Проблемы с окнами — не такой уж редкий случай у застройщиков. И комплекс «Фили Сити» не стал исключением: приходишь домой — а у тебя в гостиной лежит окно. Почему многие жители закрывают на такие откровенные недочеты застройщика глаза, а с чем смириться все же не могут, выяснял руководитель офиса «Vysotsky Estate Фили — Можайский» Сергей Макаров.
ЖК «Фили Сити». Фото: Сергей Макаров
Об объекте
В 2016 году девелопер MR Group сдал I очередь ЖК «Фили Град» — своего дебютного проекта в Москве (подробнее о ЖК «Фили Град» можно почитать здесь). В это же время компания приступила к разработке и первого небоскреба буквально в полутора километрах южнее от «Фили Град».
Место для строительства выбрали без преувеличения историческое. С 1932 года здесь находился московский хладокомбинат №8. С 1973 года он производил известное на весь СССР мороженное «Лакомка». После развала Союза объемы выпуска постепенно снижались. В 2008 году производство мороженого было полностью переведено в Вологду. Территория хладокомбината постепенно приходила в запустение, пока в 2016 году у земельного участка не появился новый правообладатель.
Уже в октябре 2016 года градостроительно-земельная комиссия Москвы согласилась с разработкой на этом месте проекта жилого комплекса. Через год Мосгосэкспертиза выдала положительное заключение экспертизы на объект капитального строительства, находящегося по адресу Багратионовский проезд, вл. 5.
В сентябре 2017 года все 16 корпусов бывшей фабрики мороженого снесли. И уже в декабре 2017 застройщик получил разрешение на строительство многофункционального жилого комплекса площадью почти 130 тысяч м².
Название проекта удачно обыграли — «Фили Сити». С одной стороны, это «город Фили». С другой — в переводе с английского Felicity (читается как «филисити») означает «счастье».
В 2021 году «Фили Сити» стал победителем премии Urban Awards в номинации «Лучший жилой небоскреб бизнес-класса Москвы», а MR Group была признана «Девелопером года».
ЖК «Фили Сити». Фото: Сергей Макаров
Локация
📌 На севере комплекс граничит с торговым центром «Филион» и Багратионовским проездом;
📌 на юге – с Промышленным проездом и Белорусским направлением Московской железной дороги;
📌 на западе – с улицей Барклая и знаменитой «Горбушкой»;
📌 на востоке – с Промышленным проездом, станцией «Фили» и Белорусским направлением Московской железной дороги.
Расположение комплекса на карте
Транспорт
Жилой комплекс имеет хорошую транспортную доступность.
В радиусе 800 метров находятся сразу три станции метро:
🚇 «Фили» (голубая ветка) — в 7 минутах пешком;
🚇 «Багратионовская» (голубая ветка) — в 15 минутах;
🚇 «Парк Победы» (желтая ветка) — в 19 минутах пешком.
До станции МЦД-1 «Фили» (Московские центральные диаметры) можно дойти за 5 минут. Время в пути на аэроэкспрессе до аэропорта «Шереметьево» составит около 1 часа 15 минут без пересадок.
Ближайшая остановка общественного транспорта находится примерно в 6 минутах пешего шага напротив ТЦ «Филион».
Время в пути на автомобиле не менее комфортное:
🚗 До съезда на Третье транспортное кольцо в районе Кутузовского проспекта время в пути составляет около 7-8 минут без пробок.
🚗 До «Москва-Сити» можно доехать по Большой Филёвской улице или Кутузовскому проспекту за 11-13 минут.
🚗 До центра города (Манежная площадь) — около 17 минут.
🚗 До МКАД по свободным дорогам Можайского или Рублевского шоссе можно добраться за 13-16 минут.
