недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

«Найти и обезвредить»: Три ошибки при проверке задолженностей по ЖКХ при подписании Акта приёма-передачи квартиры

3 481 12 Блог специалиста 4
«Найти и обезвредить»: Три ошибки при проверке задолженностей по ЖКХ при подписании Акта приёма-передачи квартиры

Чтобы счастье при покупке или продаже квартиры стало полным, и продавцу, и покупателю важно тщательно подготовиться к Акту приёма-передачи (далее – Акт) квартиры.

Казалось бы, какие ошибки во взаиморасчетах здесь могут быть? Продавец предоставляет: Справку об отсутствии задолженностей, квитанции об оплате по выставленным счетам Мосэнергосбыт и МГТС, – вот и все дела!

Хочу подчеркнуть, что и сам продавец может при этом не догадываться о задолженностях, и вот почему:

Ошибка № 1. Мосэнергосбыт

Если продавец не передает в Мосэнергосбыт показания счетчика, то Мосэнергосбыт выставляет счета на основе предыдущих среднемесячных расходов электроэнергии, а расходы могут быть больше = может накопиться задолженность. Покупатель Акте подпишется под:

Продавец передал, а Покупатель принял указанную квартиру надлежащего качества (ст.ст. 475, 557 ГК РФ), ключи от квартиры, а также документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам, электроэнергии, теплоснабжению, по абонентской плате, международным и междугородним соединениям.

До подписания настоящего акта стороны произвели все расчеты между собой в связи с заключением вышеуказанного Договора и материальных и иных претензий друг к другу не имеют.

Затем при очередной проверке счетчика специалистом Мосэнергосбыт будут записаны актуальные показания счетчика, и выставлен счет с учетом именно этих показаний = Покупатель будет оплачивать задолженность Продавца.

✓ Что делать?

До подписания Акта позвонить в Мосэнергосбыт и узнать, когда последний были переданы показания, и есть ли задолженность. Если показания были переданы более, чем месяц назад, то надо сообщить об этом Продавцу, чтобы продавец передал актуальные показания. Или прямо во время приёма-передачи квартиры позвонить в Мосэнергосбыт и передать показания. Мосэнергосбыт примет показания и сразу же скажет, какая задолженность есть (или нет) с их учетом: Продавец рассчитается с Покупателем наличными.

Ошибка № 2. Холодное и горячее водоснабжение

Точно так же: если Продавец не передавал показания, то МФЦ делает начисления по предыдущим среднемесячным расходам = по холодному водоснабжению (далее – ХВС) и горячему водоснабжению (ГВС) могут быть задолженности.

✓ Что делать?

До Акта запросите у Продавца фотографию Единого платежного документа (ЕПД), в нем Покупатель увидит дату передачи показаний счетчиков ХВС и ГВС. Если показания Продавец передавал более двух месяцев назад, то Продавцу надо передать актуальные показания, получить и оплатить счет именно по актуальным показаниям.

Ошибка № 3. Управляющая компания и МУП «Расчетный центр»

Если жилищно-коммунальные услуги предоставляются Управляющей компанией (далее – УК), то позвоните в УК и уточните, полностью ли по ГВС и ХВС счета выставляет УК или УК выставляет счета только за ХВС и ХВС для ГВС, а за подогрев воды, чтобы она стала горячей, счета выставляет другая организация (например, МУП «Расчетный центр» и т.п.).

Во втором случае (УК + МУП) часто Продавцы или не знают, или забывают передавать показания по горячей воде дополнительно в МУП = может быть задолженность.

✓ Что делать?

В обеих организациях (УК и МУП) узнайте оплаченные показания ХВС и ГВС и даты их передачи. Если даты передачи более чем два месяца назад, сообщите Продавцу, чтобы он передал актуальные показания, получил и оплатил счет именно по актуальным показаниям.

Проверенных вам взаиморасчетов!

Комментарии 12
Александр Мальцев26 октября 2017, 23:00

Затем при очередной проверке счетчика специалистом Мосэнергосбыт будут записаны актуальные показания счетчика, и выставлен счет с учетом именно этих показаний = Покупатель будет оплачивать задолженность Продавца.(С)

На Покупателя переходят только долги за капитальный ремонт согласно законодательства.

Ответить
Татьяна Максимова, эксперт по недвижимости в Москве, БЕСТ на Петровке27 октября 2017, 1:14

Александр, после подписания Акта Покупатель принимает квартиру и оплачивает все расходы по ЖКХ.
Например, 27 октября Покупатель посмотрел Справку об отсутствии задолженностей, подписал Акт, принял квартиру, при этом счета Продавцу выставлялись по среднемесячным расходам, то следующие показания, которые передаст или сам Покупатель, или специалист Мосэнергосбыт/МФЦ начиная с 27 октября, будет оплачивать уже Покупатель. То есть, показания по ГВС и ХВС последний раз передавались в мае, и были, допустим, 200 и 100 кубов, затем с апреля по октябрь счета выставлялись по предыдущим среднемесячным 6 и 3 кубов, а по факту расход был по 10 и 5 кубов, то за 6 месяцев будет задолженность за 24 куба ГВС и 12 кубов ХВС и за водоотведение 36 кубов.
А в Справке по среднемесячным показаниям будет отсутствие задолженностей.
Покупатель после подписания Акта передаст показания, и будет оплачивать эти фактически израсходованные ранее Продавцом ГВС и ХВС.

