ВОПРОС: ЧТО ТАКОЕ FORECLOSURE ?

ОТВЕТ: Каждый, кто имел хоть самое отдаленное отношение к покупке недвижимости, слыхал это слово «форкложер».  Причем если другие “странно звучащие” термины ревнители чистоты русского языка с большимили меньшим успехом переводят, даже “мортгидж” называют “ипотека”, что, в общем, совершенно правильно, но как-то в американских условиях звучит ужасно непривычно, то слово “форкложер” нечем заменить. Объяснения, которые предлагают словари, многословны и академичны. Приведу для примера одно: “the process by which mortgaged property enters into the possession of the mortgagee without right of redemption by the mortgagor, usually for reason of delinquencyin mortgage payments.” Попытка перевода:  “процесс, при котором недвижимость, на которую выдавался мортгидж, переходит в собственность заимодавца без права возвращения лицом, выплачивавшим мортгидж, обычно вследствие задолженности по выплатам мортгиджа.”  Легко и элегантно,верно?

Если же попытаться сформулировать то же самое,но в более бытовом, что ли, плане, получится примерно так: в жизни случается,что человек не может больше платить за дом. Причины, как мы понимаем, могут быть самые разные, но нас сейчас не причины интересуют...Неприятный момент, когда ты, всегда плативший аккуратно и не любивший никаких долгов, понимаешь, что ежемесяч ные выплаты за дом стали тебе не по карману. Ничего хорошего в этом нет, но и другого выхода не видно. И вот – ты пропускаешь первый платеж. За этим почти ничего не сле дует, разве что напоминание банка быть поаккуратнее. Но где-то приготовился к работе сложный и неторопливый механизм отчуждения дома. Он еще не запущен – начинает работу он обычно после пропуска второго платежа.

Слово “обычно” в этом предложении очень важно.Еще несколько лет назад, описывая подобные события, без него можно было бы обойтись. Сейчас – не так. Нет, никто не изменял законодательс тва и банковских инструкций – насколько знаю, они остались прежними.Но практика “отчуждения” домов, отъема их у прежних владельцев, претерпела большие изменения. В частности, они выра жаются в том, что процесс “отъема” запускается с промедлением.

Не могу объяснить, почему это происходит…Выскажу догадку – видимо, есть какая-то бюрократическая отчетность, по которой банку невыгодно иметь слишком большое число “форкложерс”, вот они и дают неплательщткам какое-то время жить спокойно в доме, не трогают их.

Возможен и более простой вариант – система “форкложерс”просто не справляется с гигантскими количествами домов, за которые не платят.Потому и происходят задержки.Так или иначе – по правилам после второго неплатежа на двери дома наклеивается т.н. “Notice of Default”, где  сообщается, что дом за неуплату должен быть продан с аукциона. Называется время и место проведения аукциона,сообщаются кое-какие дополнительные данные.

Словом, когда система работает ритмично – примерно через 3 неоплаченных месяца дом продается с молотка. (Сейчас, повторю,эти сроки, как правило, существенно больше, хотя поручиться за это никто не может).

Но прослеживаем “процесс отчуждения” дальше.Дом поступает на продажу на аукцион. Что такое аукцион в калифорнийской действительности и как он происходит – тема отдельного разговора. Нам сейчас важны два момента.Первый: то, что дом включен в список того, что будет продаваться, скажем, в“день Х” – еще совсем не значит, что он в этот день будет продан. Чуть ли не у половины домов продажа переносится по чисто техническим причинам. Иногда –многократно. Второе – когда дом выставлен на продажу, и процесс продажи действительно происходит – очень часто желающих “со стороны” купить дом не находится, и дом становится собственностью банка. Это так называемый REO (Real Estate Owned) property. Важная часть процесса закончена – дом уже прежним хозяевам не принадлежит.

Что дальше? Дальше – примерно от двух до пяти недель занимает процесс “освоения” дома банком. Переводятся на банк все счета–за электричество, воду и т.д. Банк назначает кампанию и  представителя, который будет от имени банка вести продажу (это обычно риэлтор). Этот риэлтор приходит к бывшим хозяевам, если они еще живут в доме, и договаривается о деталях их выезда. Чаще всего (хоть людям с остатками советской ментальности это странно) банк готов заплатить и платит несколько тысяч долларов в случае, если дом будет освобожден к уговоренному сроку и оставлен в нормальном состоянии.

После выезда прежних хозяев продающий агент врезает новые замки, и дом объявляется к продаже – уже как собственность банка.Цены на такие дома обычно не слишком низкие, но щадящие, что касается процесса оформления сделки в эскроу – он обычно происходит так же, как когда дом продаетиндивидуал – то есть и сроки, и процедура – такие же. Сейчас в Южной Калифорниидоля таких продаж составляет примерно треть от общего количества.
Покупка у банка технически несложна и выгодна для наших потенциальных клиентов из стран СНГ.
И, в заключение, несколько слов о некоторых особенностях  работы риэлторов,представляющих покупателей при банковской продаже Тут очень многое зависит от продающего офиса.Лично мне гораздо комфортнее и лучше вести сделку, когда банк представлен одним агентом. Когда же банк представлен офисом, где на продаже находятся одновременно десятки домов во всех концах Кали форнии – на мой взгляд, это создает трудности.

Конечно, если дом приглянулся, покупать его можно и нужно, кто бы ни продавал. Но во втором описанном случае – есть многие технические сложности. Впрочем, для того вы и работаете с брокером, чтобы сложности были преодолены!