Помимо этого параллельно железнодорожной ветке Белорусского направления завершено строительство продолжения платного участка автомобильной дороги от транспортной развязки на пересечении МКАД с Молодогвардейской улицей и до делового центра «Москва-Сити» и ТТК общей протяженностью порядка 10 км — проспект Багратиона (северный дублер Кутузовского проспекта).
Схема Северного дублера
9 сентября 2023 года состоялось торжественное открытие шестиполосной магистрали. Путь от «Москва-Сити» до МКАД по платной дороге займет 10-12 минут. Стоимость проезда на этом участке составляет 600 рублей или 416 рублей с транспондером.
Дорога открыта
Минус расположения комплекса — узкий Промышленный проезд, с которого и начинают свой путь автомобили с подземного паркинга «Фили Сити».
Узкий проезд. Фото: Сергей Макаров
Дорога имеет по одной полосе в каждую сторону. В случае ремонтных работ или разгрузки грузового транспорта образуются заторы.
Узкий проезд. Фото: Сергей Макаров
Берите во внимание, что с учетом продолжающегося строительства по соседству нескольких жилых комплексов, которое будет длиться вплоть до конца 2025 года, автомобильная нагрузка на район неминуемо увеличится. На выезд потребуется больше времени.
СМОТРИТЕ ОБЗОР НА ЖИЛОЙ КОМЛЕКС
Территория и МОПы
«Фили Сити» состоит из трёх корпусов с секциями переменной этажности.
Генплан «Фили Сити»
Все три корпуса — монолитные железобетонные со стенами из газобетонных блоков и вентилируемыми фасадами. Облицовка клинкерной плиткой. Предусмотрены технические помещения под кондиционеры — внешний облик фасадов не нарушен.
В домах установлены двухкамерные стеклопакеты в алюминиевом профиле с закаленным покрытием и улучшенной шумоизоляцией. Панорамные окна в пол, высотой 2,95 метра. Балконов и лоджий в домах не предусмотрено.
При этом собственники жалуются на выпадающие в квартиры створки тяжелых окон, а также не протекающие фасады, что приводит к образованию плесени в квартирах.
Выпадающие окна. Фото из открытых источников
В каких-то случаях происходит гарантийная замена, а в каких-то жильцы вынуждены решать вопрос в судебном порядке.
В башнях Andante и Adagio спроектированы просторные дизайнерские лобби с высокими потолками в 4,8 метра, панорамными окнами, мягкой мебелью в зоне ожидания и круглосуточным консьерж-сервисом.
Лобби. Фото: Сергей Макаров
Лобби. Фото: Сергей Макаров
В корпусе Vivo лобби значительно скромнее по площади, а консьержи перемещаются по секциям.
Лобби Vivo. Фото: Сергей Макаров
Во всех корпусах есть колясочные, комнаты для мытья лап домашних животных, а также гостевые туалеты.
В «Фили Сити» установлены скоростные бесшумные лифты немецкого производителя Schindler. В башне Andante (42 этажа) — четыре лифта, в башне Adagio (31 этаж) — три лифта, а к корпусе Vivo — от одного до четырех лифтов на подъезд в зависимости от высоты секции.
Ближайший лифт вызывается не кнопкой, а на специальном мониторе.
Монитор лифта. Фото: Сергей Макаров
Таким образом эффективно распределяется нагрузка и сокращается зона ожидания.
Время спуска с верхнего этажа на первый составляет примерно 55 секунд.
Во всех кабинах во всех домах есть возможность попасть в паркинг прямо из лифта.
Территория корпуса Vivo полностью закрыта от посторонних. Внутри детские площадки, травмобезопасная беговая дорожка, веревочная зона, батуты, лавочки, много зеленых насаждений. Сам по себе двор небольшой, но уютный.
Двор Vivo. Фото: Сергей Макаров
Двор Vivo. Фото: Сергей Макаров
Двор Vivo. Фото: Сергей Макаров
Одни секции имеют выход на Промышленный проезд, а другие — в сторону ТЦ «Филион». Там же есть дополнительные детские и спортивные площадки в общем доступе.
