Продажа квартиры в общей долевой собственности (менее трех лет в собственности), отдельными договорами. Покупка 2 квартир в один налоговый период. - советы риэлторов

Поиск по журналу

Москва и МО

Продажа квартиры в общей долевой собственности (менее трех лет в собственности), отдельными договорами. Покупка 2 квартир в один налоговый период.

Игорь Золотарев

9 августа 2014

Вся Россия

3 448

Коллеги! Здравствуйте. Долго отсутствовал на форуме. Возможно, данный вопрос обсуждался. Интересно ваше мнение правильно ли произведены расчеты. Задача: Продажа квартиры №1 стоимость -8 млн. руб. (собственность менее трех лет) отдельными договорами по количеству собственников. Кол. собственников -5, договоров-5, собственники: a, b, c, d, e,. Цена одной доли в отдельном договоре 8 млн./5= 1млн. 600 тыс. руб. и приобретение взамен двух квартир: №2 –цена 4млн. руб. и №3 цена -4млн. руб., квартиру №2 приобретают в общую долевую собственность: «а»–совершеннолетний и «b»-несовершеннолетний, квартиру №3 приобретают в общую долевую собственность: «c»-совершеннолетний», «d»-несовершеннолетний, «e»-несовершеннолетний. Сделки проводятся в течение одного налогового периода (календарный год). Цель получение налогового вычета при продажи квартиры №1 в размере 1млн. руб. каждым собственником доли и получение налогового вычета «a» и «b» в размере 2 млн. руб. при покупке кв.№2 а также получение налогового вычета «c», «d», «e» в размере 2 млн. при покупке кв.№3 руб. (Получение налогового вычета в размере 1млн. руб. при продажи каждым собственником доли отдельным договором возможно согласно разъяснениям в письме ФНС России от 25.07.13г. N Е Д -4-3/13578@ «О порядке предоставления имущественного налогового вычета» (в дополнение к письму ФНС России от 02.11.2012г. N Е Д -4-3/18611@) http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=150129;div=LAW;mb=LAW;opt=1;ts=B994DA160B95C085AB7F4524EDC6E180;rnd=0.25175563111361543
При этом получение двух налоговых вычетов при продажи и покупке в течение одного налогового периода не противоречит положениям ст.220 НК РФ. Согласно разъяснениям в письме Минфин. России от 30.12.2012г. №03-04-05/1-1135. http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70014434/
Этап №1 Продажа
Собственник «a» договор продажи доли №1, цена 1млн.600 тыс. руб., налог при продажи доли c учетом налогового вычета в размере 1 млн. руб.: Цена 1млн.600тыс. – 1млн. = 600тыс. руб.
Собственник «b» договор продажи доли №2, цена 1млн.600 тыс. руб., налог при продажи доли c учетом налогового вычета в размере 1 млн. руб.: Цена 1млн.600тыс. – 1млн. = 600тыс. руб.
Собственник «c» договор продажи доли №3, цена 1млн.600 тыс. руб., налог при продажи доли c учетом налогового вычета в размере 1 млн. руб.: Цена 1млн.600тыс. – 1млн. = 600тыс. руб.
Собственник «d» договор продажи доли №4, цена 1млн.600 тыс. руб., налог при продажи доли c учетом налогового вычета в размере 1 млн. руб.: Цена 1млн.600тыс. – 1млн. = 600тыс. руб.
Собственник «e» договор продажи доли №5, цена 1млн.600 тыс. руб., налог при продажи доли c учетом налогового вычета в размере 1 млн. руб.: Цена 1млн.600тыс. – 1млн. = 600тыс. руб.
Этап №2 Покупка при покупке налоговый вычет 2 млн. распределяется между собственниками согласно ст.220 НК РФ
Покупка кв. №2 налоговый вычет 2 млн. распределяется между собственниками «a»-1млн. руб. и «b»-1млн., Соответственно Налоговый вычет для «a» : 600 тыс.-1млн.=-400 тыс. руб. налога нет.
Налоговый вычет для «b»: 600 тыс-1млн.=-400 тыс. руб. налога нет.
Покупка кв. №3 налоговый вычет 2 млн. распределяется между собственниками «c», «d», «e» . Налоговый вычет для «c»: 600 тыс.-666 666 руб.=-66 666 руб. налога нет
Налоговый вычет для «d»: 600 тыс.-666 666 руб.=-66 666 руб. налога нет.
для «e» :600 тыс.-666 666 руб.=-66 666 руб. налога нет

Автор

Игорь Золотарев

Могут подойти

21 496 320 ₽

1-комн.кв., 31 м², этаж 15

Марьина Роща

18 мин.

ЖК "PRIDE (Прайд)", Прайд жилой квартал, Москва

22 113 269 ₽

1-комн.кв., 42 м², этаж 3

Бутырская

9 мин.

ЖК "Upside Towers (Апсайд Тауэрс)", Огородный проезд, Москва

19 246 730 ₽

студия, 31 м², этаж 5

Ботанический сад

8 мин.

ЖК "СОЮЗ", к5, Союз ЖК, Москва

20 127 939 ₽

2-комн.кв., 42 м², этаж 11

Верхние Лихоборы

16 мин.

ЖК "Level Селигерская (Левел Селигерская)", к2, Левел Селигерская ЖК, Западное Дегунино р-н, Северный ао, Москва

55 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 38 м², этаж 1

Бутырская

6 мин.

улица Добролюбова, 9/11, Москва

13 000 000 ₽

2-комн.кв., 44 м², этаж 3

Тушинская

11 мин.

улица Свободы, 5/5, Москва

13 500 000 ₽

1-комн.кв., 32 м², этаж 3

Аэропорт

9 мин.

улица Усиевича, 21, Москва

19 900 000 ₽

2-комн.кв., 55 м², этаж 6

Отрадное

10 мин.

Отрадная улица, 9, Москва

12 200 000 ₽

2-комн.кв., 52 м², этаж 8

Медведково

8 мин.

Ярославское шоссе, 133, Москва

65 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 35 м², этаж 3

Сокол

13 мин.

Песчаный переулок, 14К1, Москва

14 комментариев

Ирина Владимировна Кораблева

9 августа 2014, 12:55

Лучший совет

Игорь, привет! На первый взгляд расчет теоретически правильный. Но... в советское время был такой анекдот: "Лежит больной в психушке. У него заскок такой, что он считает себя зерном и все время боится, что его склюют птицы. От этого его и лечили. Вроде бы вылечили. Собрались выпускать на волю. Пригласили на врачебную комиссию и спрашивают, знает ли он теперь, что он не зерно, а человек. Больной отвечает, что да, он это знает. А потом тихо добавил: "Я-то знаю... А курица это знает???"
При такой закрученной схеме Вам с каждым из них непременно надо будет в налоговую пойти для составления декларации. И если не убедите налоговиков, то еще и в суд с ними идти придется, чтобы доказать, что Ваши клиенты не зерно)) И еще ведь не факт, что докажете - вот что страшно!
Я бы на Вашем месте выбрала более простой и понятный для налоговиков способ оптимизации налога.

877/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Игорь Золотарев

Автор

9 августа 2014, 16:12

Ирина Владимировна! Спасибо вам за позитивный комментарий, а также за интересный поучительный анекдот. Предложенная схема минимизации налога действительно непростая для реализации на практике. Если рассматривать другие варианты минимизации простые и понятные для налоговой службы, то при реализации данных вариантов у продавцов возникает значительный налог, если объект продаётся, как единое целое одним договором. Разумеется, возможен вариант с указанием неполной цены в договоре. В случае понимания ситуации со стороны покупателя. С уважением Игорь.

557/50 000

Жанна Бычкова

12 августа 2014, 13:22

Игорь<все конечно замечательно,государство надурили,налоговой кукиш показали.Остается самое простое-найти такого покупателя,который согласится купить квартиру не одним нормальным договором,а пятью разными,да еще подписываемые в разные даты(кстати,смысла в этом никакого нет-можно и одной датой).Мне такой фокус удалось провернуть только один раз-и то,доли выкупала новая супруга у супруги прежней и дочки от прежнего брака.
И еще-если все-таки удасться такое сделать-не забудьте о существовании ст 250.То есть в каждый из 5-ти договоров придется делать отказы от остальных 4-х сособственников,а если имеются дети-сособственники-то и разрешение опеки на эти отказы.

669/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Елена Полянская

11 августа 2014, 13:06

Добрый день, примерно год назад мне необходимо было проконсультироваться по данному вопросу в налоговой. Инспектор пояснила, что налог на доход и налоговый вычет - два разных независимых платежа. Налог на доход уплачивается в начале следующего отчетного периода с суммы, превышающей 1млн.рублей в размере 13%. А налоговый вычет предъявляется к возврату на основании справки 2НДФЛ. Если "белая" зарплата не большая, то вычет можно получать несколько лет.

460/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Елена Чижова

10 августа 2014, 00:28

Спасибо, Ирина Владимировна, нашла это отсутствие в Статье)))
В этом случае Игорю будет легче)))
Вариант Натальи более жизнеспособен, а те 26 т.р., которые возникнут, все равно потратились бы на оформление 4 дополнительных договоров.

243/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ирина Владимировна Кораблева

10 августа 2014, 00:16

Лена, а искать и не надо)) Из ст. 220 в части вычета на покупку просто убрали слова о том, что он распределяется пропорционально купленным долям.

145/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Елена Чижова

10 августа 2014, 00:03

Наталья, добрый день.
У меня сейчас подобная схема на подходе, только с двумя взрослыми собственниками.
Я тоже споткнулась об имущественный вычет на покупку - но не нашла подтверждения, что он дается не на покупку, а на Каждого Покупающего.
Хотела даже посоветовать Игорю проводить договора на Покупку так же - раздельными договорами, чтобы реализовать по 2 млн на Каждого Покупателя.

401/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Наталья Викторовна Якушина

9 августа 2014, 23:13

Уважаемый Игорь!
Нет необходимости продавать квартиру пятью разными ДКП.
Если я не права, коллеги, меня поправьте!
Считаем.
При продаже НДФЛ возникнет в размере 13% с суммы, превышающей 1 млн.руб.: налогооблагаемая база=7млн.руб, налог =910.000 руб., на каждого продавца 1/5доли придется по 182.000 руб.
По вступившим в силу с 1 января 2014 г. изменениям в НК РФ, при покупке жилья ограничение имущественного вычета применяется НЕ к ОБЪЕКТУ жилья, а к человеку! и каждый из собственников, в том числе и дети, может получить вычет в размере до 2 млн. руб.
В Вашем случае: и покупатель «а», и покупатель «с» имеют право на получение имущественного вычета (с учетом вычетов за своих детей) в размере полной стоимости приобретаемых квартир – по 4 млн. руб. Т.е., «а» и «с» имеют право на возврат суммы НДФЛ по 520.000 руб. (13% от 4 млн.руб.)
У «а» налога к уплате нет, наоборот, будет сумма к возврату: 520.000 – 182.000х2=156.000 руб. к возврату.
И только у «с» возникнет небольшая сумма к уплате: 520.000 – 182.000х3= -26.000 руб. к уплате.

Уважаемый Игорь! Нет необходимости продавать квартиру пятью разными ДКП. Если я не права, коллеги, меня поправьте! Считаем. При продаже НДФЛ возникнет в размере 13% с суммы, превышающей 1 млн.руб.: налогооблагаемая база=7млн.руб, налог =910.000 руб., на каждого продавца 1/5доли придется по 182.000 руб. По вступившим в силу с 1 января 2014 г. изменениям в НК РФ, при покупке жилья ограничение имущественного вычета применяется НЕ к ОБЪЕКТУ жилья, а к человеку! и каждый из собственников, в том числе и дети, может получить вычет в размере до 2 млн. руб. В Вашем случае: и покупатель «а», и покупатель «с» имеют право на получение имущественного вычета (с учетом вычетов за своих детей) в размере полной стоимости приобретаемых квартир – по 4 млн. руб. Т.е., «а» и «с» имеют право на возврат суммы НДФЛ по 520.000 руб. (13% от 4 млн.руб.) У «а» налога к уплате нет, наоборот, будет сумма к возврату: 520.000 – 182.000х2=156.000 руб. к возврату. И только у «с» возникнет небольшая сумма к уплате: 520.000 – 182.000х3= -26.000 руб. к уплате.

1 093/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Наталья Викторовна Якушина

9 августа 2014, 23:23

Сомневаюсь, что в данном случае получится уйти от налога с 5 помощью пяти ДКП, даже заключенных в разные дни: подавать декларацию за детей все равно будет родители (за себя и за каждого из детей отдельно) Даже если "с" подаст 3 разные декларации в разные дни, для ФНС все равно сделка будет "шита белыми нитками".

314/50 000

Наталья Викторовна Якушина

9 августа 2014, 23:24

и расценена как уход от налогообложения.

40/50 000

Юрий Проводников

9 августа 2014, 14:46

Будет меньше вопросов если дкп долЕй при продаже будут разными датами. В противном случае-налог на продажу может возникнуть на всю квартиру как целого объекта недвижимости

175/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Игорь Золотарев

Автор

9 августа 2014, 16:41

Юрий! Спасибо вам за полезные и интересные дополнения к ранее оставленным комментариям коллег и анализ ситуации в целом. Согласен с вами для сокращения количества возможных вопросов налоговой службы и для повышения надежности предложенной схемы минимизации налога. Необходимо, чтобы даты договоров продажи долей квартиры были разные. Желательно также сдавать договора для регистрации перехода права собственности в Рос реестр разными датами. На мой взгляд, для минимизации потерь времени лучше все разбить на два этапа. Например: для «а» и «b» дата заключения договоров продажи, долей квартиры 10.08.2014г. сдача договоров на регистрацию перехода права 11.08.2014г., для «c», «d», «e» дата заключения договоров продажи, долей квартиры 11.08.2014г., сдача договоров на регистрацию перехода права 12.08.2014г., С уважением Игорь.

828/50 000

Елена Чижова

9 августа 2014, 13:02

Добрый день, Игорь)))
На мой взгляд, продажа Квартиры 5ю договорами может вызвать вопросы (сомнения) в УФРС.
А по взаимозачетам Вы все правильно рассчитали.
Осталось только не забыть, у кого какие кусочки остались для дальнейших покупок)))

254/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Игорь Золотарев

Автор

9 августа 2014, 16:16

Елена! Спасибо вам за позитивный комментарий, согласен у налоговой службы, может возникнуть много вопросов (сомнений) при реализации данной схемы продажи квартиры 5-договорами, было очень интересно узнать вашу профессиональную точку зрения. С уважением Игорь.

260/50 000