Вы продаёте квартиру за 15 миллионов рублей. Значит ли это, что вам придётся заплатить налог со всей суммы?
Нет. Во многих случаях налог вообще не возникает. В других его можно законно уменьшить. Главное — правильно определить срок владения, налоговую базу и возможные льготы. Информация несет рекомендательный характер, каждый случай лучше рассматривать индивидуально с налоговым консультантом.
Разберём правила, действующие в 2026 году.
Когда продажа квартиры освобождается от НДФЛ
В общем случае минимальный срок владения недвижимостью составляет пять лет.
Для отдельных ситуаций достаточно трёх лет. Например, это может относиться к квартире, полученной по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации или являющейся единственным жильём при соблюдении условий закона.
У некоторых категорий семей с детьми также существует специальное освобождение при продаже жилья и приобретении другого объекта. Для него предусмотрены отдельные критерии.
Поэтому перед продажей сначала нужно выяснить, действует ли освобождение именно в вашем случае.
С какого момента считать срок владения
Здесь часто возникают ошибки.
Для обычной квартиры, купленной по договору купли-продажи, ориентируются на дату возникновения зарегистрированного права собственности.
Для наследства срок обычно рассчитывают со дня смерти наследодателя.
Для квартиры, приобретённой по договору участия в долевом строительстве, действуют специальные правила расчёта срока, связанные с полной оплатой.
Какие ставки действуют в 2026 году
Для соответствующих доходов налоговых резидентов РФ действует двухступенчатая шкала ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ:
13% — в пределах налоговой базы до 2,4 миллиона рублей.
15% — с части налоговой базы, превышающей 2,4 миллиона рублей.
Это не означает, что при продаже квартиры за 15 миллионов налог автоматически рассчитывается со всех 15 миллионов.
Сначала нужно определить, возникает ли налогооблагаемый доход и можно ли применить вычет или подтвердить расходы.
Для нерезидентов и отдельных специальных категорий налогоплательщиков действуют другие правила.
Как уменьшить налог
Чаще всего рассматривают два способа:
Первый — имущественный вычет. При продаже жилой недвижимости может применяться вычет в пределах 1 миллиона рублей с учётом установленных законом ограничений.
Второй — подтверждённые расходы на приобретение. Если сохранились документы о покупке квартиры, доход от её продажи в предусмотренных законом случаях можно уменьшить на подтверждённые расходы.
Для одного и того же объекта обычно выбирают применимый вариант расчёта, а не складывают оба вычета.
Пример расчёта
Допустим, квартиру купили за 8 миллионов, а продали за 11 миллионов рублей до истечения минимального срока владения.
Если подтверждены расходы на покупку и других особенностей нет, налоговая база составит 3 миллиона рублей.
При указанной шкале НДФЛ:
2,4 млн × 13% = 312 000 рублей.
600 тыс. × 15% = 90 000 рублей.
Итого — 402 000 рублей.
Это условный расчёт для типовой ситуации налогового резидента, а не универсальная сумма для всех продавцов.
Когда подавать декларацию
Если доход от продажи подлежит декларированию, общий срок подачи 3-НДФЛ — до 30 апреля следующего года, а уплаты рассчитанного налога — до 15 июля.
Для некоторых продаж действуют исключения из обязанности декларирования.
Вывод
Налог стоит рассчитывать ещё до размещения объявления. Иначе после продажи можно неожиданно обнаружить, что часть денег, запланированных на следующую квартиру, потребуется направить в бюджет.
Микаель, частный риэлтор Москвы. Помогаю выстраивать стратегию продажи недвижимости с учётом сроков, документов и предстоящей покупки. Индивидуальный расчёт налогов стоит дополнительно проверять с налоговым специалистом.
