Права прописанного несобственника при продаже квартиры. - советы риэлторов

Поиск по журналу

Вся Россия

Вопросы·Городская недвижимость

Права прописанного несобственника при продаже квартиры.

Сергей Макаров

Адвекс. Недвижимость

2 марта 2013

Вся Россия

28 897

Здравствуйте !

Есть 3-комнатная квартира, в собственности (справка ЖСК). В квартире прописаны жена (единственный собственник) и ее муж пенсионеры, а также их 35-летний сын, который с ними на данный момент не проживает. Сын пару лет назад женился, какое-то время жил у своих родителей с женой, но 2 поколения в одной квартире не ужились... и теперь сын ставит условия родителям о размене, иначе он опять приедет с женой и все конфликты возобновятся... ... Родители совместного с ним проживания не хотят, готовы меняться, но хотят двушку, а сын при размене хочет однокомнатную квартиру без своей доплаты, иначе грозится не выписываться после появления покупателя, если родители ему предложат вариант, который его не устроит. Но в данной ситуации 1кв ему ну никак не вырисовывается... А родители все-таки хотят как можно быстрее разрешить ситуацию, разменяться, чтобы спокойно жить вдвоем в 2кв...

1) Может ли сын быть выписанным по суду матерью ? (хотя она этого делать не хочет ! )
2) Может ли новый собственник выписать сына по суду после покупки квартиры и как долго это может длиться ?
3) Какие варианты разрешения этой ситуации могут быть ?

На мой взгляд, сын не прав в данной ситуации, и может говорить спасибо родителям уже за возможность получить доплату, появившуюся при размене 3кв на 2кв... Если он не согласен - родители могут продавать квартиру с ним прописанным (очевидно, дешевле рыночной цены, ставя в известность покупателя о ситуации), переезжать в 2кв, а с доплатой (уже меньшей, чем могла бы быть при продаже квартиры с уже выписанным сыном) - уже самим думать, что делать...

Заранее благодарен за советы !

Автор

Теги

Сергей Макаров

Адвекс. Недвижимость

суд

Могут подойти

21 390 580 ₽

1-комн.кв., 31 м², этаж 15

Марьина Роща

18 мин.

ЖК "PRIDE (Прайд)", Прайд жилой квартал, Москва

22 113 269 ₽

1-комн.кв., 42 м², этаж 3

Бутырская

9 мин.

ЖК "Upside Towers (Апсайд Тауэрс)", Огородный проезд, Москва

28 641 409 ₽

1-комн.кв., 44 м², этаж 8

Марьина Роща

8 мин.

ЖК "Mod (Мод)", Мод ЖК, Москва

27 338 480 ₽

2-комн.кв., 54 м², этаж 5

Сокольники

14 мин.

ЖК "STONE Sokolniki (Сокольники)", улица Гастелло, Москва

11 400 000 ₽

1-комн.кв., 30 м², этаж 4

Динамо

10 мин.

улица Новая Башиловка, 10, Москва

50 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 20 м², этаж 1

Сокольники

13 мин.

Малая Остроумовская улица, 1/10, Москва

55 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 38 м², этаж 1

Бутырская

6 мин.

улица Добролюбова, 9/11, Москва

27 000 000 ₽

2-комн.кв., 45 м², этаж 6

Красные ворота

2 мин.

Хоромный тупик, 2/6, Москва

27 800 000 ₽

2-комн.кв., 61 м², этаж 2

Красные ворота

3 мин.

Большой Козловский переулок, 11С2, Москва

32 990 000 ₽

3-комн.кв., 60 м², этаж 4

Проспект Мира

13 мин.

Большая Переяславская улица, 52С1, Москва

36 комментариев

Даниил Пятецкий

2 марта 2013, 19:09

Лучший совет

Гражданский кодекс РФ
Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения
1. ......
2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

322/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Даниил Пятецкий

2 марта 2013, 19:16

Светлана Федорова высказала какую-то левую мысль и не удосужилась ее прокомментировать.
Что значит "жск давали по метражу"? Давали просто так, за бесплатно? Или муж + жена за это платили собственные средства? Я склонен ко второму варианту. Следовательно это совместная собственность супругов. Какое отношение к этому имуществу имеет взрослый, дееспособный мужчина, у которого уже своя семья.
Я на месте родителей-пенсионеров на такого отпрыска подал исковое заявление в суд, пусть дает деньги на содержание своим РОДИТЕЛЯМ. Не помню точных ссылок, но знаю, что Закон такое предусматривает.

602/50 000

Даниил Пятецкий

2 марта 2013, 19:17

Засранец он да и только. Слов просто нет, как можно так измываться над своими родителями, как можно с такой наглостью претендовать на то, ради создания чего ты пальцем о палец не ударил.

187/50 000

Ирина Владимировна Кораблева

3 марта 2013, 01:06

После продажи здесь работает 292 ст. гк рф. Но мне тоже где-то попадалась информация о том, что с квартирами ЖСК, особенно советского времени, все не так просто. Ведь когда люди покупали эти квартиры в советское время, они освобождали муниципальную жилплощадь, т.е. не имели права оставить ее за собой. И, к примеру, при обмене ЖСК на муниципалку и в советское время, и потом до 2005 года, когда новый ЖК фактически запретил такой обмен, ордер на муниципалку, на которую обменивалась квартира ЖСК. выдавали не только на титульного владельца квартиры ЖСК, а на всех прописанных в ней. Так что без дополнительных оснований к лишению сына права пользования 292 ст. вряд ли сработает.

682/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ирина Владимировна Кораблева

3 марта 2013, 01:11

Сергей, переговоры, переговоры и еще раз переговоры! Напомните ему сказку Пушкина о золотой рыбке и старухе у разбитого корыта. Покажите ему в ГК 292 ст., не вдаваясь в тонкости. Одно то, что он сменил место жительства - это уже очень значимый аргумент в суде.

260/50 000

Галина Смирнова

2 марта 2013, 21:29

Сергей большой вопрос кто купит с прописанным? А потом судиться и платить за него ком.услуги а если он прописан имеет право пользоваться квартирой и приглашать друзей и жить со своей семьей. Во время судов новые жильцы будут теребить старых кто нибудь из них не выдержит уйдет из жизни. Вариант один говорить с сыном о комнате и заемных средствах.

354/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Сергей Макаров

Автор

2 марта 2013, 22:11

Да, Галина, я писал выше в комментариях, что ситуация с судом невыгодна никому... интерес к ней у покупателя может быть только при снижении цены, которое компенсирует все издержки (в первую очередь моральные, связанные с рисками визитов из вредности в квартиру к новому собственнику сына с женой, с друзьями и тп)... а ведь это деньги из возможной доплаты сыну... и возможно как раз при снижении на сумму соизмеримую с размером этой доплаты и найдется покупатель... и кому это выгодно ?! да никому... ((( главное чтобы понял это сын... а он пока не очень это понимает...

571/50 000

ID: 2327733

2 марта 2013, 17:28

Добрый день.
1. Может
2. Может
3. Сын обнаглел !!!

65/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ольга Лелес

2 марта 2013, 16:57

1.Может, но не факт.
2.Шансов больше.
3.Как объясните права третьему лицу. (сыну)
А сын участвует в оплате коммунальных услуг?

147/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Сергей Макаров

Автор

2 марта 2013, 17:30

Ольга, нет, не участвует и не участвовал...

44/50 000

Ольга Лелес

2 марта 2013, 18:39

При варианте, когда человек не является собственником жилья, его можно лишить регистрации при следующих обстоятельствах:
- лицо проживает в квартире, но продолжительное время не осуществляет платежи по коммунальным услугам, а также не оплачивает прочие счета по обслуживанию жилой площади;
- лицо продолжительный период времени (требуется более 6 месяцев) не проживает в квартире и имеет другую жилую площадь, а кроме того не оплачивает все необходимые расходы по содержанию квартиры (исключается ряд случаев прямо предусмотренных законом, например, нахождение лица на воинской службе, длительной командировке и т.д.);
- лицо, проживающее в квартире, систематически нарушает правила пользования помещением жилого назначения, в том числе использует его не по назначению;
- у лица, зарегистрированного в квартире, закончился срок действия договора аренды или найма;
- лицо нарушает условия договора найма или аренды жилья;
- лицо осуществляет противоправные действия в отношении собственника жилой площади или в отношении прочих лиц, проживающих совместно с ним.

При варианте, когда человек не является собственником жилья, его можно лишить регистрации при следующих обстоятельствах: - лицо проживает в квартире, но продолжительное время не осуществляет платежи по коммунальным услугам, а также не оплачивает прочие счета по обслуживанию жилой площади; - лицо продолжительный период времени (требуется более 6 месяцев) не проживает в квартире и имеет другую жилую площадь, а кроме того не оплачивает все необходимые расходы по содержанию квартиры (исключается ряд случаев прямо предусмотренных законом, например, нахождение лица на воинской службе, длительной командировке и т.д.); - лицо, проживающее в квартире, систематически нарушает правила пользования помещением жилого назначения, в том числе использует его не по назначению; - у лица, зарегистрированного в квартире, закончился срок действия договора аренды или найма; - лицо нарушает условия договора найма или аренды жилья; - лицо осуществляет противоправные действия в отношении собственника жилой площади или в отношении прочих лиц, проживающих совместно с ним.

1 096/50 000

Сергей Макаров

Автор

2 марта 2013, 19:02

Спасибо, Ольга !
Из данного списка подходит только 1-й пункт... мать сама его выписывать не хочет... но новый собственник видимо также может выписать его по этому пункту ?

