Поиск по журналу

Москва и МО

Переуступка с задолженностью продавца перед застройщиком

Oleg Ivan

Обновлено 01.06.2020

Вся Россия

7 162

Здравствуйте!

возникла следующая ситуация:

- мы в процессе приобретения квартиры по переуступке

- квартира находится в рассрочке у застройщика (Setl), цена по договору 5.7 млн, первоначальный платеж 1.2млн оплачен текущим правообладетелем будущей квартиры + еще 3 платежа по 1.5 млн ему необходимо было оплатить.

- продавец (текущий правообладатель, не знаю как правильно его назвать) просрочил 2-ой платеж. застройщик дал срок до 15 июня для внесения данного платежа.

- для проведения переуступки застройщик просит обязательно внести 2-ой платеж(просроченный платеж)

- у продавца суммы для 2-ого платежа сейчас нет

Мы договорились с продавцом, что предоставляем деньги для 2-ого платежа(1.5 млн.), далее по переуступке он передает права и обязанности(еще 2 платежа по 1.5 млн) нам.

Что мы сделали на данный момент:

1. Подписали предварительный договор об уступке требований. Изначально планировали с продавцом, что это будет просто договор займа, обратились к нотариусу за оформлением, в итоге она нам порекомендовала сделать предварительный договор об уступке требований, мы согласились.

2. Мы, со счета покупателя, оплатили 2-ой взнос по рассрочке(1.5 млн), указав в назначении платежа, что платим по такому-то номеру договору за продавца. Деньги пришли застройщику.

3. Продавец подал заявление застройщику на переуступку, ожидаем его рассмотрения.

Сейчас перечитываем договор, в нем есть пункт:

"При этом часть стоимости уступаемых прав в размере 1 500 000 является обеспечительным платежом, который засчитывается в счет исполнения обязательства по уплате полной стоимости уступаемых прав, в доказательство заключения основного договора уступки требования и в обеспечение его исполнения, и который ПОКУПАТЕЛЬ обязуется уплатить в счет выполнения обязательства ПРОДАВЦА перед ООО "XXX" по оплате Объекта по вышеуказанному Договору №YYYYYYY-ZZZ участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенному 15 января 2019 года, и соглашению о перемен лица и обязательстве по указанному договору от 17 сентября 2019 года, путем перечисления на р/c ООО "XXXX", <— реквизиты счета—-> , в срок не позднее 07 июня 2020 года."

Проект договора готовился нотариальной контрой, но все же потенциально возможно что-то не учли и еще не поздно это исправить.

Вопросы по этому пункту:

- не возникнет ли с такой формулировкой проблем у продавца при подаче налоговой декларации?

- какая должна быть сумма в договоре переуступки? 1.2 млн(изначально уплаченные продавцом) или 2.7 млн (1.2+1.5 наши)

- по какой сумме мы документально приобретем квартиру? не получится ли так, что это будет 4.2 млн? Т.е. переуступка на 1.2млн + 2 последующих предстоящих платежа по 1.5 млн?

В целом данная схема приобретения приемлема?

Автор

Oleg Ivan

Могут подойти

24 995 542 ₽

2-комн.кв., 57 м², этаж 37

Селигерская

7 мин.

ЖК "СВЕТ", Дмитровское шоссе, 83А, Москва

17 649 347 ₽

студия, 33 м², этаж 3

Бутырская

9 мин.

ЖК "Upside Towers (Апсайд Тауэрс)", Огородный проезд, Москва

22 524 570 ₽

1-комн.кв., 32 м², этаж 9

Марьина Роща

18 мин.

ЖК "PRIDE (Прайд)", Полковая улица, 1, Москва

32 588 800 ₽

2-комн.кв., 64 м², этаж 6

Сокольники

14 мин.

ЖК "STONE Sokolniki (Сокольники)", улица Гастелло, Москва

9 990 000 ₽

2-комн.апарт., 50 м², этаж 1

Алексеевская

10 мин.

