ЖК «Режиссер» от ФСК застройщик позиционирует как «особое место, идеальное для тех, кто сам пишет сценарий собственной жизни». Проблема только в том, что, если в этом сценарии есть маленькие дети или автомобиль, кино выходит так себе. Агент офиса Vysotsky Estate в районе Ботанического сада Павел Венков съездил в локацию с покупателями и детально ее изучил.
ЖК «Режиссер». Фото: Павел Венков
О проекте
📌 Количество квартир — 981.
📌 Парковка — двухуровневый паркинг на 427 машиномест.
📌 Класс жилья — «бизнес».
📌 Количество зданий — 3 башни.
📌 Высотность зданий — 48 этажей.
📌 Площади квартир — 35-186 м².
📌 Площадь застройки — 1,7 га.
📌 Срок сдачи — IV квартал 2023 года.
Инфраструктура
Метро:
🚇 12 минут пешком до «Ботанического сада»,
🚇 20 минут пешком до «ВДНХ».
Это, правда, в хорошую погоду.
ВДНХ находится напротив ЖК через улицу Вильгельма Пика. Выход в парк ВДНХ займет 3 минуты.
По соседству с «Режиссером» находится ВГИК и Киностудия им. Горького.
В шаговой доступности парки ВДНХ, парк «Сад будущего». До парка Ботанический сад или Останкино уже придется пройтись порядка 20-25 минут. Другие зеленые зоны, такие как Лосиный остров и Сокольники, доступны только на общественном транспорте или личном автомобиле.
Общеобразовательные школы — корпуса 1499 (15-20 минут пешком).
Поликлиники в шаговой доступности нет. Придется идти 30-40 минут в районы Останкино или Ростокино, Марфино.
Эта локация приятна, тут нет плотной застройки и высотных зданий, зато есть красивые виды в сторону ВДНХ и Ботанического сада. Легко представить себя прогуливающимся по ухоженным паркам и катающимся на самокатах и велосипедах по дорожкам с видом на цветущие деревья и фонтаны.
ВДНХ и комплекс на заднем плане. Фото: Павел Венков
ВДНХ и комплекс на заднем плане. Фото: Павел Венков
ВДНХ и комплекс на заднем плане. Фото: Павел Венков
ВДНХ и вид на комплекс. Фото: Павел Венков
Но давайте рассмотрим локацию со стороны быта и организации жизни. У большинства появятся семьи, дети, понадобятся няни, поликлиники, школы, магазины в удобной шаговой доступности.
Школа
По данным на 2023-2024 учебный год, в школе №1499 количество свободных мест в начальный классах — 22. Даже если учесть возможность уплотнения классов и увеличение свободных мест, вряд ли возможно удовлетворить и половину спроса. Корпуса школ построены в 70-е годы и не рассчитаны на растущую плотность застройки.
Фактически в шаговой доступности школа одна. До всех остальных придется добираться на транспорте, поскольку для перемещения в любую из них потребуется огибать или парковые зоны, или пересекать крупную магистраль Проспект Мира.
Школа №1499. Фото: Павел Венков
Поликлиники
Нет никаких условий для передвижения с ребенком на коляске. Самым оптимальным решением будет поездка на такси или личном авто, так как общественным транспортом это просто неудобно.
Ближайшие поликлиники находятся в районах Свиблово, Останкино, Ростокино и Марфино.
Магазины и бытовые услуги
Объективно — нынешняя торговая инфраструктура не соответствует уровню бизнес-класса.
В 7 минутах пешком находится ближайший магазин «Дикси» и в 15 минутах — «Пятерочка».
Студии красоты, парикмахерские и кофейни, скорее всего, появятся в самом ЖК после сдачи в эксплуатацию. Запросы на рестораны, возможно, закроет инфраструктура ВДНХ.
Премиальных фитнес-залов в этой локации нет, и возможностей их появления в ближайшей перспективе не наблюдается.
Транспортная доступность
Улица Вильгельма Пика на пересечение с Сельскохозяйственной уже сейчас имеет проблемы. В рабочее время возникает 300-метровая пробка и плотная запаркованность. Перспектива появления в трафике еще 981 автомобиля в часы пик значительно усугубит ситуацию. Более того, въезд-выезд из ЖК упирается в стоящий поток, что гарантирует пробки на подземном паркинге.
Общественный транспорт тоже стоит в общем потоке, поскольку организация и расширение полотна для выделенной полосы на этом участке технически невозможны.
Пробка на дороге от метро «Ботанический сад» в сторону ВДНХ. Фото: Павел Венков
Пробка на дороге от ЖК в сторону метро «Ботанический сад». Фото: Павел Венков
Детские зоны и площадки
Несмотря на то, что площадь застройки — 1,7 га, большую часть занимают именно корпуса и обеспечение подъездных путей. Выйти с грудным ребенком для прогулки будет особо некуда. Не стоит рассчитывать на рендеры и макет застройщика, где эти места обозначены. Ближайшая детская зона — на ВДНХ, благо их там не мало. Но в дождь или снегопад придется, вероятнее всего, остаться дома. Зон под крышей по проекту не наблюдается.
Парковочные места
Однозначно о покупке парковочного места в подземном паркинге стоит озаботится заранее.
Простая математика: на 981 квартиру приходится 427 парковочных мест, следовательно 554 квартиры будут ставить свой автомобиль где-то за пределами ЖК. Но где? Окружающие «Режиссер» дворики старой застройки или уже имеют шлагбаумы, или на фоне загрузки их домов «левыми» автомобилями однозначно озаботятся.
Официальные платные парковки у ВДНХ смогут принять порядка 200 автомобилей, но размещение на них составит значительную часть бюджета (в среднем — 250 руб./час). Окружающие ЖК улицы или не имеют парковочной емкости, или вовсе запрещают паркинг автомобилей. Тут можно возразить:
«Не все же будут иметь личный автотранспорт!»
Безусловно да, но об этом мы порассуждаем ниже.
Стоимость
Стоимость квартир в бетоне без отделки:
💰 1-комнатные квартиры 36 м²+ стартуют от 20 миллионов (от 580 тыс. руб./м²).
💰 2-комнатные 45 м²+ стартуют от 22,5 миллионов (от 500 тыс. руб./м²).
💰 3-комнатные 69,8 м²+ стартуют от 29,5 миллионов ( от 422,6 тыс. руб./м²).
Однозначно порог входа в квартиру высок, а учитывая небольшую площадь для семьи с детьми, заставляет задуматься. Например, полноценная квартира для семейной пары (евро-4) с наличием трех изолированных спален площадью 93 м² обойдется уже в 52,8 миллиона рублей в бетоне.
Соседи и новостройки
Локация по большей части плотно застроена жилыми домами низкой высотности — так называемыми «сталинками» с небольшими двориками, способными вмещать только автомобили и инфраструктуру для проживающих.
Если рассматривать перспективы уплотнения застройки, то уже сейчас на месте стадиона «Искра», напротив парка «Сад будущего» стартовало строительство ЖК «Союз» на 952 квартиры с аналогичной математикой по паркингу в 510 машиномест. Здесь 442 квартиры тоже останутся без парковочного пространства.
Стоит учесть и перспективу сноса трамвайного депо им. Н.Э. Баумана после закрытия монорельсовой дороги, которое занимает большую площадь (порядка 12 га) и будет крайне привлекательным для многих застройщиков.
Угол территории трамвайного депо и монорельсовой дороги. Фото: Павел Венков
Соседство комплекса и «сталинок». Фото: Павел Венков
Бывший стадион «Искра». Фото: Павел Венков
Строительство комплекса. Фото: Павел Венков
Кому подходит ЖК «Режиссер»?
Учитывая всю совокупность факторов, очевидно, что этот ЖК не удобен семьям с маленькими детьми как минимум по двум критериям: школы и поликлиники. Только если вы не планируете их возить на личном автотранспорте или в сопровождении водителя.
С другой стороны, в этой локации оптимально не иметь личного автомобиля и пользоваться доступной городской инфраструктурой включая каршеринг, такси, самокаты и общественный транспорт, или передвигаться пешком.
Покупателям в молодом или уже зрелом возрасте решение о покупке квартиры в этой локации будет наиболее привлекательно. Молодежь однозначно оценит доступность развлекательной и активной среды, а возрастные жильцы — наличие удобных прогулочных парковых зон с возможностью уйти от суеты и шума города. Оба типа покупателя однозначно оценят видовые характеристики и комфорт объекта. При этом к выбору этажности и видовых характеристик стоит отнестись внимательно, учитывая перспективы возможной застройки и развития территории в дальнейшем.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
Понравился обзор? Ставьте лайк!