176/50 000

Ольга Лелес

2 марта 2013, 20:06

Это аргумент для искового заявления в суд на прекращения права пользования, а снять с регистрационного учета, можно только по решению суда.

140/50 000

Марина Григорьевна Сочилина

2 марта 2013, 16:56

О,как- лишить наследства...может не надо давать таких советов, возрастные люди и так озлоблены,а если им еще и советы давать... (встаньте на сторону сына...)
Если бы сына не было,то не дали бы им трехкомнатный кооператив.

227/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Сергей Макаров

Автор

2 марта 2013, 18:03

Марина Григорьевна, 3к кооператив наверное не дали бы, но платили то паевые взносы 14 лет родители за ЖСК, а не сын... и при этом жил сын всю свою совместную жизнь с родителями в своей отдельной комнате... а доплата (а она получается не менее 1млн ) вполне приличная в качестве подспорья для возможности дальше взрослому человеку решать свои жилищные вопросы самому...

369/50 000

Сергей Макаров

Автор

2 марта 2013, 18:08

хотя конечно все не так однозначно, и мнения специалистов разделились... понятно, что в идеале должны договариваться между собой, не хочется никому решать эти вопросы через суд... поэтому и хочется знать вариант развития ситуации... но в данной ситуации судя по ответам даже перспективы судебного решения могут быть различны... (((

331/50 000

Марина Григорьевна Сочилина

2 марта 2013, 21:59

Да я полностью с вами согласна,что платили родители, что сын должен сам о себе позаботиться да еще и родителям помогать, НО на деле не всегда так получается.

157/50 000

Наталия Никифорова

2 марта 2013, 16:51

Собственники - совместно супруги. Поэтому сыну не с чего права качать. Размен кв-ры, соответственно, на усмотрение ее собственников. Вопрос о выписке в судебном порядке только в случае смены собственников данной кв-ры. Понятно, что родителям сложно, сын все таки. Как аргумент для "усмирения" непокорного сына: лишить наследства, например родственникам завещать. Ну и определить через суд долю сына в уплате КУ, а если он не участвовал в их оплате ранее - взыскать (не более чем за 3 года).

490/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Марина Григорьевна Сочилина

2 марта 2013, 16:50

Друзья, вот мы даем советы... и они правильные....,НО.... когда новые собственники (предположим) пойдут в суд, НЕ ФАКТ,что его выпишут, т.к. он сохранит право проживания.У нас такой случай был и мы говорили, что новые собственники выпишут сына старого хозяина без проблем и у этого сына было свое жилье, но не тут-то было...
Долго ходили по судам, целых 9 месяцев судились , в конце-концов выписали, Но,ребята - 9 месяцев... и у него была квартира ,где он был собственником!!!!!

483/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Марина Григорьевна Сочилина

2 марта 2013, 16:52

Поэтому права Наталья Никитична Клепикова, нет гарантии,что суд вынесет постановление о снятии с регистрационного учета сына

124/50 000

Наталья Никитична Клепикова

2 марта 2013, 15:58

Нельзя дать гарантию,что суд вынесет постановление о снятии с регистрационного учета сына.

90/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Татьяна Чуприна

2 марта 2013, 15:53

Добрый день,коллеги! Одновременно с передачей права собственности(на каком бы основании она не была оформлена) Собственник теряет также право пользования жилым помещением, а значит и правом регистрации, и одновременно с ним теряют эти права и члены семьи собственника-супруги, дети и родители! f а по-сему (к тому же сын наверняка был в ордере), молодой человек может быть при продаже выписан по суду в одно заседание и этому есть подтверждение-у моей коллеги была такая сделка. За тем лишь исключением, что молодой человек находился на работе за границей РФ и лично этого сделать не мог , а по доверенности на маму не соглашались в паспортном столе и тогда Покупатель дал доверенность в суд на мою коллегу и она в одно заседание получила решение !
В остальном-надо договариваться с помощью третьих лиц-агентов либо хороших знакомых , чтобы объяснили что в любой сделке присутствует конфликт интересов и один немного теряет, обязательно.

953/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Сергей Макаров

Автор

2 марта 2013, 18:17

Спасибо за развернутый ответ, Татьяна !
я тоже думал, что должны выписать при обращении нового собственника в суд после продажи в одно заседание, но судя по ответам далеко не все с этим согласны... (((
Согласен с Вами, необходимо договариваться... но чтобы договариваться необходимы аргументы в виде понятных перспектив решений судебных в такой ситуации, а их судя по ответам нет - "шансов больше, но не факт" и тп... (((
А продавать с прописанным сыном зная что выписываться он не собирается - кто ж купит ? а если купит - то по какой цене... (((

563/50 000