проезд Ольминского, 3, Москва

14 350 000 ₽

1-комн.кв., 37 м², этаж 3

Ботанический сад

20 мин.

проспект Мира, 177, Москва

17 900 000 ₽

2-комн.кв., 37 м², этаж 8

Тимирязевская

3 мин.

Дмитровское шоссе, 17К2, Москва

21 900 000 ₽

3-комн.кв., 65 м², этаж 2

Ботанический сад

11 мин.

Лазоревый проезд, 22, Москва

29 990 000 ₽

3-комн.кв., 56 м², этаж 8

Алексеевская

1 мин.

проспект Мира, 97, Москва

20 399 000 ₽

2-комн.кв., 46 м², этаж 4

Дмитровская

4 мин.

2-я Хуторская улица, 20, Москва

7 комментариев

Михаил Морозан

1 июня 2020, 01:06

Лучший совет

Доброй ночи. Редко Покупатель беспокоится за проблемы Продавца, ему бы себя обезопасить)))) У Вас каша в вопросах и каша в голове, а Вы пытаетесь ещё дальше запутать себя. Сделку Вам готовит нотариус видимо и пусть она подсказывает по оптимизации. Вам можно подсказать одно, а Вы в другую сторону пойдёте. Цена ошибки 13%. С уважением.

P.s. Я даже текст написал примерно такой же сумбурный как Ваш вопрос, нет деталей также как у Вас.

Oleg Ivan

Автор

1 июня 2020, 23:35

Добрый вечер, Михаил!
> У Вас каша в вопросах и каша в голове, а Вы пытаетесь ещё дальше запутать себя.
В целом Вы правы
> Сделку Вам готовит нотариус видимо и пусть она подсказывает по оптимизации
Предварительный договор готовил нотариус "общей практики", поэтому и решили обратится на специализированный форум, т.к. вероятно здесь с таким кейсом сталкивались.

Михаил Морозан

1 июня 2020, 23:39

Мы естественно сталкивались, вот только в Вашем вопросе важно оперировать конкретными документами. При декларировании в следующем году Вы предоставите в ФНС договор ДДУ и договор уступки- а что есть в текущем и какую уступку Вы подпишете непонятно.

Виктор Клевицкий

1 июня 2020, 18:19

1) Добрый день. Покупатель заинтересован в договоре купли-продажи (или в договоре уступки на новостройку) указать полную стоимость, которую он платит. При этом в договоре уступки надо писать максимально подробно. Пишете: из этой суммы (например 2,7 млн.) Правоприобетатель (или Сторона 2) уже заплатил за Правообладателя (за Сторону 1) в счёт погашения его долга перед застройщиком тогда-то 1,5 млн. таким-то способом, и ещё платит ему 1.2 млн, таким-то способом, и ещё остаётся долг перед застройщиком в сумме 3 млн., что подтверждается Справкой от застройщика №... от такого-то числа. Всё это в договоре пишете!
2) Продавец ЧАСТО не хочет платить налог, то есть не хочет указывать в договоре больше, чем заплатил, а Вам предлагает ограничиться распиской на разницу. Это вопрос торга между вами.
3) А в нотариальной конторе Вам грамотно подсказали про предварительный договор, и фрагмент текста вполне грамотный.

Oleg Ivan

Автор

1 июня 2020, 23:29

Добрый вечер, Виктор!
1. Очень понятно расписали. Спасибо!
2. На данный момент в предварительном договоре указана фактическая цена около 6 млн. В нашем случае разница около 250 т.р., квартиру приобретаем для себя(продавать не планируем), мы готовы на расписку в части разницы, а цену в основном договоре указать по ДДУ. Т.к. к нам обращались из банка с просьбой предоставить информацию о продавце, за которого мы вносили средства Setl, вероятно эта информация будет передана в налоговую, соответственно продавцу нужно будет предоставить какое-то объяснение этому - видимо какой-то документ датированный числом не позднее даты платежа, в нашем случае это будет предварительный договор оформленный у нотариуса. Поэтому мы думаем - возможно имеет смысл дойти до нотариуса и попросить изменить в договоре сумму на ту, что указана в ДДУ(5.7 млн), либо просто составить договор в простой письменной форме, аналогичный нотариальному.
3. Спасибо

