недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Комплексные кадастровые работы обрезали под корень. Часть 1: Немного истории

812 10 Блог специалиста 34
Правительство РФ приняло постановление, в соответствии с которым начало комплексных
кадастровых работ отодвинуто на 2 года, а объем финансирования на 2017-2019
г.г. таков, что можно говорить о 5-летнем замораживании участия государства в
решении вопроса, касающегося практически каждого россиянина.


Частная собственность на землю появилась в России в 1991г. Параллельно с передачей в собственность граждан и предприятий земельных участков происходило становление систем
государственного кадастра недвижимости (ГКН) и регистрации прав собственности.
ГКН представляет собой систематизированный свод сведений  об объектах недвижимости, в частности дляучастков земли – это: адрес, площадь, категория, разрешенное использование,
уникальный номер, координаты  границ и пр. Сведения ГКН призваны защитить права собственников и владельцев земли, индивидуализировать и описать объекты для целей налогообложения, используются для решения правовых, экономических, социальных, экологических и управленческих
задач. С момента вступления в силу Земельного кодекса РФ (2001 г.) до середины
2008 г. сведения о границах участков, установленные в результате межевания,
должны были в обязательном порядке заноситься в ГКН. В настоящее время для
участков, предоставленных гражданам до 2001 г. для индивидуального жилищного
строительства, садоводства, огородничества, дачного строительства, ведения
личного подсобного хозяйства, то есть на которые распространяется так
называемая «дачная амнистия» (федеральный закон 93-ФЗ от 30.10.2006 г.),
межевание  не является обязательным.
Однако очевидно, что при установленных  и отраженных в ГКН границах права землевладельцев защищают существенно лучше, поэтому многие собственники за свой счет проводят  межевание. По данным национальных докладов о состоянии земель в РФ, гражданам принадлежит около 40 млн земельных участков, то есть практически каждая российская семья в расширенном понимании имеет земельный участок. За 9 лет «дачной амнистии» граждане зарегистрировали права
ориентировочно на 12 млн объектов недвижимости, из которых  7 млн – земельные участки. Из примерно 60 млн земельных участков, сведения о которых содержатся в ГКН, около половины имеют
границы с координатами.
Кадастровые работы, включая межевание, выполняются кадастровыми инженерами (более 30 тысяч), имеющими соответствующий сертификат и работающими в составе юридических лиц или как индивидуальные предприниматели.
К большому сожалению, производить межевание участков за приемлемые цену и сроки  с каждым годом становится все сложнее и сложнее. Происходит это из-за большого количества ошибок в координатах уже стоящих на кадастровом учете участков. Пока кадастровая карта имела низкое «заполнение»,  новые межевания не всегда выявляли  наложения, смещения, неточности формы,
пересечения, чересполосицу и другие ошибки в описании границ участков. Иное дело – сегодня. Самый неприятный, но все более вероятный исход при проведении межевания в настоящее время - это  спор по кадастровым границам, разрешаемый в судебном порядке.
 Если межевание небольшого индивидуального участка стоит сейчас в среднем от 5 до 15 тысяч
рублей (меньшее значение – сельские районы «провинции», большее – пригороды
мегаполисов, включая Москву и Санкт-Петербург), без учета иных юридических
работ, то межевание с судебным процессом может «потянуть» на 100-150 и более
тысяч рублей и как минимум 4-6 месяцев по времени. Большинство собственников не
готовы за свой счет исправлять чужие кадастровые ошибки, ведь, как правило,
«судебный спор» создан искусственно иными лицами, у соседей нет друг к другу
претензий по физическим границам  принадлежащих им земельных участков.
 Называется целый букет причин, по которым возникли ошибки в границах участков в ГКН. Перечислим некоторые. 1. Использование при межевании разных систем координат (местная,
условная, государственная), работа в которых производится с разной точностью и
не во всех случаях с возможностью пересчета координат границ из одной системы в
другую. 2. Ошибки кадастровых инженеров в определении координат участков и
ошибки работников отделов кадастрового учета (ОКУ) при занесении данных в ГКН и
перенесении данных из иных систем учета (БТИ, земельные комитеты, пр.). 3.
Недостаточная точность геодезического оборудования, использовавшегося для
формирования кадастра в прежние годы. 4. Изменение требований законодательства
в отношении предельной площади земельных участков. Кадастровые инженеры были
вынуждены «обрезать» площадь земельного участка, чтобы он мог быть занесен в
ГКН. Сегодня эта проблема стоит остро в отношении участков, подпадающих под
«дачную амнистию». Если, по закону, допустимый размер «прирезок» - это площадь по
минимальной норме предоставления участка соответствующей категории и целевого
использования (например, 6 соток), то на безвозмездной основе кадастровые
палаты разрешают прирезки в размере 10% от площади земельного участка по правоустанавливающему документу, что должно применяться только в отношении участков, норма
предоставления которых не установлена. 5. Отсутствие актуальной картографической основы кадастра в некоторых регионах.6. Изменение по естественным причинам (в меньшую сторону) площади  сельскохозяйственных земель с момента из занесения в ГКН в 90-е годы.7. Погрешности в координатах отдельных пунктов опорно-межевой сети и государственной геодезический сети, используемых для целей кадастра.
Получается, что «пушка не стреляла по 22 причинам, в том числе потому, что не была заряжена», и придумать что-то умное лет 15 назад, чтобы так не дискредитировать важнейшую государственную задачу формирования ГКН, было нельзя? 
Продолжение см. в Частях 2 ,3 и 4.
Комментарии 10
Наталья Якушина2 февраля 2016, 8:14

Спасибо. Очень актуальный материал о серьезнейшей проблеме. Единственное замечание: цифры за межевание и судебные издержки занижены, как минимум, в 2 раза. Судебные издержки с учетом стоимости землеустроительной экспертизы сравнимы (если речь не о коттеджной застройке, а о садовых товариществах) с ценой самого участка.

