Юрист-риэлтор о том, как мошеннические схемы с пожилыми людьми сделали сложные сделки — самыми безопасными для покупки.
Стандартный портрет «идеальной» квартиры для покупки: один собственник, пожилой человек, нет ипотеки, долгов и обременений. «Чистая» сделка. Так думает большинство.
А теперь — портрет «кошмарной» квартиры: 4 собственника (две семьи), из которых один несовершеннолетний, квартира в залоге у банка, а вырученные деньги от продажи пойдут на новостройку, которая тоже в ипотеке. «Слишком сложно», — скажут 9 из 10 покупателей.
А зря. В сегодняшних реалиях, именно вторая квартира на 90% безопаснее первой. Позвольте объяснить, почему схема с оспариванием сделки через «заблудившегося» старика не работает, когда у квартиры много хозяев.
Почему «сложная» квартира — это крепость для покупателя?
1. Коллективный разум против мошенничества.
Представьте, что вы мошенник. Ваша цель — найти одинокого, немощного и психологически уязвимого человека. Ваша схема рушится, когда вам приходится иметь дело не с одним, а с несколькими продавцами:
Взрослые трудоспособные собственники. У каждого свой круг общения, свой уровень дохода и своя голова на плечах. Ввести в заблуждение сразу нескольких взрослых людей, которые находятся в постоянном контакте и обсуждают сделку, практически невозможно.
Органы опеки. Наличие несовершеннолетнего собственника — это не препятствие, а дополнительная гарантия. Сделка будет согласована с органом опеки, который проведет жесткую проверку: убедится, что доля ребенка продается по рыночной цене, а вырученные средства будут размещены на его специальный счет. Опеке не нужны проблемы, поэтому они — ваш бесплатный и очень дотошный союзник.
2. Банк — ваш лучший друг и бесплатный аудитор.
Ипотека или залог — это не «головная боль», а мощнейший фильтр чистоты сделки.
Прежде чем банк разрешит сделку (даст согласие на снятие обременения), его юристы и служба безопасности проверят всех собственников досконально.
Банк никогда не согласует сделку, если есть малейшие сомнения в дееспособности кого-либо из продавцов, в законности их прав или в чистоте денег покупателя. Им нужен возврат кредита, а не судебные тяжбы.
Процесс получения денег через аккредитив или банковскую ячейку, который сопровождает ипотечные сделки, также максимально прозрачен и защищает обе стороны.
3. Невозможно оспорить «коллективное решение».
Вернемся к ст. 177 ГК РФ. Чтобы отменить сделку, нужно доказать, что каждый из собственников в момент подписания договора не понимал значения своих действий.
Шансы доказать недееспособность сразу трех-четырех разных людей, среди которых могут быть 30-летний мужчина, его 35-летняя сестра и их 65-летняя мать, стремятся к нулю.
Суд крайне скептически отнесется к иску, где утверждается, что вся семья вдруг одновременно «не отдавала себе отчета» в своих действиях.
Чек-ликт: Как покупать «сложную» квартиру с умом
Итак, вы решили рассмотреть вариант с долевой собственностью или ипотекой. Ваши действия:
1. Убедитесь, что все собственники присутствуют лично. Никаких доверенностей от «удобных» родственников, особенно на ведение самой сделки. Личное участие — залог прозрачности.
2. Проверьте разрешение органа опеки (если есть несовершеннолетний). Это ваш охранный пропуск.
3. Получите официальное согласие банка на сделку. Это документ, который подтверждает, что профессиональные юристы уже проверили продавцов.
4. Проведите беседу со ВСЕМИ. Пообщайтесь с каждым собственником. Убедитесь, что все адекватны, понимают условия и действуют добровольно.
Резюме:
Конечно, такие сделки требуют больше времени и внимания к документам. Но именно это внимание и делает их безопасными. Пока все бегут от «сложных» вариантов, умные покупатели получают более выгодные цены и, что главное, спокойный сон, зная, что их право собственности защищено не одним, а целым коллективом взрослых людей, органами опеки и крупным банком.
P.S. Если вы сомневаетесь в чистоте «простой» сделки с пожилым человеком или, наоборот, боитесь «сложной» квартиры с несколькими собственниками — опишите ситуацию в комментариях. Как юрист-риэлтор, я помогу вам оценить реальные риски.