Максим Владыкин

1 июня 2020, 17:25

Добрый день.
1. Сетл делает переуступку с переводом долга.
2. В договоре цессии я бы предложить указывать ту же стоимость, что и в ДДУ продавца.
3. Ваша сумма в 1,5 млн должна идти в счет части оплаты Цессии продавца.

PS. Так как вам цессию готовит Сетл, вы просто озвучте им свои опасения, как правило они делают все в пользу сторон и подскажут.

Oleg Ivan

Автор

1 июня 2020, 23:14

Спасибо за ваш ответ!

> 1. Сетл делает переуступку с переводом долга.
насколько я понимаю долг это два оставшихся платежа, которые по графику необходимо будет оплатить в 2021 году - да, эта обязанность переходит к нам, как покупателям.
> 2. В договоре цессии я бы предложить указывать ту же стоимость, что и в ДДУ продавца.
по ДДУ сумма получается 5,7 млн(1.2 + 3* 1.5), фактическая сумма несколько больше, около 6 млн.
почему вы считаете, что лучше указать сумму по ДДУ?
> 3. Ваша сумма в 1,5 млн должна идти в счет части оплаты Цессии продавца.
вот здесь не совсем понятно:
- формулировка в нашем предварительном договоре об уступке прав соответствует соотвествует этому ? "засчитывается в счет исполнения обязательства по уплате полной стоимости уступаемых прав"
- второй момент в счет оплаты Цессии продавца - здесь получается продавец внес деньги Setl в размере 2.7 млн(1.2 + 1.5). В таком случае по какой цене продавец должен переуступать права нам?

> PS. Так как вам цессию готовит Сетл, вы просто озвучте им свои опасения, как правило они делают все в пользу сторон и подскажут.
Да саму переуступку будем оформлять в Setl. Просто уже сейчас мы перевели средства, и к нам обратились из банка с просьбой предоставить информацию о продавце, соответственно возможно продавцу необходимо будет предъявлять наш договор в налоговой в следующем налоговом периоде, объясняя почему за него внесли средства.

Спасибо за ваш ответ! &gt; 1. Сетл делает переуступку с переводом долга. насколько я понимаю долг это два оставшихся платежа, которые по графику необходимо будет оплатить в 2021 году - да, эта обязанность переходит к нам, как покупателям. &gt; 2. В договоре цессии я бы предложить указывать ту же стоимость, что и в ДДУ продавца. по ДДУ сумма получается 5,7 млн(1.2 + 3* 1.5), фактическая сумма несколько больше, около 6 млн. почему вы считаете, что лучше указать сумму по ДДУ? &gt; 3. Ваша сумма в 1,5 млн должна идти в счет части оплаты Цессии продавца. вот здесь не совсем понятно: - формулировка в нашем предварительном договоре об уступке прав соответствует соотвествует этому ? "засчитывается в счет исполнения обязательства по уплате полной стоимости уступаемых прав" - второй момент в счет оплаты Цессии продавца - здесь получается продавец внес деньги Setl в размере 2.7 млн(1.2 + 1.5). В таком случае по какой цене продавец должен переуступать права нам? &gt; PS. Так как вам цессию готовит Сетл, вы просто озвучте им свои опасения, как правило они делают все в пользу сторон и подскажут. Да саму переуступку будем оформлять в Setl. Просто уже сейчас мы перевели средства, и к нам обратились из банка с просьбой предоставить информацию о продавце, соответственно возможно продавцу необходимо будет предъявлять наш договор в налоговой в следующем налоговом периоде, объясняя почему за него внесли средства.

1 487/50 000