Поиск по журналу

Москва и МО

Способы оценки стоимости жилых помещений

Агент Эстейт

27.05.2012

4 060

Уважаемые коллеги! Интересно ваше мнение о способах оценки
стоимости жилых помещений, а именно способах оценки стоимости квартир в
многоквартирных домах на вторичном рынке. Всем известно, что в основном при
оценке недвижимости мы пользуемся методом сравнительного анализа, с
использованием, конечно, различных корректирующих поправок. А пользуется ли
кто-то каким-либо еще из известных методов оценки? И главный вопрос заключается
в том, превалирует ли метод сравнительного анализа над всеми остальными, или
является единственным, применимым в данном сегменте?

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Автор

Теги

Алексей Шанин

Агент Эстейт

дом

Могут подойти

13 473 520 ₽

студия, 27 м², этаж 2

Потапово

17 мин.

ЖК "Новые Смыслы", Новые Смыслы ЖК, № 174 кв-л, Москва

50 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 35 м², этаж 1

Юго-Восточная

12 мин.

Самаркандский бульвар, 9К5, Москва

26 500 000 ₽

3-комн.кв., 88 м², этаж 12

Кузьминки

6 мин.

Волгоградский проспект, 70, Москва

9 500 000 ₽

1-комн.кв., 33 м², этаж 7

Пражская

9 мин.

Медынская улица, 2К3, Москва

12 500 000 ₽

1-комн.кв., 39 м², этаж 9

Люблино

11 мин.

улица Судакова, 11, Москва

6 700 000 ₽

студия, 26 м², этаж 3

Бунинская аллея

13 мин.

улица Логинова, 1к2, Рязановское поселение, Москва

29 000 000 ₽

3-комн.апарт., 65 м², этаж 7

Тульская

19 мин.

ЖК "Новоданиловская 8", Новоданиловская набережная, 8к1, Москва

17 300 000 ₽

2-комн.кв., 51 м², этаж 2

Домодедовская

9 мин.

Домодедовская улица, 22К1, Москва

80 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 38 м², этаж 24

Чертановская

9 мин.

3кА, Северное Чертаново мкр, Москва

17, № 4 ПХМЗ СНТ, Москва

7 комментариев

Оповещать о новых комментариях

Ан

29 мая 2012, 18:15

Сдача квартиры на 1 месяц- 0,8 % её стоимости ...Доходность и ликвидность основные условия при рассчёте стоимости...

Ответить

Алексей Шанин

Автор

30 мая 2012, 01:29

Если взять за истину то, что месячная арендная ставка квартиры должна составлять 0,8 % от ее стоимости, то тогда стоимость квартиры должна рассчитываться по формуле (месячная арендная ставка, умноженная на 125). Но это как средняя температура по больнице. Тем более что, определяя месячную арендную ставку, как исходную величину, Вы, безусловно, будете пользоваться СРАВНИТЕЛЬНЫМ АНАЛИЗОМ. А ликвидность квартиры определяется несколько иными факторами, и это и есть одна из тех самых корректирующих поправок, про которые я писал выше, безусловно, влияющая на конечную стоимость квартиры. При определении стоимости в рамках СРАВНИТЕЛЬНОГО подхода.

Ответить

Марсель Ахметшин хороший эксперт

28 мая 2012, 12:47

Зависит от цели и ситуации. Смотря для чего и для кого оцениваем. Затратный, Сравнительный или Доходный))))

Ответить

Алексей Шанин

Автор

30 мая 2012, 01:04

Марсель, имеется ввиду оценка стоимости квартиры (определение рыночной стоимости, если хотите), для продажи, естественно, если речь идет про вторичный рынок.

Ответить

Алексей Шанин

Автор

30 мая 2012, 01:05

Непонятно, как оценивать квартиру в рамках ЗАТРАТНОГО подхода, если он в данном случае не подходит ровно по тем причинам, которые описал Михаил. Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Т.к. объектом является квартира (встроенное помещение), выделить достаточно точно затраты, приходящиеся на строительство одной квартиры в жилом доме, не представляется возможным. Строительство отдельно взятой квартиры в жилом доме является экономически неоправданным и в строительной практике не встречается.

Ответить

Алексей Шанин

Автор

30 мая 2012, 01:12

Если оценивать квартиру в рамках ДОХОДНОГО подхода, то нужно применять метод прямой капитализации доходов, дисконтирования денежных потоков. Для этого требуется наличие кучи аналитической информации, баз данных, а также анализ наиболее эффективного использования помещения. И существует большое количество факторов, которые могут варьироваться и тем самым сильно снижают точность оценки. И поэтому в данном случае проводить крупномасштабный инвестиционный анализ не имеет смысла. Думаю, что этот метод скорее применим к коммерческой недвижимости.

Ответить

Михаил

28 мая 2012, 11:25

Нет, не пользуемся.
Затратный метод, особенно в старых домах не возможен к применению, т.к. адекватно оценить смету не возможно, ввиду:
1) дом уже длительное время находится в эксплуатации, а строительство предполагает возведение нового здания
2) затруднительно выделять из сметы на строительство целого корпуса или комплекса зданий затраты на строительство именно этого жилого помещения.
Доходный метод также не корректен, т.к. жилые помещения предполагают именно проживание, а не получение будущего дохода. Если не ошибаюсь, то стоимость недвижимости составляет доход от сдачи ее в аренду в течение 10 лет. Так вот, корректно просчитать в нашем государстве и в постоянно меняющихся экономических условиях аренду на 10 лет можно только приблизительно.

Ответить