Добрый день.
В краткосрочной перспективе планируется приобретение квартиры (вернее с учетом бюджета - скорее "апартаменты" - нежилое, но без лютых перепланов, не доля и т.д.). Наиболее вероятный метод расчета - аккредитив.
Суть ситуации.
Я - сын покупателя, приемущественно пребываю в Москве. Покупатель в другом городе и человек в возрасте и группе риска по короновирусу, из-за чего крайне хочет исключить поездку в Москву.
По договоренности с покупателем я формирую основные требования к объекту недвижимости, я выбираю, предварительно проверяю документы (я юрист, но профиль не недвижка, знания ограничены), жду результатов проверки документов от знакомого юрисконсульта по недвижке, в квалификации которого я обоснованно не сомневаюсь.
Далее аванс (думаю у меня "неожиданно" появится что-то типа рукописного агентского договора с полномочиями по авансу)
Далее проверка технического состояния привлеченным специалистом и финальная проверка "на всякий случай" документов юристом покупателя.
На самой сделке я предполагаю (ДКП, расчёты, не считая аванса), что буду действовать по нотарильной доверенности от покупателя, в которой будет прописаны
Полномочия по заключению договора и его исполнению, в том числе по оплате + полномочия в Росреестре и ФГБУ ФКП Росреестра, МФЦ.
А теперь вопрос: как обстоят дела с аккредитивом по доверенности
Тут вижу следующие варианты:
Я открываю аккредитив на покупателя, действуя по доверенности (а идут ли на это банки?)
Я открываю аккредитив на себя, и осуществляю оплату с него, прописывая в договоре и доверенности, полномочия по оплате от своего имени и пункт в договоре, что оплата осуществляется со счета (аккредитива), открытого на уполномоченное на это лицо (но не становится ли это тогда трехсторонним договором, где продавец, покупатель, и плательщик)?
Собственно хотел спросить, может у уважаемой публики есть опыт приобретения по нотариальной доверенности недвижимости у физических лиц?
Интересен не только правовой элемент, но и, скажем так, психологический (купля-продажа недвижимости мероприятие нервозное для всех сторон) и любое отклонение от самого простого порядка может восприниматься иной стороной в штыки.
Ну и собственно второй вопрос: по ряду весьма интересных предложений продавец настатаивает на заниженной сумме в договоре. Если закладывать сумму на налог, то предложение уже не такое интересное.
Про риски сам могу кому хочешь рассказать, интересует скорее такой вопрос: существует ли какая - нибудь отработанная схема подстраховки на случай оспаривания сделки?
Простая письменная расписка о получении денежных средств (как потенциально основание для взыскания необоснованного обогащения в случае оспаривания) такая себе защита.
Нарисовать нотариальный займ и осуществить безналичное перечисление звучит по интереснее, но уверен, что большая часть Продавцов на это не пойдёт, так как кто мешает мне пойти взыскануть эту нарисованную дебиторку.
Есть какая то более менее отработанная схема оптимизации налоговой базы при соблюдении баланса интересов покупателя и продавца?
