продажа квартиры купленной с привлечением субсидии - советы риэлторов

Поиск по журналу

Москва и МО

Вопросы·Городская недвижимость

продажа квартиры купленной с привлечением субсидии

Николай

27 февраля 2017

Вся Россия

6 437

Добрый день, коллеги! Нужна Ваша консультация.

В 2013г. купили квартиру с привлечением субсидии, личных средств и ипотеки.
Ключи от квартиры получили в 2014г., соответственно подписав акт ПП.
Собственность до сих пор не получили.
застройщик говорит, что собственность можно получить в течение 2-3 месяцев с момента подачи документов.
Документы передаются по записи, у нас это середина марта 2017г.

В связи с этим возникли вопросы:

мы хотим продать квартиру и сразу вложить деньги в новую недвижимость.
Должны ли мы уплачивать какие-либо налоги с продажи квартиры? - стоимость квартиры при продаже вероятнее всего будет даже дешевле чем указана в ДДУ.
не будет ли проблем из-за того, что квартира покупалась с привлечением субсидии?
можно ли продать квартиру по переуступке, до оформления собственности?
как лучше продать квартиру? с погашенной ипотекой или с переоформлением ипотеки на Покупателя?

Автор

Теги

Николай

ипотека документы

Могут подойти

13 757 596 ₽

3-комн.апарт., 69 м², этаж 21

Румянцево

19 мин.

ЖК "Тропарево Парк", к2.2, Тропарево Парк мк, Москва

6 089 263 ₽

студия, 23 м², этаж 3

Бунинская аллея

16 мин.

ЖК "Подольские кварталы", к4, Подольские Кварталы ЖК, № 103 кв-л, Москва

15 900 000 ₽

3-комн.кв., 58 м², этаж 6

Каширская

18 мин.

ЖК "Москворечье", 1.3, Москворечье ЖК, Москва

17 990 000 ₽

2-комн.кв., 42 м², этаж 5

Академическая

17 мин.

улица Дмитрия Ульянова, 43К1, Москва

60 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 34 м², этаж 16

Бунинская аллея

10 мин.

ЖК "Юнино", улица Мостотреста, 10к2, Щербинка, Москва

29 990 000 ₽

3-комн.кв., 82 м², этаж 12

Беляево

17 мин.

улица Островитянова, 53, Москва

25 573 000 ₽

3-комн.кв., 65 м², этаж 5

Калужская

7 мин.

ЖК "Обручева 30", Обручева 30 ЖК, 40-й кв-л, Москва

36 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 35 м², этаж 11

Силикатная

23 мин.

ЖК "Алхимово", шоссе Рязановское, 31к1, Москва

15 950 000 ₽

2-комн.кв., 39 м², этаж 8

Новаторская

11 мин.

улица Новаторов, 38К2, Москва

40 000 ₽/мес.

2-комн.кв., 35 м², этаж 6

Бунинская аллея

11 мин.

ЖК "Остафьево", улица Красовского, 2к1, Москва

12 комментариев

Даниил Пятецкий

27 февраля 2017, 11:30

Лучший совет

Дом сдан, акт передачи квартиры подписан, а следовательно без процедуры оформления права собственности продать такую квартиру невозможно.
Налог будет от разницы цены покупки и цены продажи. Если цена продажи будет меньше, чем Кадастровая стоимость *0,7, то налог будет от разницы Кадастровой стоимости*0,7 и цены покупки.
Субсидия роли не играет.
Продавать лучше с погашенной ипотекой.
Удивительно, почему люди не стремятся оформить собственность, ведь как правило, по условиям ипотечного договора после оформления права собственности ставка по кредиту снижается.

585/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Жанна Бычкова

27 февраля 2017, 22:13

До получения собственности продать Вашу квартиру невозможно по двум причинам
1.переуступка в соответствии с ФЗ-214 возможна только ДО подписания АПП
2.субсидия.да-да(Даниил Пятецкий,на заметочку).По разнообразным субсидиям,с которыми я сталкивалась,запрещается при покупке новостройки расторгать ДДУ(или делать цессию).ХЗ из каких соображений(видать,чтобы субсидии не обналичивали таким образом).А почитайте внимаательно памятку,которую выдают получателю субсидии.Вернее,расторгнуть можешь-но тогда субсидию государству верни.

536/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Николай

Автор

28 февраля 2017, 10:52

Жанна, найти бы ее, памятку
по п.1 все понятно
по п.2 - Если не ошибаюсь, то деньги по сертификату переводятся на личный счет Покупателя. с которого в последствии происходит оплата Продавцу.
а не значит ли это, что я могу взять выписку из банка, куда переводились деньги по сертификату, и в последствии проводилась оплата Продавцу и подтвердить т.о. свои расходы? ведь оплата была произведена как Покупатель -> Продавец

не об этом ли сказано в письме ФНС
ПИСЬМО
от 23 октября 2009 г. N 3-5-02/1588
О ПОРЯДКЕ ПРИМЕНЕНИЯ ПП. 1 П. 1 СТ. 220 НК РФ

Учитывая изложенное, налогоплательщик при продаже ранее приобретенной квартиры может учесть все документально подтвержденные расходы по ее приобретению, произведенные за счет собственных средств, включая средства, полученные по Государственному жилищному сертификату.

864/50 000

Жанна Бычкова

1 марта 2017, 08:54

Хм......В этом Письме правда про сертификат для военнослужащих речь идет.Но надо порыть глубже,вдруг и всем получателям всяких субсидий такая радость.
Вот точно знаю,что с ПОКУПКИ не вернуть подоходный,если субсидия,а вот с включением ее в расходы при продаже....вполне и вполне возможно.Во всяком случае НК прямо не запрещает.

354/50 000

Жанна Бычкова

1 марта 2017, 08:56

Ну а по поводу Памятки-ну и фиг с ней,раз уж по п 1) все равно до получения собственности теперь квартиру не продать.

139/50 000

Николай

Автор

27 февраля 2017, 17:00

Коллеги, большое Вам спасибо за консультации!!!

47/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Лариса Ивановна Курилко

27 февраля 2017, 14:38

Добрый день! Налог на доход физ лица, конечно, стоимость в дкп надо указать не более 70 процентов от кадастровой
Собственность можно получить и самостоятельно, но Ваш срок - середина марта уже близко, стоит подождать
Без собственности квартиру продавать смысла нет, тем более у Вас ипотека
Продавая, лучше ипотеку погасить, это увеличит количество потенциальных покупателей, например из числа ипотечников других банков.

434/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ирина Владимировна Кораблева

27 февраля 2017, 12:54

Добавлю: при расчете налога на доход от продажи Вы сможете уменьшить налогооблагаемую базу не только на стоимость ДДУ, включающую в себя средства субсидии, но и на сумму уплаченных банку процентов по кредиту.

208/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Николай

Автор

27 февраля 2017, 13:22

Ирина Владимировна, добрый день!
Возможно рассмотреть на примере?
допустим кадастровая стоимость 5.5 млн.
по ДДУ затраты на 5.7 млн., включая субсидию
проценты по ипотеке 1.5 млн
продажа квартиры за 5.5 млн.

итого никакого налога не будет?

276/50 000

Ирина Владимировна Кораблева

27 февраля 2017, 15:14

В этом случае налога не будет. Только проверьте актуальность указанной кадастровой стоимости на год продажи.
В налоговую надо будет предъявить платежные документы, ДДУ и указать в декларации расчет по формуле "доход минус расход".

235/50 000

Ирина Владимировна Кораблева

27 февраля 2017, 15:25

Лариса Ивановна, вероятно, оговорилась ниже в комментарии и имела ввиду, что стоимость в ДКП надо указать не МЕНЕЕ 70% от кадастра. Хотя, и это спорно, потому что не следует указывать продажную стоимость в договоре больше, чем она есть на самом деле.
Да, еще: в приведенном примере Вы можете не использовать вычет %% по ипотеке из налоговой базы, Вам и расходов по ДДУ хватает, чтобы не платить налог.

406/50 000

Константин Дорофеев

27 февраля 2017, 11:49

Даниил, судя по "Документы передаются по записи, у нас это середина марта 2017г." люди решили воспользоваться услугой Застройщика по подаче документов, думая, что так удобнее и быстрее. Хотя быстрее как раз подать самому.. Задержка в год по регистрации - это "нормально", но если АПП подписан в 2014, то уже совсем как-то затянулось.

333/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях