Привет, друзья! Сегодня разберём, как на самом деле можно зарабатывать на складах в России — с цифрами и практикой — и почему инфляция и высокая ключевая ставка не так страшны, инвестору в складскую недвижимость.
Погода на рынке
За 2024 год спрос от инвесторов на объекты формата Light Industrial в Московском регионе превысил ввод помещений по этому формату.
Рост цен на «продажу» объектов Light Industrial класса А за год — около 24%, ставки аренды — 48%.
Доходность от арендных платежей в таких объектах достигает до 15% годовых при грамотной управленческой модели и выборе объекта.
Реальный кейс
Знаю, вам нужны подробности и доказательства, поэтому вот один из практических примеров.
Девелопер Parametr совместно с консалтинговой компанией IBC Real Estate провели исследование: объём вводимых и вводимых под строительство объектов Light Industrial в 2024 году в Московском регионе — 289 тыс. м² введено, у строящихся — более 700 тыс. м² заявлено к вводу.
Один из их сценариев: инвестор заходит в проект на стадии строительства — стоимость актива может вырасти до 40% к моменту ввода.
Далее, после ввода и начала аренды, стоимость объекта продолжает расти примерно на 8% в год, плюс арендный доход.
Теперь подключаем логику и получаем, что если вложиться в проект на стадии строительства, можно получить двойной эффект:
Прирост стоимости объекта во время стройки.
Дальнейший доход от аренды + дальнейший рост стоимости.
Сейчас застройщики практически никогда не предлагают скидки на этапе строительства. ЛИС (Лайт Индастриал Спецстрой) устроил своим покупателям Новый Год в сентябре, иначе как объяснить скидки до 30 %, если не чудом.
Почему инфляция и ключевая ставка не покушаются на инвесторов в склады
Индексация арендных платежей
Долгосрочные договоры аренды часто предусматривают ежегодную корректировку ставки аренды, чтобы учесть уровень инфляции. Это защищает доход инвестора. Не забывайте прописывать конкретные сроки индексации, при заключении договора с арендатором.
Рост стоимости активов
Объекты, купленные сейчас, могут подорожать ещё на 40% только в период строительства. Даже если ключевая ставка высокая, стоимость объекта в хорошем месте, с удобной логистикой, растёт быстрее.
Light Industrial — это актив с устойчивой защитой от инфляции и ключевых ставок, если выбирать объекты грамотно. Рассматривайте варианты на этапе строительства, чтобы получить максимальную выгоду. Но если не успели или не хотите ждать окончания стройки, то берите уже готовый объект. Вы в любом случае останетесь в плюсе.