Ответить
Геннадий Савинов2 февраля 2016, 11:42

Спасибо, Наталья. Относительно цен. В нашей фирме ( в недешевом Истринском районе) межевание стоит 12 тыс., В Рузе и т.д.- дешевле. В Новгородской, Псковской и Волгоградской областях межевание (как в пригородах, так и в деревнях) межевание можно сделать за 5-6 тыс. Стандартная цена за представительство в суде с Среднем Подмосковье - 50 тыс., через московскую фирму можно найти дешевле ( от 12 тыс., если будут практиканты). Судебная землетехническая экспертиза: через суд у нас - 45-65 тыс. руб., но можно найти кадастрового инженера с сертификатом судебного эксперта, тогда будет дешевле. Кроме того, к счастью, суды принимают в качестве доказательства заключения кадастровых инженеров, выполненные сторонами процесса по своей инициативе. В этом случае ценник начинается от 10 тыс. руб, включая замеры , но может быть и существенно больше - в зависимости от количества обмеряемых участков соседей.

Ответить
Наталья Якушина2 февраля 2016, 13:05

Мы "зависли" с участком СНТ в соседнем, Одинцовском р-не (п. Клин), по причине затратности. Как бы Вы оценили шансы на успех, если лесхоз "сел" на 2/3 площади участка? Спасибо.

Ответить
Геннадий Савинов2 февраля 2016, 13:53

Если у вас нет "прирезки" (к площади по правоустанавливающему документу), и координаты при межевании вашего участка определены правильно, то выиграете. С "прирезкой"- сложнее, поскольку надо доказать, что она образовалась не за счет лесфонда. Как в Одинцовском районе не знаю, а в Истринском видел одно решение суда в пользу собственника земли в СНТ с прирезкой, и - самое главное - с нескрываемым раздражением суда к лесхозу. Так лесхозы всех достали своими условными межеваниями и аргументами под копирку, не соответствующими законодательству. Могу порекомендовать обратиться за заключением к кадастровому инженеру-судебному эксперту Алексею Фостикову, работает и по области.

Наталья Якушина3 февраля 2016, 19:41

Спасибо! Возможно мы вернемся к решению вопроса с этим участком.

Smafin23 марта 2016, 16:20

На семинаре Союза садоводов России в прошедшую пятницу говорили, что это распространенная проблема и область собирается её решать в ближайшее время.

Антон2 февраля 2016, 13:41

"придумать что-то умное лет 15 назад, чтобы так не дискредитировать важнейшую государственную задачу формирования ГКН, было нельзя?"
Дорогой мой, именно это и ПРИДУМАЛИ! Основная ЗАДАЧА кадастра РЕШЕНА! И решена УСПЕШНО!
Основная задача ГКН: учет и формирование ОБЪЕКТА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ. Именно эта задача и была решена в 2004-2006 годах. ВСЕ объекты о которых присутствовала информация в трех разных уровнях архивов были включены в кадастр. Это порядка 98% всех объектов. Точные границы участков в принципе нужны только гражданам. А государству они нужны только в привязке к УВЕЛИЧЕНИЮ налогооблагаемой базы. Споры о реальном прохождении границы между двумя собственниками НЕ ИЗМЕНЯТ налогооблагаемую базу, а всего лишь поменяют в пользу одного или иного собственника.
Поэтому задачу кадастр свою выполнил! И единственное для чего может понадобится уточнение границ на государственном уровне - это отловить так называемый "самозахват" и на его размер увеличить налогооблагаемую базу. Окупаемость подобного мероприятия мне кажется очень сомнительной!

Ответить
Галина Яновская11 февраля 2016, 0:11

спасибо, очень интересная статья. Я сейчас покупаю участок с домом в Новой Москве в п.Марушкинское, так по свидетельству о собственности земля находится в Москве, а дом в Московской области, а в кадастре он по Москве.
И какой будет адрес после покупки и регистрации перехода права? Может кто посоветует что-то?

Ответить
Геннадий Савинов18 февраля 2016, 17:14

Здравствуйте, Галина.Спасибо за оценку. В Вашей ситуации все просто: пишите в ДКП адрес дома по кадастровому паспорту ("в Москве"), одновременно с заявлением о переходе права к покупателю продавец пишет заявление о внесении изменений в раздел ЕГРП относительно адреса дома. В свидетельствах покупателя на дом и участок адреса будут оба "в Москве".
Р.С. Лучше вопросы писать на страницы "Вопросы" или на адрес личной почты в "Профиле", поскольку по истечении какого-то времени блоги не просматриваются, и оповещение о новых комментариях к ним не приходят.

Ответить
Smafin23 марта 2016, 16:21

Хорошая статья. Спасибо.

Ответить

Читайте по теме

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru