Переоформление ипотеки новому заемщику

Не сможете.
Единственный банк, у кого была такая программа, это сбер и эта программа сейчас не работает.
Сможете купить только по текущим ставкам

Здравствуйте. На сегодняшний день, реализовать такой бизнес-план, не представляется возможным.

Добрый день Валерий. Интересно, почему вы выбрали именно такой вариант? Может быть, вы нашли выгодное предложение на рынке или хотите избежать первоначального взноса?

Хотя в целом, это отличная идея! Покупка квартиры, уже находящейся в ипотеке, с переоформлением кредита на себя ("переводом долга" или "переходом прав и обязанностей по кредитному договору") — это реальная возможность, но очень сложная процедура с множеством подводных камней. Как эксперт по недвижимости и юрист, разберу ваш запрос максимально подробно.

Суть сделки:
Вы покупаете квартиру, которая является залоговым имуществом по ипотечному кредиту текущего владельца (Продавца). Ваша цель — не просто купить квартиру, а официально перевести обязательства по выплате этого конкретного кредита с Продавца на себя, став новым заемщиком перед банком-кредитором Продавца.

Ключевые этапы и нюансы:
1. Предварительный этап: Ваша готовность и поиск
2. Одобрение ипотеки в Вашем банке: Прежде чем серьезно искать объект, получите предварительное одобрение ипотеки (ПИ) в банке, где вы планируете брать кредит. Это даст вам понимание вашего лимита и статус надежного покупателя для продавцов.
3. Поиск объекта: Ищите объявления с пометками "в ипотеке", "с переоформлением ипотеки", "возможен перевод долга". Чрезвычайно важно уточнять у продавца/агента: В каком банке ипотека? Каков остаток долга? Какая процентная ставка? Какой срок остался? Есть ли просрочки? Готов ли банк в принципе рассматривать перевод долга? Без этой информации даже не начинайте переговоры!
4. Согласие Банка-Кредитора Продавца (Главное условие!):
Это не формальность, а ОСНОВНОЙ ЭТАП. Банк, выдавший кредит Продавцу, должен дать письменное согласие на перевод долга на вас. Без этого сделка невозможна.

Процедура согласования:
1. Вы и Продавец совместно подаете в банк Продавца заявление о переводе долга.
2. Банк проводит финансовый анализ вас (нового заемщика) так же, как при выдаче нового кредита: проверка кредитной истории, доходов, трудоустройства, платежеспособности (ПДН), наличия других кредитов.
3. Банк оценит состояние текущего кредита (нет ли просрочек, соответствует ли оценочная стоимость квартиры остатку долга - важный момент!).

Банк не обязан соглашаться! Он может отказать, если вы не проходите по его критериям, или если остаток долга слишком велик по сравнению с текущей рыночной стоимостью квартиры (низкий уровень обеспечения).

Время: Процесс согласования может занять от 2-3 дней до нескольких недель.

Условия Кредита для Вас:
1. Ставка: Не стоит надеяться, что вам автоматически перейдет низкая ставка Продавца! Банк вправе предложить вам ставку, действующую на момент перевода долга и соответствующую его текущим программам и вашей кредитоспособности. Она может быть как ниже, так и (чаще) выше оригинальной ставки Продавца.
2. Сумма кредита: Вы берете на себя остаток основного долга по кредиту Продавца. Вы не получаете "на руки" никаких денег! Ваш платеж Продавцу — это разница между рыночной ценой квартиры и остатком долга перед банком (если цена выше долга).
3.Первоначальный взнос (ПВ): Формально вы не вносите ПВ банку. Но! Если цена квартиры выше остатка долга, вы должны будете уплатить Продавцу эту разницу (за счет своих средств или с помощью доп. кредита). Если цена равна остатку долга, ваши расходы — это только сделка и переоформление. Если цена ниже остатка долга — это крайне редкая и рискованная ситуация (часто свидетельствует о проблемах), требует особого согласования с банком (Продавец должен будет погасить разницу до перевода долга).

