Приезжайте к нам . В Санкт- Петербург. Купите комнату за 1млн. 500тыс. Ипотеку на комнаты у нас дают. Сдадите молдаванам за 12000 руб. Отобъете арендой ипотечный платеж.

борис, ошибки вы допустили следующие: 1) комнату с нуля в ипотеку взять очень сложно. крупные банки не дадут никогда, мелочь пузатая даст, но на кабальных условиях, а не на тех, что вы привели в расчетах. это первая ваша ошибка в расчетах; 2) комнаты по цене до 2.5 млн сдать довольно непросто. по крайней мере, в таком виде, в каком это рассчитываете сделать вы ("мы сидим - а денежки идут!"(с)). комната по такой низкой цене подразумевает или запредельно убитое состояние мест общего пользования, или специфических соседей (а чаще всего и то, и другое сразу), или сомнительные документы. в этих условиях вы или не сможете сдать ее вообще (кто согласится жить при активном противодействии соседей, показательных выступлениях с участковым и проч.?), или сдадите ее гораздо ниже той суммы, которую вы себе представили (потому что кухня-помойка и туалет а-ля вокзальный цены ну никак не прибавят). это ваша вторая ошибка; 3) учитывали ли вы в расчетах: платежи по жкх? налоги, если комната будет больше 10 кв.м? прочие непредвиденные расходы (всякие там стиралки, газовые колонки, ключи к общей двери, решение вопросов с участковым и тому подобное)? рискну предположить что нет. это третья ошибка. резюмируя: вам будет крайне сложно взять ипотеку на комнату, а если вы все-таки ее возьмете, то это будет абсолютно неликвидный в дальнейшем актив (не забудьте, вам надо будет еще наделить долей несовершеннолетнего, если вы собираетесь использовать маткапитал!), сдать который, наверное, можно будет каким-нибудь совсем нетребовательным личностям, типа гастарбайтеров, но деньги вы за это будете получать совсем не те, о которых грезите. да и разруливать вопросы придется гораздо больше и геморней, чем, допустим, при сдаче квартиры. это не инвестиция, это просто выбрасывание денег на ветер. почему я и говорю, что вам нужен минимум миллион к вашей сумме сверху. более-менее ликвидные комнаты, пригодные под сдачу, сейчас начинаются где-то от 2700 (там, где нет адских терок с соседями и которые находятся не в медвежьих углах). ну и с ипотекой тоже надо понимать, что взять на комнату ее будет весьма и весьма проблематично. надо будет искать окольные пути, на которых велика вероятность налететь на разводилу. ps впрочем, конечно, вы можете попробовать: большинство людей получают опыт именно так. обычно весьма печальный и болезненный, зато гораздо более доходчивый, чем чужие рассуждения на форуме )))))

Добра. Борис очень оптимистично. Аренда считайте max 18.000. Коммунальные платежи и амортизация отсутствуют. Вынужденные простои при смене арендатора(ов). Страховка желательна помимо ежегодных страховых взносов по ипотеке. Есть еще нюансы с собственником(ими) других помещений (создание некомфортных условий Вам и(или) жильцам включая информацию в Налоговую.

Спасибо за ответы
Предварительно смотрел объявления и получалось, что, например, неподалеку от метро от метро Дмитровская есть несколько комнат за 1.9млн до 2.4млн (для расчетов возьмем 2.2). Минус мат капитал и мои 200 т.р. (100 я оставлю на косметику и мебель) получится 1 550 000 рублей
Судя по калькулятору, эта сумма на 25 лет будет стоить мне 14 000 руб ежемесячно
Аренда в том же районе от 14 000 руб до 21 000 руб, т.е. в рамках платежей. Учитывая, что я не буду брать самую дешевую комнату и на старте арендатор получит свежий ремонт, я рассчитываю на пару тысяч сверху платежа по импотеке

Но это все теоритические рассуждения человека без опыта. По этому хотелось бы понять где я допустил ошибку и при каких параметрах эта система сможет работать?

при таких вводных ваша задача нерешаема в принципе. если было 1.3 млн + 0.45, то тогда можно было бы о чем-то думать. а на комнату, да еще и с маткапиталом вам очень мало кто даст ипотеку. не говоря уже о том, что вы не сможете ее оплачивать за счет аренды

Не получится. Усредненно: при покупке комнаты в Москве за 2.5 м.р. платить придется лишних 10 т.р. в месяц; при покупке квартиры/студии за 3 м.р. - 15-20 т.р. в месяц (цифры с учетом платы получаемой за сдачу в аренду/найм).

+ на ипотечную квартиру нужно разрешение на сдачу от банка + налоги

Ваша задача не решается никак. При первоначальном взносе 10%, вы имеете 300 тыс, т.е. цена квартиры 3 млн. Первый провал.
Чтобы покрывать платежи по ипотеке, аренда должна приносить 50-60 тыс. чистыми. Это возможно при хороших и дорогих квартирах, с хорошим ремонтом. ЦЕнник их будет от 12-15 млн, а это, даже при первоначальном взносе в 1,2-1,5 млн совершенно иные платежи. Откройте ипотечный калькулятор онлайн и базу по аренде циан - и все поймете.