Дополнительные площадки. Фото: Сергей Макаров
Все секции сквозные: можно попасть, как на улицу, так и во внутренний двор.
Выход из секции. Фото: Сергей Макаров
Придомовая территорию башен Andante и Adagio свободна для посещения.
Башни. Фото: Сергей Макаров
Здесь размещено много спортивных и детских площадок для детей разных возрастов.
Двор. Фото: Сергей Макаров
Двор. Фото: Сергей Макаров
Двор. Фото: Сергей Макаров
Между домами много свободного пространства, обеспечена хорошая инсоляция.
Одна из визитных карточек ЖК — площадь с фонтаном, которая служит местом встреч и отдыха.
Фонтан. Фото: Сергей Макаров
Между корпусами организовано специальные место для сбора мусора.
Мусорка. Фото: Сергей Макаров
Вход в корпуса возможен при помощи биометрии и с использованием системы бесключевого доступа. Въезд в паркинг — по номеру автомобиля.
Выезд с паркинга. Фото: Сергей Макаров
По периметру комплекса для мониторинга общественных зон и придомовых территорий установлены охранные системы с камерами видеонаблюдения. Работают уличные патрули службы безопасности.
Паркинг
Под территорией всего комплекса размещается общий двухуровневый подземный паркинг на 990 машиномест. Соотношение машиномест к квартирам составляет чуть менее 0,9. Площадь машиномест варьируется от 13,8 до 24,7 м². Для удобства собственников установлены усилители сигнала так, что доступ в интернет есть на обоих уровнях паркинга.
Стоимость машиноместа на вторичном рынке — от 2,3 млн рублей за 15,1 м² до 4,2 млн рублей за 27,9 м².
Стоимость аренды — от 10 000 рублей в месяц за 14 м² до 15 000 рублей в месяц за 18 м².
При этом некоторые собственники арендуют машиноместа в соседнем Гаражно-строительном кооперативе «Дружба», который находится прямо напротив комплекса. Стоимость — от 4 000 рублей в месяц за 14,4 м².
Кладовки
В ЖК есть и кладовки — 177 штук площадью от 1,4 до 14,5 м². Высота потолков на уровне -2 составляет 2,95 метра, на уровне -1 — от 2,8 до 4,3 метра. Стоимость аренды — от 20 000 рублей в месяц за 6,1 м². Стоимость на вторичном рынке — от 350 000 рублей.
«Коммерция»
Места общего пользования «Фили Сити» находятся на одном уровне с землёй. Первые этажи корпусов предназначены под объекты коммерческой инфраструктуры. Большая часть помещений еще пустует, но уже работают два кафе, аптека, магазины алкогольной продукции и стройматериалов, тайский массаж и цветочный магазин. Общая площадь встроенных нежилых помещений 1 этажа — 2880 м². Высота потолков в коммерции — от 3,80 до 6,30 метра.
Виды из окна
Из-за расположения комплекса виды из окон довольно противоречивые. С одной стороны, с верхних этажей открывается отличная панорама на знаковые места Москвы — МИД, Воробьевы горы, МГУ, «Москва-Сити», Филевский парк и т.д. С другой — собственники нижних этажей будут лицезреть торговый центр, соседей из других домов, либо промзону, на которой размещен автобусно-троллейбусный парк.
Вид окна в окна. Фото: Сергей Макаров
Один из видов из окна. Фото: Сергей Макаров
Вид на троллейбусный парк. Фото: Сергей Макаров
Вид на «Филион». Фото: Сергей Макаров
Виды из окна. Фото: Сергей Макаров
Учитывайте, что комплекс расположен в непосредственной близости от ж/д путей Белорусского направления Московской железной дороги.
Железная дорога. Фото: Сергей Макаров
Среднее количество поездов, проезжающих в сутки, — около 100 пар. И это только поезда. Составы метро в статистике не учитываются.Плюс Северный дублер Кутузовского проспекта — проспект Багратиона.