Юридическое оформление сделки:
1. Договор купли-продажи (ДКП): Стандартный ДКП, но с обязательным условием о том, что переход права собственности и расчеты происходят только после получения согласия банка на перевод долга и погашения существующей ипотеки за счет нового кредита (или его переоформления).

2. Соглашение о переводе долга (Трехстороннее!): Главный документ. Заключается между:
Первоначальный Заемщик (Продавец) - Цедент
Новый Заемщик (Покупатель - Вы) - Цессионарий
Кредитор (Банк) - Цессионар

В этом соглашении фиксируется согласие банка, подтверждается переход всех прав и обязанностей по кредитному договору на вас, погашение обязательств Продавца перед банком и возникновение ваших обязательств.

Дополнительное соглашение к Ипотечному договору / Залоговая передача: Банк заключает с вами доп. соглашение к существующему кредитному договору (или новый договор, если условия сильно меняются), где вы становитесь Заемщиком. Квартира остается в залоге у банка, но теперь уже по вашему обязательству.

Регистрация в Росреестре:
1. Переход права собственности от Продавца к Вам.
2. Перевод залога (ипотеки) с Продавца на Вас в пользу того же банка.
3. Внесение изменений в ЕГРН: Ваши данные как нового собственника и нового залогодателя.

Финансирование сделки и расчеты:
1. Банк Продавца: Получает от банка (или от вас через банк) средства для полного погашения кредита Продавца в момент регистрации перевода долга и права собственности.
2. Продавец: Получает от вас (если есть) разницу между ценой продажи и остатком долга (которая погасила его кредит). Важно! Эти деньги он получит только после полного завершения регистрации и погашения его кредита банком.

Вы: Не вносите деньги напрямую Продавцу на счет. Все расчеты контролируются банком через аккредитив или банковскую ячейку с условиями, привязанными к регистрации перевода долга и права собственности. Вы начинаете платить ипотеку банку по новому для вас графику.

Риски и как их минимизировать:

Отказ банка в переводе долга: Самый главный риск. Минимизация: Узнавайте о готовности банка до подписания предварительного договора. Получайте предварительное одобрение банка Продавца на вас как кандидата до внесения задатка. Включайте в предварительный договор условие о возврате задатка, если банк откажет.

Скрытые долги и обременения Продавца: Риск, что кроме ипотеки есть другие долги (за коммуналку, налоги, другие кредиты), из-за которых квартиру могут арестовать после сделки. Минимизация:

Титульное страхование: ОБЯЗАТЕЛЬНО! Страхует риск утраты права собственности из-за юридических проблем в прошлом (аресты, обременения, о которых не знали). Стоимость ~0.3-0.5% от цены квартиры.

Выписка из ЕГРН (актуальная!): Проверяйте непосредственно перед подачей документов на регистрацию. Убедитесь, что нет новых арестов или обременений.

Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ: Требуйте от Продавца.

Просрочки Продавца по текущей ипотеке: Могут быть скрыты или возникнуть в период согласования. Банк может отказать или потребовать погасить просрочки до перевода долга. Минимизация: Запросите у Продавца официальную справку из банка об отсутствии просрочек на момент подачи заявки. Включите в договор обязанность Продавца поддерживать платежи до завершения сделки.

Несоответствие оценки: Если текущая рыночная стоимость квартиры существенно ниже остатка долга, банк откажет. Минимизация: Анализируйте рынок, запрашивайте у Продавца справку об остатке долга до серьезных переговоров.

Проблемы с документами на квартиру: Неузаконенная перепланировка, спорные границы участка (для квартир с землей). Минимизация: Тщательная юридическая проверка документов (техпаспорт, выписка ЕГРН, план БТИ) юристом до подписания ДКП.