Наталия8 ноября 2017, 11:40

Честно говоря, думала , что речь пойдет о возможной задолженности по как.ремонту, так как далеко не всегда эта статья расходов есть в квитанции, и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам не гарантирует отсутствия задолженности по оплате капремонта.Важно!Особенно, если дом ЖСК или это Новая Москва проверить проплаты на капремонт, чтобы потом не возникло никому не нужных проблем.А эта информация может пригодиться людям, которые покупают сами , без агентов.Для специалистов ничего нового в ней нет.

Ответить
Татьяна Максимова, эксперт по недвижимости в Москве, БЕСТ на Петровке8 ноября 2017, 13:43

Наталия, спасибо за дополнение.
В Справках об отсутствии задолженностей ЖСК важно, чтобы было прописано: в том числе отсутствуют задолженности за кап. ремонт.

vladimir8 ноября 2017, 13:53

Зачем эта вся возня (кроме долгов за кап ремонт) если долги остаются за старым собственником, а новый просто открывает новый счет на ЖКХ это и по электричеству и по всему остальному.!!! Любят же люди проблемы на пустом месте)))

Ответить
Юрий Чепарышев10 ноября 2017, 9:54

Вы абсолютно правы. Хотя нормальный риэлтор всё же сделает так, что бы человек купивший квартиру, не имел проблем с управляющими органами. Задолженность не является обременением квартиры, это, скажем так, обременение лиц проживавших в ней на момент возникновения оной. Но органы стойко будут вам портить кровь.

Геннадий Слёзкин8 ноября 2017, 19:39

По общей ПРАКТИКЕ - новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ).
Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).
Обязательства предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового собственника лишь посредством совершения сделки - перевода долга. Данная сделка требует волеизъявления нового собственника и без него не может быть совершена (п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ).

Ответить
Наталия8 ноября 2017, 21:01

Общая практика, конечно, хороша, в законе все прописано грамотно, но на деле, к сожалению,все не так безоблачно и никто не хочет заниматься разборками с этими организациями.А из-за безграмотности их сотрудников трепать нервы...Мне сегодня сообщили, что в рег.палате Подольска сотрудник сказала, что собственнику нужно теперь каждые три месяца выписку из ЕГРН обновлять.И везде так, поэтому люди и предпочитают по максимуму снять с себя все возможные проблемы, ведь не все знают букву закона, и не каждый готов давать отпор с ссылкой на этот закон, да и вообще давать отпор не каждый может, люди все разные. Но это все лирика, конечно, гражданский и жилищный кодекс нам в помощь при спорных ситуациях))

Ответить
Юрий Чепарышев10 ноября 2017, 10:02

Всё верно, Наталия. Мы все живём в одной стране, и в любой области специалист скажет , насколько разнится практика и теория. И если в Москве в основном всё понятно, то в Подмосковье каждый район работает по одним им известным правилам. Я сам в марте 2016 года ругался, по другому эти дамы не понимают, в ЕИРЦ объясняя чем архивная выписка отличается от просто выписки, и требовал предъявить документ собственнику. Дали и сами увидели ошибку.

Татьяна Максимова, эксперт по недвижимости в Москве, БЕСТ на Петровке8 ноября 2017, 23:08

Владимир, Геннадий и Наталия, благодарю вас за важные комментарии. Да, считаю, что лучше сразу всё проверить, причем и покупателю, и продавцу, чем позже отстаивать свои права покупателю, и обнаружить долги, о которых он не знал, - продавцу.

Ответить
Наталия10 ноября 2017, 11:21

Хотела больше не поддерживать эту тему, так как это самая нелюбимая часть работы, да и тема то такого внимания не заслуживает, я тоже считаю все это мышиной возней, но все- таки для информации, в конце прошлого года я покупала квартиру с долгом в 350 тысяч, обратилась в ГБУ Жилищник, там еще долг около 50тыс.Вопрос:зная это вы думаете легко убедить покупателей в том, что это не их долг, а долг бывших жильцов?В Жилищнике сказали, как отрезали- повесим на вас,в МФЦ я лично не была, но покупатель уже успела туда наведаться, так как он один и тот же с ее продаваемой квартирой,ответ такой же.Ведь это их последний шанс забрать этот долг))Ну что оставалось- при взаиморасчетах не доложили эту сумму.Мышиная возня или нет каждый вправе решать самостоятельно, но обрекать покупателя на доказывание своих законных прав все же, ссылаясь на закон,полагаю, не стоит, ведь конечном счете, мне придется ехать и доказывать все это, а у меня времени и желания на это нет.Повторюсь, ненавижу заниматься вопросами ЖКХ , и считаю, что задача агента заключается совершенно в другом.Ну на этом точно все! Всем удачи!

Ответить
Юрий Чепарышев10 ноября 2017, 19:57

Ответ: зачем убеждать покупателя, если это его выбор. Это в крупных АН, этих помойках, плевать на клиента и агента, а важна только скорость получения денег. Нормальный агент действует только в интересах клиента, и соответственно выбирать квартиру это право клиента, а вот объяснять возможные последствия и возможность проведения сделки прямая обязанность агента.

Читайте по теме

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru