Складская недвижимость: обзор новосибирского рынка


Складские помещения традиционно считаются «последним сектором» рынка коммерческой недвижимости – это выражается и в цене, и в качестве, и в общем объеме сделок в структуре рынка нежилых объектов. Однако, как показывает практика, с точки зрения инвестиционной привлекательности последним этот сегмент сегодня быть перестает.
Спрос
Как и рынок коммерческой недвижимости в целом, складской сектор сегодня характеризуется, прежде всего, огромным дефицитом качественных объектов. Правда, в секторе складских помещений разрыв между спросом и предложением наименьший. Более «спокойными» являются и другие показатели: среднее время экспозиции объектов, темпы роста цен и т.д.
Лев Свирков, коммерческий директор «Сибирского агентства недвижимости»:
«В секторе складской недвижимости сегодня спрос превышает предложение примерно в 1,5 раза – если говорить о купле-продаже. (В целом по рынку коммерческой недвижимости спрос превышает предложение в 5-6 раз. – Прим. ред.)
Причем, в этой ситуации разрыв между спросом и предложением не только не сокращается, но и увеличивается: растет количество заявок со стороны производ-ственных предприятий (в особенности, со стороны пищевиков – в связи с ужесточением требований к хранению пищевых продуктов). Этой группой потребителей складской недвижимости в основном предъявляется спрос на помещения площадью от 1 до 2,5 тыс. кв. м».
Между тем, если обратить внимание на совокупный спрос, то около половины заявок составляют склады до 300 кв. м. Самые маленькие помещения – до 50 кв. м – пользуются спросом лишь примерно у 15% покупателей. Около трети предприятий и организаций желают приобрести склад площадью 300-1000 кв. м, и около пятой части – размером более 1000 кв. м.
Наибольшим спросом у потенциальных арендаторов также пользуются склады размером до 300 кв. м – на них предъявляют спрос около двух третей заявителей, большая часть остальных спрашивает помещения площадью от 300 до 3000 кв. м. При этом участились заявки на аренду помещений относительно большей площади.
Структура спроса, предъявляемого торговыми и производственными предприятиями, различна. Со стороны «производственников» наибольшей популярностью пользуются помещения от 500, а зачастую, и от 1000 кв. м и более, при этом требования к местоположению или технической оснащенности довольно слабы. Торговые же организации, наоборот, стремятся получить склад, максимально приближенный к местам торговли (а, зачастую, это центральные или иные «проходные» районы). Однако, со стороны и тех, и других, структура спроса все же постепенно изменяется в сторону более качественных помещений.
Наибольший разрыв между спросом и предложением наблюдается в секторе малых помещений: в максимальном дефиците небольшие складские помещения площадью до 150 кв. м, отвечающие всем современным требованиям.
Для помещений меньшей площади цена квадратного метра выше, чем для больших складских площадей. Это связано, как уже было сказано, с большей востребованностью относительно малых складов.
Другой дефицитный сектор – помещения более полутора тысячи метров. В структуре предложения складов подавляющее большинство объектов предлагается в аренду, а не на продажу: желающих купить склад примерно втрое меньше, чем желающих взять его в аренду. Потенциальных арендаторов пока все равно больше, чем потенциальных покупателей (в большинстве своем это – крупные торговые компании, зачастую московские и иностранные) – как уже было сказано, примерно в 3 раза. Это связано, прежде всего с тем, что обычно в новых или дополнительных площадях нуждаются вновь созданные фирмы, которые зачастую не располагают «лишними» оборотными средствами. Особенностями рынка аренды риэлторы называют, во-первых, рост его емкости (предложение хотя и существенно отстает от спроса, но все равно неуклонно растет), увеличение сроков договоров аренды.
В целом же спрос на складские помещения в структуре спроса на коммерческую недвижимость в Новосибирске наиболее стабилен и составляет около 15% всех заявок на объекты нежилого фонда.
Игорь Зеленский, заместитель директора агентства «Сибакадемстрой-недвижимость»: «При достаточно большом количестве предложений на рынке складских помещений, спрос на сегодняшний день не удовлетворен. Более половины выставленных на рынок помещений не соответствуют современным требованиям, многие требуют достройки и реконструкции – и зачастую склады предлагаются в аренду на условиях, когда ремонт помещений производится арендатором в счет арендной платы.
Более всего ситуация нехватки склад-ских помещений касается предпринимателей, работающих с товаром, требующим особых условий хранения (сухое помещение, определенный температурный режим, стеллажи для мелкого товара и т.д.). Они порой вынуждены ждать появления подходящего предложения не один месяц. В связи с «перегретым» спросом цены все же являются несколько завышенными, поэтому предпринимателям приходится тщательно взвешивать свои будущие транспортные расходы, расходы на эксплуатацию, а также расходы на ремонт или реконструкцию помещений».
Особенностью спроса на складские помещения является его сезонность. В летний период, когда торговля существенно набирает обороты, растет потребность и в складах. Правда, конкретных сделок по складским помещениям на рынке недвижимости, как признают его эксперты, всегда значительно меньше, чем по другим коммерческим объектам. Но зато подходящее складское помещение найти проще и быстрее, кроме того, предложение в этом секторе обычно отвечает ожиданиям покупателей и арендаторов.
«Правда, в настоящий момент ситуация не столь остра: в летний период произошло смещение спроса в сторону неотапливаемых помещений, – продолжает Игорь Зеленский. – Сегодня наибольшее число заключаемых сделок – это кратко-срочные договоры на теплый период времени для товаров широкого потребления, а также для хранения строительных материалов – на открытых площадках. Также сезонно увеличился спрос на склады, оборудованные рефрижераторами и холодильными камерами.
Если же рассматривать сегмент долгосрочных сделок, здесь превалируют договоры на аренду «теплых» складов – около 47%, неотапливаемые помещения – около 38%, остальная часть сделок заключается по так называемым открытым площадкам. Специализированные склады (для алкогольной продукции, медпрепаратов и т.д.) в структуре спроса занимают около 15%».
К зиме структура спроса на рынке складской недвижимости будет совершенно иной – большинство заявок как со стороны покупателей, так и со стороны арендаторов будут поступать на отапливаемые склады. Они будут и относительно дороже.
Пока же средняя цена сделки по складским помещениям в Новосибирске составляет 3-6 млн руб. Число таких сделок каждый год увеличивается примерно на 15-20% – в секторе купли-продажи, и почти на 30% – в секторе аренды. И, как прогнозируют аналитики рынка, с ростом деловой активности эти показатели будут только увеличиваться.
Мария Перестюк