Прошу высказаться экспертов по вопросу ниже.
Решение ВС от 12.01.2021 N 5-КГ20-149-К2 обязало собственников, сдающих комнату в аренду, получить согласие от проживающих собственников на вселение арендаторов. При этом почему-то ВС ссылается на ч. 2 статьи 76 ЖК. Т.е. при решении вопроса о частной собственности суд ссылается на норму, разработанную для поднаема социального жилья.
Не найма, а поднаема, не частной собственности, а соцжилья.
И тут возникает целый ряд вопросов:
1. Когда собственник соцжилья, например, город, вселяет людей в муниципальную комнату – он тоже по аналогии должен получать согласие всех проживающих там собственников? Если нет, то почему частный собственник – должен?
2. Права собственности – это одно, права пользования – это другое. Права собственности – включают в себя права пользования, но – без какой-либо исключительности. Проживающий собственник – он также может нарушать права других проживающих (собственников и не собственников) - не делать уборку, часто водить шумных гостей, появляться в нетрезвом виде в местах общего пользования, или курить – и привлечь к ответственности за такие нарушения – крайне сложно.
Почему же у собственника (а также у всех проживающих с ним не собственников) права пользования изначально наделяются какими-то исключительными свойствами? Ведь право пользования – оно одно, одинаковое.
3. А если, например, такая ситуация – квартиранты живут уже длительное время, но сменился собственник в соседней комнате. С предыдущем собственником – отношения квартирантов были хорошие, а с новым – не ладятся. И новый собственник – не дает своего согласия на их проживание. Здесь тоже получается у нового собственника – право пользования будет наделено каким-то исключительным свойством? Т.е. квартирант (который скорее всего вполне аккуратно пользовался МОП) должен прекратить свои права пользования, потому что право пользования собственника – наделено особыми свойствами. Которым он конечно будет злоупотреблять.
3. У одного собственника – часто бывают гости, которые в том числе пользуются МОП. Некоторые –остаются ночевать или живут по несколько дней. Даже если они живут непродолжительное время, происходить это может довольно часто. По аналогии, прежде чем оставлять у себя гостей, этот собственник также должен получить согласие другого собственника и всех проживающих с ним, причем письменно. В противном случае, ему запрещено водить к себе гостей. По аналогии – должно быть так. Я – собственник, не хочу чтобы моим туалетом пользовались гости другого собственника. Где грань?
4. Подавляющее число собственников конечно не будет давать согласия на вселение квартирантов. В таком случае, требование получение такого согласия – равносильно запрету на сдачу комнаты в аренду. Но ведь это – нарушение прав частной собственности.
Потому что не согласием должны регламентироваться такие права, а соглашением. Причем - обоюдным, в обе стороны. Если один собственник не может или не хочет сдавать свою комнату, это не значит, что такого права должен лишиться второй собственник.
Либо тогда давайте и в подъезд многоквартирного дома гостей приводить только при согласии всех проживающих – тот кто живет на первом этаже, наверняка страдает от хлопающей двери и пыли на площадке.