Сейчас при закрытых окнах шума от железной дороги не слышно. Ухудшится ли шумоизоляция после запуска платной дороги? Покажет время.
Управляющая компания и коммунальные услуги
Как и во многих других комплексах, построенных MR Group, «Фили Сити» управляет ГК «Высота-Сервис» (ООО УК «Медиан»). На конец августа 2023 года в ведении этой управляющей компании было 29 объектов, включая деловые и бизнес-центры, а также коттеджный поселок и комплекс особняков.
Стоимость услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества «Фили Сити» составляет 89,33 рублей за м² в месяц. Служба контроля обходится жильцам еще в 12,37 рублей за м² в месяц, а мойка внешнего остекления — 2,62 рубля. Дополнительно по факту потребления оплачиваются холодное водоснабжение, водоотведение, тепловая энергия и электроэнергия.
Собственники машиномест оплачивают по 130 рублей за м² в месяц за обслуживание.
Есть возможность заказать дополнительную услугу — вынос мусора. Разовый вынос стоит 100 руб./мешок, а абонемент (1 мешок 1 раз в день каждый день в течение месяца) — 2800 руб./мес.
Жителям доступна цифровая экосистема — MR Smart, которая позволяет через мобильное приложение связываться с управляющей компанией, передавать показания и оплачивать счета в автоматическом режиме, заказывать пропуска гостям.
Отмечу, что зимой жильцы жаловались накрыс на паркинге.
Квартиры, планировки и цены
Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию, всего в комплексе 1127 квартир площадью от 30,8 до 169,9 м².
В ЖК представлены как классические квартиры с отдельной кухней, так и жилье евроформата. Вариантов компоновок несколько, в том числе распашных, ступенчатых и вытянутых.
В корпусе Vivo есть интересные варианты квартир сразу с 9 панорамными окнами, выходящие на три стороны, в том числе с окнами в санузлах.
Интересные планировки
Высота потолков в квартирах в бетоне составляет 3,1 метра. В чистовой отделке — около 2,9 метра. На последних этажах — 3,6 метра.
Высота панорамных окон — 2,95 метра. Они располагаются в башнях, начиная с четвёртого этажа. В остальных вариантах это 2,2 метра. Ширина окон разная, в корпусе Vivo доходит до 4,2 метра. Для того, чтобы не загораживать панорамное остекление, в пол устанавливаются конвекторы отопления вместо привычных радиаторов.
Количество квартир на этаже разнится в зависимости от корпуса:
🌆 в Vivo — 4-8;
🌆 в Andante — по 5-7 квартир;
🌆 в Adagio — 5.
По документам студий в комплексе нет. При этом во 2 секции корпуса Vivo фактически есть квартиры площадью 30,8, 31,1 и 31,3 м², в которых кухня и спальня находятся в одном пространстве.
Студии, которых нет
Площадь классических однокомнатных квартир колеблется от 39,2
до 46,2 м².
В самом просторном варианте — 46,2 м² — есть большая кухня около 13 м², однако при этом прихожая съедает большое количество пространства (11 м²).
Однокомнатная квартира
В башне Adagio заслуживают внимание однокомнатные квартиры площадью 43,3 м² с просторной кухней (14,5 м²) и гардеробной комнатой (4 м²).
Однокомнатная квартира 43,3 м²
Площадь двухкомнатных квартир колеблется от 44,4 м² в формате «евродвушки» до классических варианта с двумя изолированными комнатами в 67,4 м².
«Евродвушка»
В двухкомнатных квартирах от 60 м² спроектированы по два санузла.
Два санузла
При этом удивительно, что в самой просторной «двушке» площадью 67,4 м² санузел только один.
