Квартира в ипотеке,скоро свадьба... Как уменьшить возможные риски?

Алекс, ТОЛЬКО брачный договор или гасить ипотеку ДО брака. Тут нет никаких ноу-хау, а если и найдете, то потом могут возникнуть нежелательные последствия.

вариант дарения денег от мамы каждый месяц очень ненадежный. Если у жены будет хороший адвокат, Вас разоблачат. Подарите квартиру маме,- это лучшее. Если нет запрета на дарение в договоре с банком. Если такой запрет есть, возможность договориться с банком о таком согласии всегда есть. После того как ипотеку погасите, мама подарит Вам ее обратно.

"продать" квартиру из под залога:
- на сторону, из вырученных купить,что то до брака.
- "родным" кого то из близких сделать собственником и заемщиком ( этого банка после выплаты - дарят Вам).

Есть еще вариант : Не жениться

Неплохой вариант предложил Дмитрий – дарение денег. Мама, ежемесячно перечисляет на Ваш, Алекс, счет N-ую сумму денег, равную Вашим предстоящим ежемесячным платежам банку, в назначении платежа, обязательно указывает, что это Дар (условно - «дарю любимому сыну»). Вы исправно храните эти платежки. И затем, именно с этого счета, а не с какого другого, Вы перечисляете ипотечные платежи в банк. Желательно с этого счета более не производить никакие собственные накопления, т.е. самому не пополнять. В случае если супруга будет претендовать на Ваше имущество, замучается доказывать, что Вы тратили на гашение ипотеки совместно нажитые денюшки. А для убедительности, маме, организовать какой-нибудь ежемесячный источник дохода на период этих платежей.

Для пущей убедительности, немного повторюсь. Вы «отмели» два ЕДИНСТВЕННЫХ возможных варианта.
Если с досрочным погашением не всё однозначно, вы с будущей женой так же будете его оплачивать из «общего кармана»? И в случае развода, хороший адвокат предоставит в суд, закрытую ипотеку и сопоставит её со взятым кредитом, и тут уже 50 на 50…
То вот с «брачником» (я для себя понимаю, что Вам неудобно поднимать эту тему) можете сказать, что это условие банка, так как изменился гражданский статус заёмщика, а соответственно и Ваши обязательства перед банком.
P. S. Лучше эти вещи решить ДО, нежели столкнуться с возможными трудностями. ПОСЛЕ.

Алекс, самое лучшее - загасить ипотеку, тогда никаких вопросов не может возникнуть и брачный договор не нужен. Во всех остальных случаях бывший супруг может оспорить в суде права на имущество. Вероятные решения суда могут быть и как вообще ничего (при наличии брачного договора), так и возврат 1/2 денег или выделение доли в квартире.

Брачный договор. Без вариантов.

на квартиру, приобретенную до брака нет совместной соб-сти.
другое дело, что есть право на денежные средства которые уплачены в период брака. И скорее всего, ту часть денег, которая уплачена за счет общих денег и будет судом признана совместным имуществом. Компенсацию придется 1/2 от этих денег жене платить.

Ну на самом деле в данной конкретной ситуации совместно нажитое имущество очень не однозначно. Все таки право ваше, но и плата по кредиту из совместных денег - это я к чему - по факту развода скорее будет не доля в квартире отдана а суд обяжет Вас погасить деньгами совместные выплаты (по этому вопросу существуют решения суда) - но опять же исходя из сумм (тут надо расчитывать). А так Вы уже все сами назвали:
1. Брачник
2. Гасить до брака
Можно конечно еще состряпать договор дарения денежных средств к примеру от родной мамы - и что типа с этих денег был погашен кредит - но это мягко говоря по грани закона