Ваши расходы (примерный перечень):
1 Оценка квартиры (для банка).
2. Страхование:
- Титульное страхование (ЖЕЛАТЕЛЬНО).
- Страхование залога (квартиры) - по требованию банка.
- Страхование жизни и здоровья заемщика (ваше) - обычно по требованию банка.
- Услуги нотариуса (если ДКП требует нотариальной формы, что часто при ипотеке).
- Госпошлина за регистрацию перехода права собственности и ипотеки в Росреестре.
- Комиссии банка за рассмотрение заявки на перевод долга, за переоформление документов.
- Услуги юриста для проверки документов и сопровождения сделки (НАСТОЯТЕЛЬНО РЕКОМЕНДУЮ).
- Плата за услуги РКО (расчетно-кассового обслуживания) при использовании аккредитива/ячейки.

РЕЗЮМИРУЮ, АЛГОРИТМ ВАШИХ ДЕЙСТВИЙ (кратко):

1. Подготовка: Получите ПИ в своем банке. Изучите свои финансы (сколько можете доплатить Продавцу сверх долга?).

2. Поиск: Найдите объект с ипотекой. Сразу уточняйте банк, остаток долга, ставку, срок. Узнайте, открыт ли банк к переводу долга.

3. Предварительная договоренность: Достигните принципиальной договоренности с Продавцом о цене (с учетом остатка долга).

4. Предварительное согласование с Банком Продавца: Подайте с Продавцом заявление в его банк на предварительное рассмотрение вашей кандидатуры как нового заемщика. Не вносите задаток без этого шага или без предварительного одобрения!

5. Предварительный договор (задаток): Если банк дает "добро" в принципе, подписывайте предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с максимально подробными условиями о переводе долга, согласии банка, расчетах, сроках и последствиях отказа банка. Внесите задаток.

6. Официальное согласие банка: Подайте полный пакет документов в банк Продавца для окончательного одобрения перевода долга.

7. Проверка и оформление: После получения письменного согласия банка:
- Проведите юридическую проверку квартиры (юристом).
- Оформите титульное страхование.
- Получите актуальную выписку ЕГРН.
- Подпишите основной ДКП и Трехстороннее соглашение о переводе долга.
- Организуйте безналичные расчеты (аккредитив/ячейка).

7. Регистрация: Подайте документы (ДКП, Соглашение о переводе долга, заявление банка) в Росреестр (через МФЦ) на регистрацию перехода права и перевода ипотеки.

8. Завершение: После регистрации:

Банк Продавца получает деньги (погашает кредит Продавца).

Продавец получает разницу (если есть) из аккредитива/ячейки.

Вы получаете зарегистрированную выписку ЕГРН, подтверждающую ваше право и ипотеку.

Вы начинаете платить ипотеку банку Продавца по новым для вас условиям.

РЕКОМЕНДАЦИИ:
1. Согласие банка - ключ. Без него сделка невозможна. Начинайте взаимодействие с банком Продавца как можно раньше.
2. Юрист - обязательно. Сложность процедуры, риски обременений, составление трехстороннего соглашения – без грамотного юриста по недвижимости и ипотеке очень опасно.
3. Тщательная проверка объекта и документов - обязательно. Выписка ЕГРН, техплан, отсутствие долгов по ЖКУ.
4. Четкий договор (ПДКП и ДКП) - обязательно. Все условия, этапы, ответственность, последствия отказа банка должны быть прописаны.
5. Финансовая готовность: Убедитесь, что вы можете покрыть разницу между ценой и долгом (если она есть) + все издержки на оформление (до 10% от стоимости сделки).
6. Сравните с классической ипотекой: Рассчитайте, не выгоднее ли взять обычную ипотеку и купить квартиру без обременения. Часто разница в ставке и сложности процедуры делают классический вариант предпочтительнее.

Действуйте осторожно, привлекайте профессионалов (юриста, риэлтора с опытом таких сделок) на каждом этапе, и тщательно согласовывайте все с банком Продавца. Удачи Вам, Валерий, в поиске и покупке! Возникнут вопросы- обращайтесь!