки, за редким исключением реновационных квартир или в центре. Там слишком дорого стоят новостройки. Потому что новостройки в кризис падают ниже, а растут быстрее. Это длительная инвестиция.
Итак, как инвестировать в недвижимость грамотно? Основные правила:
1. Локация. Вы должны очень хорошо знать и понимать ваш город. Целевую аудиторию. Что вы собираетесь делать дальше. Посуточная или длительная аренда, перепродажа. На какой срок? Кто снимет квартиру, есть ли «магниты»?
2. Ремонт. Вы должны очень четко представлять свою целевую аудиторию, устроит их отделка застройщика? Или не тратить на неё деньги и сделать ремонт получше - опять же локация. Нужно уметь четко просчитать размер вложений в ремонт и сколько времени понадобиться чтобы его окупить. Недавно приезжал и консультировал собственника трешки в доме 80-х годов. Пришли к выводу что ее лучше продать и купить однушку в хорошем современном ЖК, которая будет сдаваться дороже, быстрее, одному человеку или паре - а это низкая амортизация. Собственник хотел сделать ремонт в ней, с окупаемостью 10 лет. Скорее всего повышенная амортизация трешки через 10 лет потребует новой косметики, так как целевая аудитория - семьи и дети. Много людей, дополнительные факторы риска. Мы же с вами инвесторы, помните?
3. Как я инвестирую? Доходность, ликвидность, рост стоимости, низкая амортизация. Помните ту студию, которую многие хейтили? Первую, с которой тема начиналась? Девочка прожила больше года и съехала… Пересдал за 1 день за 38000 плюс счётчики парню дизайнеру. Решили с ним что он платит 40000 и все включено кроме интернета. Покупал и сделал я ее за 4 миллиона. Доходность от тех цен прекрасна, от нынешних 6.5%. Договор на 11 месяцев, штраф есть за досрочное расторжение. Парень сам подкрасит (от застройщика краска была дешёвая), я краску оплачу. Отличный новый наниматель за прекрасную цену. Просто я ещё тогда видел потенциал, был уверен что молодежь предпочтёт маленькую квартиру в хорошем ЖК и месте старым хрущевкам, пусть и они больше. Метро Черкизовская - это близкая к центру станция, ветка самая пустая. Рядом ещё и МЦК. Так же я понимаю что у нового дома и маленькой площади в этом месте большая перспектива дальнейшего роста как в цене, так и в ликвидности. ПИК тоже рядом строит, но это не так важно. Дело в том что спрос ещё долго в этой локации будет превышать предложение по рыночной цене.
4. Покупка квартир для инвестиций, это не покупка для себя. Важно помнить - ваша цель доходность и ликвидность. И только потом квартира должна нравиться вам, вы ее покупаете не для себя, а в расчете на рынок! Когда вы делаете ремонт - он должен нравится большинству ваших нанимателей, тенденциям на рынке, а вам он может не нравиться.