Планировки трехкомнатных квартир тоже представлены и в форматах «евротрешки», и в классических вариантах. При этом во всех квартирах спроектировано по два санузла. А полноценные три изолированные комнаты начинаются с площади свыше 90 м².
В зависимости от корпуса и секции застройщик предоставлял покупателям три варианта формата ремонта: без отделки, с предчистовой и чистовой отделкой квартир.
Квартиры без отделки сдавались со свободной планировкой в Andante и Vivo. В них выполнена только трассировка по полу инженерных систем. Поэтому разметку помещений можно было делать самостоятельно.В Vivo тоже есть квартиры с предчистовой отделкой white box, которая включает: установку межкомнатных перегородок из газосиликатных блоков, выравнивание стен и пола, монтаж инженерных и электрических сетей, в том числе скрытые трассы под кондиционирование, выключатели и розетки, устройство подвесных потолков, входная дверь.
В башне Adagio расположены исключительно квартиры с чистовой отделкой, которая включает: паркетную доску в комнатах, настенный и напольный керамогранит, гипсовые карнизы и молдинги, в ванной установлена сантехника, включая подвесной унитаз, и мебель — столешницы и тумбы, рамки для розеток и выключателей. Все проекты выполнены в классическом стиле, с небольшими отличиями.
Средняя цена за квадратный метр в ЖК в рекламе в сентябре 2023 года — около 486 тысяч рублей. При этом в продаже до сих пор есть еще несколько предложений от застройщика.Средняя стоимость квадратного метра фактически проведённых сделок на вторичном рынке с марта по август 2023 года увеличилась с 426 тыс до 460 тысяч рублей (информация с сайта domclick.ru).
Инфраструктура
ЖК «Фили Сити» построен в старом, но развитом районе. В нём уже есть вся необходимая социальная и коммерческая инфраструктура. При этом жилой фонд по соседству представлен «сталинками» и кирпичными пятиэтажками, часть из которых попала в программу реновации.
В 3-5 минутах ходьбы расположен ТРЦ «Филион», где работают множество кафе, магазинов и точек сферы услуг, включая фитнес-центр, картодром, батутный парк и кинотеатр.
Торговый центр. Фото: Сергей Макаров
В самом ЖК в башне Andante работает частная школа и детский сад «Смарт скул». В сад принимают детей от трех лет. Стоимость — от 45 000 до 75 000 рублей в месяц в зависимости от программы пребывания. В школе обучают по финской образовательной модели, которая основана на личной мотивации детей учиться и развиваться. Детей принимают в 0-5 классы. Стоимость — от 60 000 до 80 000 рублей в месяц. Дополнительно оплачивается единоразовый вступительный взнос в размере 60 000 рублей.
В радиусе 1 километра от ЖК работают 10 частных и государственных детских садов.
В шаговой доступности (около 12 минут) расположена школа «Интеграл», входящая в топ-70 рейтинга лучших школ Москвы 2023-2024 г.г.За 7-8 минут на машине можно доехать до школы «Протон» (топ-170) и школы №67.
В районе мало детских поликлиник, и до тех добраться можно только на транспорте. Ближайшие — №30 (ул. Поклонная) и №130 (между метро «Пионерской» и «Филевский парк») находятся примерно в 10 минутах езды на машине без пробок.
В 7-8 минут на машине находятся школа тенниса с большим количеством кортов, где также можно поиграть в сквош и поплавать в бассейне.
А в 18 минутах ходьбы от комплекса расположена специализированная детско-юношеская спортивная школа Олимпийского резерва.
Пешком (около 15 минут) можно добраться и до фермерского рынка в ТЦ «Багратионовский». До «Горбушки» идти чуть ближе — 12 минут.Район «Филевский Парк» знаменит в том числе большой рекреационной зоной с Семеновским, Ворошиловским и парком «Фили». Поездка займет около 8 минут на машине. При этом до детского парка, в котором в 2022 году закончилась масштабная реконструкция, можно доехать быстрее — за 5 минут.
У метро «Парк Победы» работает музей Великой Отечественной войны и музей-панорама «Бородинская битва».
Отзывы
📣 «Мне нравится, что в нашем корпусе Vivo есть закрытая территория — не страшно выпускать ребенка одного во двор. Дочка особенно любит лазалки и батуты. Стройка рядом не смущает. Во-первых, она уже заканчивается, насколько я знаю. А, во-вторых, у нас окна выходят в сторону Парка Победы — с панорамными окнами вид особенно замечательный. Также полюбила заходить в кафе прямо на углу нашего корпуса».
📣 «В целом комплекс мне нравится. Знаю, что у некоторых соседей выпадали окна. Поэтому сразу проверил свои — все крепления были установлены. Также слышал, что в Vivo текут фасады. Не знаю, в чем причина. У меня в Andante такого не было. Да, еще зимой на парковке попадались крысы. Сейчас в этом плане все нормально. Выбирал ЖК из-за локации и вида. Окна выходят на “Москва-Сити” и здание МИДа. Внизу, конечно ж/д дорога, но меня она меня не смущает».
📣 «Мое детство прошло в районе Парка Победы, поэтому это место — одно из моих любимых в Москве. Когда появилась возможность, стала присматриваться к “Фили Сити. Понравилась компактность комплекса, транспортная доступность — до центра на машине доезжаю за 15-20 минут, ну и виды с верхних этажей. Брала квартиру сразу с отделкой — не хотела возиться с ремонтом, а сразу заехать и жить. Конечно, если бы делала сама, то было бы все по другому и качественнее, но в целом ремонт устроил».
📣 «Брал вайт бокс. Были недоделки, но на этапе приемки застройщик их устранил. Радует наличие лапомойки на первом этаже, но с собакой гулять здесь негде. Виды и транспортная доступность отличная. Люблю еще рядом на фермерский рынок сходить. Работа управляющей компании пока не идеальная — есть недочеты. Но для меня некритично. У меня не было каких-то завышенных ожиданий, поэтому мне комплекс нравится».
Минусы
❌ Узкий Промышленный проезд — возможны заторы.
❌ Соседство с промзоной и железной дорогой.
❌ Местами текущие фасады.
❌ Нарекания на работу управляющей компании.
❌ Случаи выпадения окон в квартиры.
❌ Вид из окон частично в соседние дома или ТРЦ (кроме верхних этажей).
❌ Платная парковка рядом с домом с небольшим количеством мест.
❌ Зимой были замечены грызуны на паркинге.
❌ Свободный доступ к башням Andante и Adagio.
❌ Нет школы старших классов в пешей доступности.
Плюсы
✔️ В Vivo закрытый двор без машин с детской площадкой.
✔️ Вместительный подземный паркинг.
✔️ Просторные лобби в Andante и Adagio.
✔️ Консьерж-сервис.
✔️ Высокие потолки.
✔️ Панорамные окна.
✔️ 3 станции метро и МЦД в пешей доступности.
✔️ Близость к центру.
✔️ Видовые квартиры.
✔️ Различные планировочные решения и редкие форматы жилья.
✔️ Развитая инфраструктура района.
✔️ 10 детских садов в радиусе 1 километра.
✔️ Рядом крупная парковая зона и детский парк.
Общие впечатления
Не стоит забывать о планах правительства Москвы построить еще почти 450 тысяч м² жилья на месте, где сейчас находятся торговые центры «Горбушкин двор» и «Филион». В августе 2023 года суд уже признал треть площадей «Горбушки» самостроем и требует их сноса. На сколько растянутся эти процессы и затянется строительство, пока сказать трудно. Однако, безусловно, когда это произойдет, транспортная и социальная нагрузка на район увеличатся значительно.
Ну а пока жилой комплекс «Фили Сити» по совокупности факторов выглядит привлекательным.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
Понравился обзор? Ставьте лайк!
