Покупка квартиры на вторичном рынке всегда сопряжена с юридическими рисками, ведь у жилья может быть непростая и запутанная история. Нужно максимально тщательно изучить все документы, чтобы полностью проверить юридическую чистоту квартиры.
Не всегда достаточно
Многие покупатели недвижимости считают, что достаточно будет тех проверок, которые проводят нотариус (если сделка подлежит нотариальному удостоверению), банк (в том случае, если жилье приобретается в ипотеку) и Росреестр, регистрирующий право собственности на квартиру. Но это не всегда так.
Безусловно, участие нотариуса в сделке максимально снижает риски. Кроме того, его деятельность застрахована, то есть он несет полную имущественную ответственность за свои решения.
Но нужно иметь в виду, что нотариус обычно проверяет переходы права на жилье "на 3 года назад" – то есть при сделках ранее этого срока он, как правило, не будет смотреть глубже в историю такой квартиры.
По аналогичной схеме действуют и банки, которые проверяют юридическую чистоту квартиры в том случае, если она приобретается в ипотеку.
Если в банке видят, что праву нынешнего продавца меньше трех лет, то, скорее всего, запросят и предыдущий комплект правоустанавливающих документов.
Также ограничена правовая экспертиза и у Росреестра, который регистрирует право собственности на квартиру уже по совершении сделки.
Он проводит проверку документов, которые необходимы непосредственно для регистрации перехода права собственности к новому собственнику на момент сделки, говорит руководитель направления продажи компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова. Например, проверяет наличие согласия супруга, если объект приобреталась в браке, или документы для погашения ипотеки, если объект в залоге у банка.
"Росреестр не занимается проверкой самих участников, например, дееспособности, если только в базе Росреестра не содержится специальной отметки о том, что человек ограниченно дееспособный по решению суда", – отмечает она.
Кроме того, он не проводит проверку действительности сделок, на основании которых приобрел право собственности продавец, и истории приобретения объектов.
Если договор купли-продажи квартиры был нотариально удостоверен, то Росреестр не осуществляет правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности указанного договора.
Зачем копать глубоко?
Эксперты советуют проводить более глубокую проверку истории квартиры, так как откровенные и явные проблемы нотариус и регистратор Росреестра, скорее всего, увидят, но немалое количество сделок расторгается не по причинам того, что сделка была проведена неправильно, а из-за огрехов как раз в истории.
Перепродажи с целью скрыть мошенничество, объявившиеся наследники, люди, выписанные и имеющие права на квартиру или на проживание в квартире – всего этого в обычных документах не увидишь.
И юристы, и риелторы советуют изучить историю квартиры как минимум в течение последних трех лет, а лучше с самого начала появления права собственности на жилье – то есть с 90-х годов. И вот здесь может возникнуть вопрос: а зачем такая глубокая проверка, если срок исковой давности по спорам с жильем составляет три года?
Предельного срока, после которого можно быть в полной мере спокойным по поводу внезапного появления наследников или людей, чьи права собственности когда-то давно были нарушены, в принципе не существует.
До 2020 года появление непредвиденных наследников для покупателей оборачивалась катастрофой – их заставляли вернуть жилье. Суд присуждал им компенсацию, но только в размере до миллиона рублей, что, конечно, гораздо меньше суммы, уплаченной за квартиру. Затем закон поменялся, и теперь потерпевшим положено возмещение, по крайней мере, кадастровой стоимости недвижимости.
Так что очень важно изучить полную историю квартиры, а именно – какие переходы права собственности были, как давно, где находятся предыдущие собственники, куда конкретно и на каком основании были выписаны.
Источники информации
До совершения сделки рекомендуется проверить и продавца, и сам объект недвижимости.
Некоторую часть проверок может провести сам покупатель, так как многие данные находятся в открытом доступе, но часть из них все же невозможно получить без согласия собственника квартиры. Хорошо, если проверку будет проводить юрист или подкованный в этих вопросах риелтор.
Продавец
если продавец в браке, то он должен предоставить письменное согласие супруга/супруги, либо необходимо запросить копию брачного договора;
если продавец разведен, но объект куплен в браке, то надо попросить его предоставить согласие бывшей супруги, либо иной документ (решение суда, соглашение, брачный договор и т.д.), подтверждающий нахождение объекта в личной собственности продавца;
ВАЖНО! Не имеет значения, сколько лет прошло с момента развода, так как три года считается не с этой даты, а с момента, когда бывший супруг узнал о нарушении его прав.
если в паспорте штампа о браке нет, а продавец уверяет, что холост, то лучше попросить его взять справку о семейном положении из ЗАГС.
если собственник квартиры несовершеннолетний, то необходимо согласие органов опеки и попечительства, законного представителя, которые также получает собственник квартиры;
также лучше попросить продавца предоставить справки от нарколога и психиатра, причем не из частных клиник, а по месту регистрации и фактического проживания;
если продавец действует по нотариальной доверенности, то необходимо проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты ее действительность, внимательно изучив указанные там полномочия. Это открытая информация.
Ресурсы, где любой человек может проверить продавца:
сайт УФССП – наличие исполнительных производств, либо розыск;
сайт ФНС – участие собственника квартиры в юрлицах, не является ли он генеральным директором;
сайт ГАС Правосудие – наличие судебных споров с участием продавца;
сайт МВД – проверяется действительность паспорта;
сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве – информация о наличии (отсутствии) возбужденного производства о банкротстве.
Объект недвижимости
Вот минимум того, на что необходимо обратить внимание. Все эти документы запрашиваются у собственника квартиры для ознакомления:
правоустанавливающие документы, на основании которых было приобретено право собственности продавцом – договор купли-продажи, решение суда, свидетельство о праве на наследство.
техническая документация (кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация), которая позволит проверить точную площадь квартиры, наличие несогласованных перепланировок.
Если же объект недвижимости был введен в эксплуатацию до 1998 года, то за такого рода информацией собственнику жилья следует обращаться в Бюро технической инвентаризации или в орган местного самоуправления.
Кроме того, нужно попросить у продавца предоставить:
выписку из ЕГРН на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
С 1 марта 2023 года были внесены изменения в закон о персональных данных, и теперь третьим лицам невозможно получить информацию из ЕГРН о собственниках-физических лицах.
Эта информация доступна сейчас только самим собственникам, их представителям, доверенным лицам, супругам и нотариусам. Поэтому получить выписку из ЕГРН об объекте и правах на него придется просить у собственника объекта, напоминает Хачатурова.
выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, архивную справку (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры). Эта выписка будет содержать сведения о правообладателях недвижимости начиная с 1998 года и заканчивая датой совершения запроса.
выписку из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
копию финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
информацию из ФНС об отсутствии долга по налогу на имущество;
Доказательство добросовестности
В том случае, если с квартирой впоследствии возникнут какие-то проблемы и начнется судебное разбирательство, наличие всех вышеперечисленных документов и проверок будет доказательством того, что покупатель является добросовестным приобретателем (п. 1 ст. 302 ГК РФ).
Судом проверяется, затребовались ли покупателем те или иные документы об объекте недвижимости и его владельце. Если да, то проходит проверка, были ли такие документы подложными или нет. В подобных ситуациях часто суды исходят из того, что покупатель должен проверять продавца.
В практике юристов есть удачные примеры разрешения таких судебных споров.
